——金雪梅诉何忠华等所有权确认案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
上海市第一中级人民法院(2013)沪一中民二(民)终字第2693号民事判 决书
2.案由：所有权确认纠纷 3.当事人
原告(上诉人):金雪梅
被告(上诉人):何忠华、金锦秀 被告(被上诉人):何慈铭
【基本案情】
金老太与王杏珍系婆媳关系，金宝观系王杏珍之子，金雪梅系金宝观之女。金 锦秀系金老太领养的孙女，何忠华系何慈铭、金锦秀夫妇之子。
二、所有权确认 77
金老太在日寇侵华期间建造门面房(平房)一间、后面平房一间(倒塌后金 锦秀用竹搭建成灶间)。金老太去世后，该房屋登记在王杏珍名下，门牌号为朱泾 镇东方红街(现为东林街)78号，使用面积44平方米。金雪梅及其家人因支援国 家三线建设，长期居住在安徽，故上述房屋由金锦秀及其家人使用。
1984年8月，因东林街78号房屋有塌落危险，金锦秀申请翻建，前后二间共 45平方米。
1985年，何慈铭申请建造东林街80弄3号房屋。1996年2月29日，该房屋登 记在金锦秀名下，建筑面积124.78平方米。
1996年12月，因东林街78号、80弄2号、3号房屋损坏严重，有倒塌的可 能，经批准，何忠华出资拆除老屋，重新翻建，并擅自在东林街78号原平房上加 建楼房。
1999年8月30日，金锦秀将东林街78号、80弄3号(1)的房产赠与何 忠华。
又查明，1987年1月8日，王杏珍去世。同月18日，金宝观拟订《家庭协 议》,载明：“由祖母传下在东林街78号门面房壹间，后面壹间。 房子产权归 雪梅，但忠华可长期使用。——在1984年9月何忠华把贰间房屋全部翻建是平屋， 材料费2800元。 ——何忠华在营业期间从1987年1月到1996年12月止共10年， 支援金雪梅人民币前五年每月20元 。”
金雪梅称，根据1987年1月18日《家庭协议》,系争房屋(现位于上海市金 山区朱泾镇东林街78号、东林街80弄3号)产权归金雪梅所有，何忠华可长期使 用，双方不得变卖。现得知系争房屋登记在何忠华名下，故请求法院判令上述系争 房屋为金雪梅所有。
何忠华称，系争房屋是其合法获得，其没有见过金雪梅所说的协议，也没有签 字，协议不具有法律约束力，请求驳回金雪梅的诉讼请求。
金锦秀、何慈铭称，系争房屋现登记在何忠华名下，且协议无效，故不同意金 雪梅的诉讼请求。
【案件焦点】
1.原告提供的《家庭协议》是否真实、有效；2.系争房屋的权属。
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中国法院2015年度案例 ·物权纠纷
【法院裁判要旨】
上海市金山区人民法院认为，本案争议焦点之一，金雪梅提供的《家庭协议》 是否真实、有效?首先，系争房屋原本属于金老太私房所在位置，何忠华、金锦 秀、何慈铭均无异议。金锦秀在诉讼中曾表示系争房屋是金老太的，王杏珍去世 后，街道、居委会让其去办产权证。其次，从金宝观拟订《家庭协议》的背景看， 金雪梅及其家人因支援国家三线建设，长期居住在安徽。尤其是王杏珍去世后，系 争房屋由何忠华、金锦秀及其家人使用。为明确系争房屋的权属，金宝观拟订协议 是合乎常理的。再次，从协议内容第一条看，在1984年9月何忠华把贰间房屋全 部翻建是平屋，与金锦秀于1984年8月13日申请翻建的事实相吻合，故从内容上 看协议是真实的。最后，从何忠华使用系争房屋上看，一直由何忠华使用并负责修 理。金锦秀在提到《家庭协议》的由来时称，何忠华使用了门面房，王杏珍去世 后，金宝观要写张纸，写好后让我们看，并让何忠华每月付20元，十年间，何忠 华付了2000多元。显然，何忠华已履行了协议的有关义务，协议应当是有效的。 虽然何忠华否认签过协议，协议上的盖章也不是何忠华的，何慈铭记不清是否盖过 章，但何忠华、何慈铭未能举证予以反驳，且金雪梅提供了何慈铭的简历表、登记 表，内有何慈铭使用的名章，足以证明何慈铭名章的真实性。虽然协议约定由当事 人签字，但按照法律规定，结合当时的习惯用法，签章与签字具有相同的法律效 力。至于金雪梅由其父亲金宝观代签，符合家事代理原则，应当认定有效。因此， 该协议真实有效，何忠华、何慈铭等的抗辩不成立。
