——樊某诉某小区第二届业主委员会业主撤销权案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
湖北省武汉市江岸区人民法院(2021)鄂0102民初2542号民事判决书
2.案由：业主撤销权纠纷
3. 当事人 原告：樊某
被告：某小区第二届业主委员会
二 、所有权纠纷 139
【基本案情】
樊某系某小区业主。2020年7月27日，某小区业委会发布《某小区召开 业主大会公告》,公告内容载：“一、业主大会会议将审议一项议题：因目前合 同到期，某小区是否续聘某物业公司物业服务……”因投票过程出现失误，某 业委会于2020年9月29日再次发布《某小区召开业主大会公告》,后又因部分 业主未投票两次延长投票时间。2021年1月11日，该小区业委会发布《某小 区业主大会物业续聘投票结果公示》,告知全体业主该小区于2020年10月13 日开展业主大会关于某物业续聘投票工作，该工作于2021年1月8日取得圆满 结束。由业委会申请，通过全体业主投票，报请某区房管局、某社区批准，现 将投票结果公示，公示为期七天。投票结果公示如下：某小区业主大会不同意 续聘某物业公司服务。
投票具体结果：
樊某认为某业委会决定召开业主大会的程序违法，严重侵害其权益。
【案件焦点】
某小区业委会作出“不同意续聘某物业公司”的决议是否侵害了樊某的合 法权益。
【法院裁判要旨】
湖北省武汉市江岸区人民法院经审理认为：樊某虽于2020年才办理不动产 权登记，但其仍可基于2013年的房屋买卖行为获得某小区的业主身份，故樊某 具备本案原告主体资格。
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业主行使撤销权的前提是其合法权益受到业主大会或者业主委员会决定的 侵害，这种合法权益，归根到底是业主对于专有部分有效行使权利及对共有部 分进行共同管理的权利，既包括实体权益也包括程序权益。业主大会议事规则 是业主大会组织、运作的规程，需要由业主共同决定。本案中，某小区业主 大会并未对《某小区业主大会议事规则》进行修改，且议事规则约定的决议 通过条件不低于法律规定的标准，因此，《某小区业主大会议事规则》约定 的决议通过条件对全体业主有约束力，应严格遵守。某小区业主大会决议解 聘物业服务企业应当符合业主大会议事规则规定“经专有部分占建筑物总面 积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的通过条件，某小区业委会 在公告中亦明确“如与会业主所持有的投票权未超过本物业管理区域内投票 数半数，且与会业主人数未超过全体业主人数半数”的“双过半”决议规 则，而某小区业委会在2021年1月11日发布的投票结果显示，某小区物业 管理区域总户数为2518户(过半为1259户)、总面积282953.70平方米 (过半面积为141476.85平方米),不同意续聘户数1013户、面积115064.96 平方米，未达到决议通过条件。即便将弃权票(128户、面积14229.93平方 米)计入多数票，仍未达到决议通过条件。某小区业委会作出的《某小区业 主大会物业续聘投票结果公示》不符合《某小区业主大会议事规则》的约 定，侵害了樊某及其他业主的程序权益。
湖北省武汉市江岸区人民法院依照《中华人民共和国民法典》第二百八十 条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的 解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四 十二条之规定，判决如下：
撤销某小区第二届业主委员会于2021年1月11日作出的《某小区业主大 会物业续聘投票结果公示》。
判决作出后，当事人未上诉，判决已经发生法律效力。
【法官后语】
关于新老物业服务企业交接的业主撤销权纠纷案件数呈现出增长趋势。小
二、所有权纠纷 141
区新老物业服务企业涉及的群体范围广，关系着全体业主的切身利益，妥善地 处理新老物业服务企业交接有利于维护广大业主的合法权益。
一 、业主撤销权纠纷案件中存在的问题
1.行使业主撤销权的条件不够具体。《中华人民共和国民法典》第二百八 十条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大 会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人 民法院予以撤销。本条对提起业主撤销权的主体及依据作出了规定，但是仍然 有待进一步明确：业主合法权益的范围如何?参与表决人数如何确定?这些都 是行使业主撤销权应明确的条件。
2.超期行使业主撤销权。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷 案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，业主提起撤销权纠纷应当在 知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。在有 的业主撤销权纠纷案件中，业主超过撤销权行使期限向法院起诉的现象较多， 造成了司法资源的浪费。
二 、业主撤销权的实现路径
1. 扩张解释业主的合法权益。业主的合法权益，是指业主对于专有部分有 效行使权利及对共有部分进行共同管理的权利，既包括实体权益，也包括程序 权益。实体权益是指业主对专业部分享有的占有、使用、收益、处分权利以及 对共有部分享有的成员权。程序权益是指业主享有要求业主大会表决程序合法 合规的权益，具体表现为参与表决人数合法、表决比例合法、表决过程和结果 公开等程序性要件。本案中，虽然新聘的物业服务企业有可能继续提供良好的 物业服务，但是程序权益作为一项独立权益，有其自身价值，以违法程序作出 的决议不符合程序正义。对业主合法权益作扩大解释，有利于维护业主的诉权。
2. 参与表决人数应符合表决方式多样化趋势。司法实践中，业主撤销权纠 纷案件的争议焦点多为续聘物业服务企业的决议是否应被撤销。选聘和解聘物 业服务企业规定于《中华人民共和国民法典》第二百七十八条，选聘和解聘物 业服务企业应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数
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的业主同意。《中华人民共和国民法典》第二百七十八条所规定的“参与表决 人数”为《中华人民共和国民法典》新增规定，保证了决议体现业主的普遍 意志。随着通信手段的发展，表决方式呈现多样化的发展趋势，参与表决人 数不仅体现在现场投票表决的人数，还体现为书面委托投票及电话委托投票 的业主人数。
3.综合考量行使撤销权的起算点。业主提起撤销权纠纷应当在知道或者应 当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。具体的起算点以 业主委员会在小区公告栏等醒目位置张贴表决结果的时间为准，对于业主委员 会没有在合理期限内于醒目的位置持续公告表决结果的，可以以物业服务企业 向业主催收租金的时间为准，还可以以其他业主向法院起诉的时间为准。总之， 具体起算点应从业主委员会是否尽到公告表决结果的义务、业主获取表决结果 的成本等多方面因素考虑。
编写人：湖北省武汉市江岸区人民法院 罗 松 汪 为
