— — 杨忠诉魏松凤房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
福建省高级人民法院(2013)闽民申字第1328号民事裁定书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(上诉人):杨忠
被告(被上诉人):魏松凤
【基本案情】
闽侯县上街镇闽都大庄园106#店面的产权人为魏松凤、黄宏。2010年10月16 日，以魏松凤、黄宏为甲方，原告杨忠为乙方，第三人福州源森房地产代理有限公
二、商品房销售 71
司为丙方，三方签订一份《代办产权委托合同》。合同约定：产权人魏松凤、黄宏 将其共有的位于闽侯县上街镇闽都大庄园106#店面以90万元价格出售给原告杨忠， 房屋买卖及产权过户手续委托第三人福州源森房地产代理有限公司代为办理。合同 第八条第2点约定：经甲、乙双方协商，甲、乙双方于2010年10月26日之前在丙 方的携同下到相关房产部门办理产权过户收件手续。乙方承诺在甲、乙双方到相关 房产部门办理产权过户收件受理手续之前将定金300000元及部分购店面款600000 元一次性汇入指定的银行账户监管。合同第八条第7点约定：甲、乙双方均知晓， 因闽侯县房管部门规定在交易过户时需要产权人夫妻双方到场签字，甲方承诺上述 店面到闽侯县房管部门办理产权过户收件受理手续时甲方产权人及共有权人配偶必 须到场签字，并带上房管部门所需要的相关材料。上述店面的产权人为黄宏及共有 权人魏松凤，在签定《代办产权委托合同》时甲方产权人黄宏无法到场，只有共有 权人魏松凤到场签字。甲方共有权人魏松凤承诺在交易过程中由于甲方原因导致的 经济及法律纠纷由甲方共有权人魏松凤全部承担，同时甲方共有权人魏松凤写下一 份具结书。甲方共有权人魏松凤承诺到闽侯房管所交易管理部门过户收件受理时， 甲方共有权人黄宏必须到场签字。同日，被告魏松凤出具具结书一份：“本人魏松 凤与产权人黄宏系朋友关系。因黄宏无法到场签字，特委托本人出售闽侯县上街镇 闽都大庄园106#店面。如因此产生的纠纷均有本人承担一切法律及经济责任。”2010 年11月17日，原告杨忠将定金300000元及购房款600000元共计900000元经被告魏 松凤同意冻结在杨忠个人账户中。资金监管手续办理完毕后，第三人携同被告魏松 凤、原告杨忠、店面共有权人黄宏到闽侯县房管部门办理产权过户手续，因店面共有 权人黄宏提供材料不齐全导致该店面在房管所无法办理收件受理手续。之后，双方未 能就讼争店面买卖达成一致意见。2011年1月6日，原告杨忠将监管账户中的资金解 冻。现原告认为其已交付300000元定金作为订立主合同的担保，而被告拒绝订立合 同，应当双倍返还定金，现诉请判令被告魏松凤支付300000元定金给原告。
【案件焦点】
原告将定金冻结在原告名下的帐户中，是否构成定金交付。
【法院裁判要旨】
福建省福州市闽侯县人民法院经审理认为：以魏松凤、黄宏为甲方，原告杨忠
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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
为乙方，第三人福州源森房地产代理有限公司为丙方，三方签订一份《代办产权委 托合同》,虽约定了定金条款，但原告杨忠将300000元定金冻结在其个人账户中， 定金并未实际交付，故原告依据定金罚则要求被告支付300000元的定金，应不予 支持。
福建省福州市闽侯县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第 一款、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十条及《中华人民共和国 物权法》第二十六条之规定，作出如下判决：
驳回原告杨忠的诉讼请求。
杨忠持原审意见提起上诉。福州市中级人民法院经审理认为：双方当事人及第 三人福州源森房地产代理有限公司签订的《代办产权委托合同》,虽约定了定金条 款，上诉人杨忠将300000元定金冻结在杨忠个人账户监管。资金监管的性质在于 保证交易资金的安全性，定金并未实际交付，资金的所有权未发生转移，故上诉人 请求依据定金罚则要求被上诉人支付300000元的定金，理由不足，本院不予支持。 原审认定的事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持，
福建省福州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十 三条第一款第(一)项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
杨忠向福建省高级人民法院提出再审申请。福建省高级人民法院审查认为：本 案双方当事人及第三人福州源森房地产代理有限公司签订的《代办产权委托合同》 虽然约定了定金条款，双方亦到银行办理了资金监管手续，但资金监管的主要目的 在于保证交易资金的安全性，杨忠用于监管的30万元定金仍冻结于其本人账户上， 其对该资金的使用虽受到一定限制，但该资金并未脱离其实际控制，根据《中华人 民共和国担保法》第九十条“定金合同从实际交付定金之日起生效”的规定，原 审认定双方约定的定金未实际交付、资金的所有权未发生转移，并据此对杨忠要求 魏松凤依据定金罚则支付30万元定金的诉讼请求不予支持并无不当。综上，杨忠 的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第(六)项、第(十) 项规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定， 裁定如下：
驳回杨忠的再审申请。
二、商品房销售
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【法官后语】
本案处理重点是原告将定金冻结在原告名下的帐户中，是否构成定金交付。我 国《担保法》第九十条规定，“定金合同从实际交付定金之日起生效。”故本案双 方约定的定金条款以定金是否交付为生效要件。我国《物权法》第二十三条到二十 七条规定了交付的方式：直接交付、简易交付、指示交付、占有改定四种方式。
本案中，原告并非将定金直接支付给被告或者第三人(中介方),而是冻结在 原告名下帐户中，显然不构成直接交付、简易交付、指示交付，但是否构成占有改 定?《物权法》第二十七条规定：动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有 该动产的，物权自该约定生效时发生效力。其构成要件主要是“双方又约定”,而 此处的约定并非订立单纯的无法律关系存在的间接约定，而是达成如租赁、借用、 保管等特定法律关系的合意，否则，抽象的约定不能使受让人取得间接占有，不能 取得其所有权。本案中，双方并不存在特殊的约定而使原告享有间接占有定金的权 利，故原告将定金存在自己帐户中不构成占有改定。综上，原告将定金存在自己帐 户中，并未实现定金支付，其选择定金条款要求被告支付定金不成立。
编写人：福建省福州市闽侯县人民法院王剑飞