本案争议焦点之二，系争房屋的权属。根据上述阐述，金雪梅提供的《家庭协 议》是真实有效的，应按协议确定权属。根据协议：“由祖母传下在东林街78号门 面房屋壹间，后面壹间，……房子产权归雪梅，但忠华可长期使用。”法院注意到， 东林街原名东方红街，结合金山县朱泾镇东方红街78号房地产产业分幢明细图表 (以下简称产业分幢明细表)与法院向上海市金山区房地产交易中心调取的系争房 屋翻建前后产权登记情况中的房屋土地测绘报告，产业分幢明细表中室号1、2房 屋长共11.3米，宽共3.9米，使用面积共计44平方米，这与“拆除及翻建房屋申 请表”上拆除房屋间数及面积理由一栏中“翻建前后二间四拾伍平方”相接近， 又结合登记在金锦秀名下的东林街78号房屋面积的测绘，长11.43米与原11.3米 非常接近，宽4.61米与原3.9米也比较接近，故原东方红街78号室号1、2的坐落
二、所有权确认 79
位置就是登记在金锦秀名下的东林街78号。同理，原东方红街78号室号3、4,后 变更为登记在金锦秀名下的东林街80弄3号。东林街80弄3号于1985年由何慈铭 申请建造，结构为混合二层。金宝观于1987年1月订立《家庭协议》时应明知当 时房屋结构，78号是平房，80弄3号是二层楼，协议中所说的二间房屋指明是平 房。因此，协议中的东林街78号就是目前的东林街78号房屋，不包括东林街80 弄3号房屋。金雪梅要求确认东林街80弄3号房屋归金雪梅所有，与《家庭协议》 相悖，不予准许。东林街78号房屋在订立协议时是平房，后于1996年12月经金 锦秀申请，由何忠华出资翻建，并在原平房上加建楼房，合计建筑面积102平方 米。对于加建的房屋权属如何认定，法院认为，金锦秀、何忠华加建房屋是在金雪 梅祖屋基础上所为，且按照协议第二条：“贰间房屋地段由金宝观小女金雪梅所有 权，但对翻建材料费由金锦秀小子何忠华所有”,故加建的房屋仍归金雪梅所有。 金雪梅在庭审中称危房重建的费用由朱泾镇出资，但未能提供证据予以证明，该意 见法院不予采纳。鉴于何忠华在本案中未主张翻建材料费，故法院不作处理。
上海市金山区人民法院依法作出判决：
一 、坐落于上海市金山区朱泾镇东林街78号的房屋归金雪梅所有，何忠华于 判决生效之日起三十日内协助金雪梅办理上述房屋的过户登记手续，过户费用由金 雪梅承担。
二 、驳回金雪梅的其他诉讼请求。
判决后，金雪梅不服，上诉称，根据《家庭协议》约定之“两间平房”包括 现在登记的东林街78号、80弄3号房屋，故请求撤销原判，改判将何忠华坐落于 上海市金山区朱泾镇东林街80弄3号房屋判归金雪梅所有。上诉人何忠华、金锦 秀及被上诉人何慈铭均不同意金雪梅上诉请求。何忠华、金锦秀请求确认上海市金 山区朱泾镇东林街78号房屋归其所有；何慈铭请求房产应由金锦秀、金宝观按继 承程序取得，其他人无所有权。
上海市第一中级人民法院认为，本案上诉的争议焦点有二，一为《家庭协议》 的效力问题；二为何忠华、金锦秀对标的房屋的修建、登记是否据此取得房屋 产权。
关于家庭协议效力，根据查明事实，现有系争房屋系在金老太日据时期建造的 老屋基础上逐次修理、扩建形成。老屋建造后由金家子女居住，金雪梅因支援国家
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三线建设需要长期至安徽工作生活，老屋在王杏珍去世后，实际由金锦秀一方居 住、使用，金宝观制定家庭协议系保证家庭框架下各方利益，符合我国社会之人伦 常理。次之，协议记载的房屋翻修记载与金锦秀申请、何忠华翻修事实相符，根据 金锦秀陈述，何忠华使用门面房，并按照金宝观起草的协议，何忠华十年间陆续支 付了2000多元，应该认为，何忠华实际履行了协议的有关义务。其三，根据查明事 实，协议中出现的何慈铭私章系其长期使用，何忠华虽否认其私章的真实性，但始终 未能举证反驳，何忠华、金锦秀等据之否认协议的形式真实性缺乏事实依据。因协议 内容并不违反强制性法律规定，原审判断家庭协议合法、有效，符合法律规定。
