——高生诉潘福元排除妨害案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省宜兴市人民法院(2013)宜民初字第1499号民事判决书
2.案由：排除妨害纠纷 3.当事人
原告：高生
被告潘福元
四、排除妨碍 143
【基本案情】
2005年11月14日，潘珍荣与潘福元签订购房协议一份，约定潘珍荣将位于宜 兴市环科园丰泽苑18幢(56号)105室房屋(建筑面积98.65平方米)(以下简称 105室房屋)及10幢17车库(12.18平方米)出卖给潘福元，房款177570元，车 库12180元，合计189750元；潘福元先付179750元，余款10000元在拿到相关手 续后付清等内容。潘福元于协议签订当日支付潘珍荣179750元，后于2009年5月 22日支付10000元。潘福元自2005年购买上述房屋后便在其中居住至今。
2009年4月28日，潘珍荣领取了上述房屋的所有权证，刘金兰为该房屋共 有人。
2012年4月23日，高生归还了上述房屋在建设银行的贷款76502.48元。次 日，潘珍荣、刘金兰通过公证，委托黄建庆代为办理105室房屋转让给高生的相关 手续，代理内容为：1.代为向抵押权人偿还借款并解除上述房产产权的抵押权 (包括到房产局办理解押手续);2.待第1项委托事项办毕后，代为与买受人高生 签订《房屋转让协议》并办理房屋所有权、土地使用权的过户事宜。同日，高生取 得105室房屋的他项权证，权利价值280000元，抵押期限2012年4月24日至2013 年4月23日。同日，高生通过电话转账支付潘珍荣158648元。2013年1月4日， 高生取得的抵押权注销。次日，高生与黄建庆签订房产买卖协议一份，约定高生购 买105室房屋，房价425378元，房款已付清等内容。2013年1月8日，高生取得 房屋所有权证。
2012年10月，因黄建庆至105室房屋讨要潘珍荣结欠的债务利息，并告知房 屋已被抵押给高生，潘福元于2012年11月6日向宜兴市公安局环科园派出所报 案。2013年1月23日，黄建庆在环科园派出所做的询问笔录中陈述，2012年4月 24日，潘珍荣到其华夏网络投资有限公司，想用名下丰泽苑56号的房屋借钱。但 房屋在建设银行还有八九万元贷款未还，希望其出钱还清银行贷款，把房产证赎出 来，然后再通过民间借贷的方式，用这套房屋作抵押借钱。其帮潘珍荣还清了银行 抵押贷款，从银行取出了丰泽苑房屋的房产证。后其又联系到高生，高生借给潘珍 荣280000元，扣除归还银行的贷款，高生实际支付潘珍荣多少款项，其不清楚。 同时，其与潘珍荣至公证处办理了委托公证，由其办理了将房屋抵押给高生的抵押 手续。事发后，房屋内现有的住户对其讲，知道潘珍荣向银行贷款一事的。2013年
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中国法院2015年度案例 ·物权纠纷
1月23日，宜兴市公安局以潘珍荣于2005年将105室房屋出卖于潘福元(未过 户),后于2012年4月又将该房屋以28万元的价格通过华夏网络投资公司抵押给 高生为由决定对潘珍荣诈骗案立案侦查。
审理中，高生不认可潘珍荣向其借款的经过，并称其是因为需要买房而向潘珍 荣购买105室房屋，其仅在2012年4月23日为潘珍荣还清银行贷款后去看过一次 房，因潘珍荣未带钥匙未能进入室内查看。房产证过户后，才发现潘福元居住 在内。
【案件焦点】
高生的过户行为是否存在恶意，其是否为善意第三人。
【法院裁判要旨】
江苏省宜兴市人民法院经审理认为：潘福元与潘珍荣签订的房屋买卖合同合法 有效，受法律保护。房屋抵押给高生的情况及公安机关的材料表明，高生与潘珍荣 之间为借款关系。在借款之初，潘珍荣夫妻与黄建庆签订公证委托书，委托黄建庆 办理房屋买卖及过户的相关事项，即在借款之初双方便做好了房屋过户的相关手 续。黄建庆作为借款介绍人及潘珍荣的委托代理人，在过户前已至争议房屋处寻找 潘珍荣，已知道潘福元实际居住105室房屋内，高生作为借款人也应知道该情况， 但双方仍办理了过户手续。且在审理中，高生隐瞒了借款经过及房屋过户的真实原 因。同时，在房屋交易过程中高生不对房屋现状进行查看，不符合正常的交易习 惯。综上，高生并非因需要房屋而进行购房的善意买受人，其办理房屋过户的行为 存在恶意。
江苏省宜兴市人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十八条 第四项之规定，作出如下判决：
驳回高生的诉讼请求。
【法官后语】
本案看似为一房二卖，实则为以房抵债，是一起典型的民间借贷纠纷引发的房 产纠纷。在民间资本异常活跃的近年，出现了一些借贷双方以借贷为目的签订房屋 买卖合同作为担保的情形，一旦债务到期不能归还，借贷双方即办理房屋过户手
四、排除妨碍
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续，以房屋抵偿债务。如本案中这种产权仍在借款人(出卖人)名下，但其将早已 出售并交付使用的房屋进行抵债，损害实际居住的前买受人的情形也屡有发生。如 何认定后买房人与卖房人的过户行为的效力，成为妥善解决此类纠纷，以保护房地 产交易安全、购房人合法权益，以及规范民间资本操作、维护金融市场秩序的关键 所在。
潘珍荣在将房屋出售给潘福元后，又将房产作抵押向高生借款，其对于自身行 为损害了先买房人的权益是肯定明知的，主观恶意明显。而后买房人高生的一系列 行为同样表明其存在主观恶意：隐瞒与潘珍荣之间的真实借贷关系，虚构买房经 过，制造善意第三人的假象；在买房前不查看所购房屋，不了解房屋状况；无视房 屋有人居住的状况，仍与黄建庆办理过户手续。高生的一系列与日常情理和交易习 惯不相符的行为表明了其并非善意第三人，其恶意办理登记，以此种方式所取得的 物权权利不能优先于已经合法占有房屋的潘福元所取得的权利。根据《合同法》及 《民法通则》中关于合同无效的规定，高生与潘珍荣的行为符合恶意串通，损害第 三人利益的条件，应认定为无效。
高生的权益应以借贷纠纷向潘珍荣主张权利。在本案中，法院如支持其取得房 屋所有权，则无疑为其回避了民间借贷纠纷所需审查的款项交付、预扣利息、利息 标准等问题。
编写人：江苏省宜兴市人民法院 陆亚琴许文珏
