——曾某敏诉某小区第一届业主委员会业主撤销权案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广东省珠海横琴新区人民法院(2021)粤0491民初1143号民事判决书 2.案由：业主撤销权纠纷
3. 当事人
原告：曾某敏
被告：某小区第一届业主委员会
【基本案情】
曾某敏是某小区的业主。2019年2月，某小区第一届业主委员会(以下简 称某小区第一届业委会)时任主任口头通知聘请案外人程某为专职秘书，任期 至同年12月。2020年6月3日，某小区第一届业委会与程某签订《秘书聘用 协议》,由某小区第一届业委会聘请程某担任专职秘书，双方约定了聘用期、 薪酬待遇。某小区第一届业委会提交的同年12月25日《会议纪要》载明对 2019年欠发值班秘书的薪酬按现行月工资的一半补发半年工资10500元。案外
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人程某曾就薪酬问题提起民事诉讼，珠海市香洲区人民法院判决部分支持了程 某的诉讼请求。2021年2月8日，某街道办向某小区第一届业委会发出《指导 函》,载明某小区第一届业委会未经业主大会表决决定聘用专职人员的行为违 反地方性法规规定，要求某小区第一届业委会暂停薪酬支付并进行整改。
【案件焦点】
1.某小区第一届业委会聘请程某担任专职秘书并发放薪酬的决定程序是否 合法；2.曾某敏作为业主是否有权主张撤销。
【法院裁判要旨】
广东省珠海横琴新区人民法院经审理认为：曾某敏系我国澳门特别行政区 居民，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用 法〉若干问题的解释(一)》第十九条之规定，应参照涉外民事关系确定法律 适用。该案是业主撤销权纠纷，曾某敏主张撤销的决议及合同履行地、某小区 第一届业委会住所地均在珠海市，内地与本案具有最密切联系，故案件适用我 国内地法律。
首先，某小区第一届业委会并未举证证实其运行规则、聘用秘书及发放薪 酬的决定经过业主大会决定，直至该案法庭辩论终结前也未能补正相关手续。 其次，即使某小区第一届业委会提交的运行规则经业主大会通过，其第七十二 条关于秘书薪酬的决定权也与法律、地方性法规相抵触，故某小区第一届业委 会的行为违反了《珠海经济特区物业管理条例》(以下简称《珠海物业条 例》)第四十七条“业主大会和业主委员会专职工作人员薪酬的发放……由业 主大会决定”的规定，曾某敏作为业主依法有权申请撤销。
广东省珠海横琴新区人民法院依照《中华人民共和国民法典》第二百八十 条、《珠海物业条例》第四十七条规定，判决如下：
一、撤销某小区第一届业委会2020年6月3日与程某签订的《秘书聘用协 议》;
二 、撤销某小区第一届业委会2019年2月聘用程某为专职秘书的决定；
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三、撤销某小区第一届业委会2020年12月25日《会议纪要》中对2019 年欠发程某的薪酬按现行月工资的一半补发半年工资10500元的决定。
宣判后，双方均未提出上诉，该判决已发生法律效力。
【法官后语)
2007年，我国《中华人民共和国物权法》出台，在“业主的建筑物区分所 有权”一章中第七十八条第二款确立了业主撤销权制度。2020年出台的《中华 人民共和国民法典》第二百八十条关于业主撤销权的规定仍然沿用了《中华人 民共和国物权法》的规定。对于业主撤销权的司法审查，应当从实体和程序两 方面进行，并依据严重瑕疵和一般瑕疵标准分别审查。
一方面，应当审查程序和内容是否存在严重瑕疵的应当撤销情形。严重瑕 疵是指决议程序或内容违反法律、法规强制性规范或公序良俗的无效情形，此 时法院应支持业主依法行使撤销权，而无须考量决议其他内容的合法性。本案 中，《珠海物业条例》第四十七条规定的立法目的在于限制业主委员会权利过 大，谨防其自行决定发放报酬、管理资金进而损害业主公共利益，不可依多数 人意思自治随意变更。因而，本案中法院依法撤销违背法律法规且不具正当性 的业主决议合理合法。
另一方面，若不存在上述严重瑕疵，则应分别审查内容和程序是否存在一 般瑕疵的可撤销情形。其一，决议内容一般瑕疵通常表现为决议内容违反管理 规约。基于意思自治原则，业主可自行决定是否主张决议效力瑕疵，法院不宜 过度干预。此外，决议内容瑕疵还表现为实质内容显失公平，法院可予以撤销。 其二，业主决议程序的一般瑕疵还表现为业主决议程序不合法，在客观上侵犯 了部分业主的合法权益，该业主决议应当撤销。当然，如果业主决议程序仅存 在部分瑕疵，法院是否支持业主行使撤销权，则应当视具体案情具体分析，以 防个人意思自治影响团体法律关系的稳定性。
在业主撤销权的司法审查实践中还应注意把握以下几点：