金雪梅虽非家庭协议的当事人，但按约其属合同之受益人，其对协议内容及效 力均予确认，其依法具备合同受益人之权利、义务。何忠华系争议房产登记之产权人 及合同当事人，考虑到何忠华、金雪梅及何慈铭与本案争议标的物间的直接权利、义 务关系，家庭协议约定内容直接确定了双方的(原因)给付关系，与金锦秀、何忠华 等主张的所谓继承程序等并无法律上的联系，相关上诉理由本院亦难以采信。
上诉争议二为何忠华、金锦秀对标的房屋的修建、登记问题。根据查明事实， 金锦秀、何忠华在本案老屋居住期间，对房屋进行了大量维修、改建，并数次重新 登记了房屋门牌号码及产权，但必须指出，建设及登记本系物权行为，在无特别证 据条件下，应系债权行为的履行，并非直接取得房屋所有权的当然法律原因。本案 家庭协议实际对争议房屋产权作了明确约定，在现有证据条件下，应该认为系标的 房屋所有权分配的合法债权原因，相较上述物权行为，该意思表示产生的法效直接 分配了标的房屋所有权，何忠华、金锦秀该部上诉理由，缺乏法律依据，本院不能 采信。另关于金雪梅主张现东林街80弄3号房屋，经查，家庭协议中对此并未涉 及，其主张原东林街78号房屋包含该部缺乏基本事实及法律依据，本院难以采信。
原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。各上诉人的上诉请 求，缺乏事实、法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼 法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案中，实际权利人因历史原因未居住使用系争房屋，但有证明原始产权的
二、所有权确认 81
《家庭协议》,产权登记人不仅居住使用系争房屋，而且多次翻建并予以房产登记。 面对如此民间协议与物权行为的冲突，法院并没有简单地依《物权法》将翻建、登 记行为视为取得房屋产权之当然原因，而是综合考虑签约时间、历史背景、协议目 的、生活常理等因素，确认了协议的合法性与有效性。审理中，需要处理好以下三 个关键问题：
1. 民间协议是否具有合法性?
系争房屋系金老太在日据时期建造，在金雪梅祖母王杏珍去世后，实际由金锦 秀一方居住、使用，金雪梅父亲制定《家庭协议》系保证家庭框架下各方利益，符 合我国社会之人伦常理。协议记载的房屋翻修记载与被告金锦秀申请、何忠华翻修 事实相符，且何忠华实际履行了协议的有关义务。因此，在充分考虑拟订协议的历 史背景及生活常理的基础上，依法确认协议合法有效。
2.民间协议是否具有溯及力?
协议中的房屋因何慈铭、金锦秀、何忠华的翻建而不存在，该协议是否具有溯 及力?根据法律规定，依法成立的合同自始有效；对财产所有权的取得，当事人有 约定的，依其约定。因此，何慈铭、金锦秀、何忠华的翻建行为其实是一种债权行 为，协议对房屋权属的约定自始至终均有效。
3. 修建、登记行为是否直接取得房屋所有权之当然原因?
建设及登记本系物权行为，在无特别证据条件下，应系债权行为的履行，并非 直接取得房屋所有权的当然法律原因。本案协议实际对系争房屋产权作了明确约 定，在现有证据条件下，应该认为系争房屋所有权分配的合法债权原因，该意思表 示产生的法效直接分配了系争房屋所有权。
基于年代久远、登记瑕疵、社会变迁、国家政策等因素，一些老房子往往因产 权登记人与实际权利人不符而涉诉。在处理此类纠纷时，本案展现的民间协议的合 法性审查、民间协议的溯及力考量，以及民间协议优于物权行为的认定等思路、经 验和原则有望提供一定借鉴意义或参考价值。
编写人：上海市金山区人民法院褚红梅