第一，业主撤销权行使条件既不能无限扩大，又不能设置过多障碍。“侵 害业主合法权益”应当包括对业主专有权或专属权利的侵害，不应对业主撤销
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中国法院2023年度案例 ·物权纠纷
权行使加以限制。另外，毫无限制的自由将产生损害公共利益的结果，而违反 法律法规管理性规定的业主决议效力瑕疵具有补正的可能性，因而应当视情况 具体分析是否应当被撤销。
第二，关于行使业主撤销权的法律后果。撤销权的行使将使既存法律关系 消灭，根据该被撤销的决定所作法律行为也归于无效。至于被撤销决定所涉及 的第三人权益保护问题，应当根据该第三人是否善意而分别处理。若第三人是 善意的，则有权在其与业主大会或业主委员会实施的法律行为被确认为无效后， 请求业主大会或业主委员会赔偿其信赖利益损失；若第三人为非善意，则无权 向业主大会或业主委员会请求损失赔偿。
第三，关于域外主体行使业主撤销权平等保护的问题。一方面，应当解决 涉外民事关系中法律选择的问题。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》 (以下简称《法律适用法》)对涉外业主撤销权纠纷的法律适用规则未予规定， 因而应当适用《法律适用法》第二条第二款的最密切联系原则进行法律选择。 另一方面，应当从整体角度妥善处理业主与业主委员会及业主大会之间的关系， 为维护业主自治秩序的稳定性，对业主大会或业主委员会决定进行实体及程序 双重审查。
编写人：横琴粤澳深度合作区人民法院郑恒许珊珊
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业主自治权的合法边界在业主撤销权案件中的运用
邹某文等诉某小区业主委员会业主撤销权案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
上海市闵行区人民法院(2020)沪0112民初36110号民事判决书
二、所有权纠纷 155
2.案由：业主撤销权纠纷 3.当事人
原告：邹某文、胡某华、邹某欣 被告：某小区业主委员会
【基本案情】
邹某文、胡某华、邹某欣系某小区22号102室业主，其居住的22号楼西 侧建筑垃圾堆放点在诉争业主大会表决前既已存在。
2019年7月、2020年5月18日，邹某文等曾分别向政府部门投诉，认为 某小区22号楼西侧建筑垃圾堆放点违法，要求政府部门予以拆除。2020年5 月25日，某镇人民政府就系争建筑垃圾堆放点涉嫌损坏绿化一案予以立案。 2020年7月7日，某镇人民政府向某物业管理公司出具《责令改正通知书》, 内载：“经查，你(单位)22号西南侧占用绿化搭建建筑物、构筑物的行为， 违反了《上海市绿化条例》第三十七条第一款第四项的规定，依据《上海市绿 化条例》第四十五条第一款第一项的规定，本机关现责令你(单位)限期改 正，在2020年7月18日9时00分前，作如下整改：恢复原样。”2020年8月4 日，某小区业委会在小区公告栏张贴《小区建筑垃圾池改造及河边人行步道太 阳能灯安装实施方案的公示》,内载：“实施项目名称：小区建筑垃圾池改造。 预算资金：18600元。 ……其他情况说明：1.建筑垃圾池拟两个地址备选。 选址一：22号西侧原建筑垃圾堆放点位；选址二：小区65号西侧大杨树下 面……”2020年8月12日，某小区业委会张贴《关于召开某小区业主大会的 公告》,该公告还附：工作人员名单公告、表决票样张、小区建筑垃圾池改造 和河边人行步道太阳能灯安装报价单。2020年8月20日，因某小区对小区建 筑垃圾堆放点事项提交业主大会讨论，某镇人民政府就上述涉嫌损坏绿化案件 报案件延期审批并经审批通过。2020年8月28日，因当日统计选票发生偏差， 某小区业委会发布《关于召开某小区业主大会的补充公告》,拟于2020年9月 1日对统计情况进行公开复核，并择日公告表决情况。2020年9月2日，某小 区业委会公示《上海市闵行区某小区业主大会关于小区建筑垃圾池改造及河边
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人行步道太阳能灯安装会议决定的公告》,公告载明小区全体业主所持投票权 数共703票，建筑总面积74167平方米，总计发放703张表决票。2020年8月 28日上午9时30分、9月1日下午1时30分先后在小区3号楼二楼会议室公开 计票和复核，并将业主大会讨论表决情况予以公告。
通过表决，某小区业主大会依据《上海市住宅物业管理规定》第十八条作 出决定：1.确定小区22号西侧为建筑垃圾堆放点位。2.同意河边人行步道太 阳能灯安装。
【案件焦点】
某小区业主大会就小区建筑垃圾堆放点的决定是否符合法律规定的程序以 及是否侵害邹某文等的业主合法权益。
【法院裁判要旨】
上海市闵行区人民法院经审理认为：业主大会作出的涉及小区业主公共利 益的决定应当限于法律、法规规定的范围并遵守法律、法规规定的程序。
关于系争决定是否侵害邹某文等的合法权益。本案在行政机关已认定系争 建筑垃圾堆放点已违反地方性法规《上海市绿化条例》第三十七条，并责令限 期改正恢复原样的情况下，某小区欲通过业主自治权将其合法化，违背公序良 俗，亦与普通人最朴素的正义观相悖，业主自治权应有其合法的边界。系争决 定通过多数人的“同意”剥夺了系争建筑垃圾堆放点附近的包括原告在内的少 数业主，就影响其居住环境的周边绿化被合法保护的权益。虽然从全体业主的 共同利益出发，在可能影响部分业主利益时，部分业主应在合理范围内加以容 忍，但前述全体业主的共同利益应当以符合法律、法规的范围为限。故法院认 定系争业主大会的决定已侵害邹某文等的合法权益。
关于系争决定是否符合法律规定的程序。就计票情况来看，某小区总计发 放选票703票，现根据选票统计表计算，“小区建筑垃圾池改造(二选一)” 的统计选票总数为709票，“河边人行步道太阳能灯安装”的统计选票总数则 为697票。两项决定事项存在6票的计票误差。某小区在实际计票过程中已存
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在统计偏差而后再行复核计票的情况，然其最终计票结果仍存在错误，可见其 计票程序存在明显问题，从而难以保证其计票结果的真实性。据此法院认定系 争业主大会的决定尚不符合法律规定的程序。
上海市闵行区人民法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民 法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国物权法》第七 十六条、第七十八条的规定，判决如下：
撤销上海市闵行区某小区业主大会于2020年9月2日作出的确定小区22 号西侧为建筑垃圾堆放点位的决定。
判决作出后，当事人未上诉，判决已经发生法律效力。
【法官后语】
本案所涉业主大会决定较为特殊，属事后追认型决定，原先既已存在的22 号楼西侧建筑垃圾堆放点，在业主大会表决前已被行政机关认定违法，并责令 拆除。但该小区欲通过业主大会表决通过的形式使其合法化。然而，业主自治 权应当有其合法的边界。本案判决后，被告未上诉。行政部门亦在第一时间拆 除了系争建筑垃圾堆放点，包括原告在内的少数业主的合法权益在司法裁判中 得到了保护。
在审理业主撤销权案件时，其主要审理思路在于判断业主大会的决定是否 符合法律规定的程序以及是否侵害业主的合法权益，且形式审查多于实质审查。 故本案审理中曾出现的困境在于：从普通人最朴素的正义观来看，内容违法的 决定应予撤销，但普通业主是否享有该项撤销权?
按照《物业管理条例》第十九条的规定，当业主大会决定违反法律、法规 时，应由物业所在地的基层行政主管部门行使撤销权。在理解前述条例时，我 们认为，就内容违法的撤销权赋予行政机关，其目的在于小区管理中涉及内容 违法的事项常与行政规定相关联，行政审核在业主撤销权案件中无法实现，故 有待行政机关就其合法性进行审核后才能确认。而本案的特殊之处在于，行政 机关已就小区22号楼西侧建筑垃圾堆放点违法予以认定，其违法事实并非处于 真伪不明的状态。故在此情形下，受业主大会决定影响的少数业主可以其合法
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权益受损提起业主撤销权之诉。
综合本案的审理，就业主撤销权案件，可提供以下审理思路：
1.原告主体资格审查中的“诚实性”。根据诚实信用原则及禁止反言原则， 在表决时投票赞成或未明确表示异议的业主不享有业主撤销权。但就异议的判 断，不仅局限于原告的投票与否，还应综合考虑原告在其他途径提出异议的实 际情况。
2.表决程序审查中的“规则性与灵活性”。表决程序应以形式审查为主， 对计票情况及每份投票是否符合业主真实意思不负有深入实质审查的职责。 但在形式审查时，还应坚持规则性与灵活性相结合，避免过于机械。“灵活 性”体现在轻微的程序瑕疵在不影响计票结果比例真实性的情况下，不宜认 为程序不合法。“规则性”则体现在程序存在明显错误时，如本案系争表决 事项在经历一次计票错误，二次复核再错误的情况下，已属明显的程序不规 范，其计票结果的真实性已无法保障，此时应认定表决程序尚不符合法律 规定。
3.实体权益受损审查中的“合法性与容忍性”。在被表决事项已明确违法 的情况下，即使实现“多数决”,仍然不能通过业主自治权使违法事项合法化， 合法性是一切业主权益的基础，违法事项导致少数业主权益受损时，该部分业 主应可通过业主撤销权对抗“多数人的暴政”。而在合法性得以满足的情况下， 从全体业主共同利益及以该利益最大化的角度出发，在可能影响少数业主利益 时，则该部分业主应在合理范围内加以容忍。
编写人：上海市闵行区人民法院 庄玲玲
