——李德雨诉武俊荣物权保护案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
山西省忻州市中级人民法院(2012)忻中民终字第43号民事判决书 2.案由：物权保护纠纷
3.当事人
原告(上诉人):李德雨
被告(被上诉人):武俊荣
第三人(被上诉人):李林文
【基本案情】
李德雨有祖遗宅院一处，该宅院位于忻府区兰村乡肖家峪村。1992年8月8日 李德雨向有关部门申请办理了集体土地建设用地使用权证。2004年，李德雨的宅 院与武俊荣父母的宅院进行了互换，武俊荣的父母在该宅院内修建4间现浇房准备 为武俊荣结婚成家。2007年11月28日，武俊荣父亲向村委交纳了该宅院超占部分 的价款460元。2008年1月6日，武俊荣与第三人李林文签订了宅基地使用权转让 合同，将该宅院及正房4间、崖窑3眼转让给第三人李林文。当日武俊荣母亲将李 德雨的集体土地建设用地使用权证通过中间人交予第三人并通过中间人接收了第三 人给付的40000元。现第三人李林文持有李德雨集体土地建设用地使用权证。李德 雨诉至法院，认为武俊荣无权处分自己的财产，请求法院确认武俊荣与第三人所签 宅基地使用权转让合同无效。
一、物权保护 11
【案件焦点】
未依法登记的宅基地使用权互换是否受法律保护。
【法院裁判要旨】
山西省忻州市忻府区人民法院经审理认为，李德雨的宅基地与武俊荣父母的宅 基地进行了互换有出庭作证的武某某等4人的证人证言予以证实，并且宅基地使用 权转让合同上有村委会盖章，说明村委会认可该事实，而第三人又提供了对多位证 人的调查笔录，证明进行了互换，村委原支部书记武某某又证明武俊荣父亲缴纳了 超占部分的费用，以上证据形成证据链，证明互换成立，第三人完全有理由相信被 告有权处分诉争宅基地使用权及房屋，武俊荣与第三人李林文所签《宅基地转让合 同》有效，第三人的取得系善意取得，本院依法予以支持。李德雨的诉求于法无 据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳 回李德雨的诉讼请求。
李德雨不服一审判决，向山西省忻州市中级人民法院提起上诉。二审法院认 为， 一审所查明的事实足以证明互换宅基地成立，李林文完全有理由相信武俊荣有 权处分宅基地使用权及房屋，而且李林文以合理价格购得房屋，为善意取得。且在 后来大西铁路客运专线永久用地拆迁清偿核量表上，此块宅院由李林文签名，忻府 区兰村乡肖家峪村盖章认可，说明李林文已实际管理此宅院。武俊荣与李林文所签 《宅基地转让合同》为有效合同。综上，李德雨上诉请求因证据不足，不予支持。 原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一 百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
在我国农村地区，农民基于生产生活便利的需要，互换宅基地使用权的行为时 有发生。双方多采取签订互换协议，并由村委会或村民进行见证，且双方互相交付 产权证书等形式将互换的事实进行确认，而重新向政府申请变更登记的非常少。本 案涉及的主要问题就是农村宅基地使用权自愿互换后，双方未办理变更登记手续， 此互换行为是否有效。
首先，根据《土地管理法》第二条第三款规定：“土地使用权可以依法转让。” 本案中李德雨与武俊荣的父母双方均具有独立的支配处置其宅基地使用权的权利，
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中国法院2014年度案例 ·物权纠纷
自愿签订宅基地使用权互换合同，并且双方已将标的物即各自的宅基地交付对方使 用，结合村委会盖章和村民证言的证据链，可以确认宅基地互换合同符合我国《合 同法》规定的合同生效要件，互换事实真实有效。
其次，依照我国《物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让 和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除 外”,《物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地 管理法等法律和国家有关规定”,以及《土地管理法》第十二条“依法改变土地权 属和用途的，应当办理土地变更登记手续”的规定，宅基地使用权转让要进行变更 登记，但是变更登记手续并不是合同生效的要件，仅是确认权利变动的手续，双方 应按照合同约定向政府部门履行后续登记的义务。
最后，宅基地是一种基本的生产、生活资料，其权属的稳定性、流转的安全 性，均会对社会秩序及人们的生活产生重大影响，因此，我国《土地管理法》和 《物权法》均规定，土地使用权的流转要经过登记程序向社会公示。《土地管理法》 第八十二条也规定：“不依照本法规定办理土地变更登记的，由县级以上人民政府 土地行政主管部门责令其限期办理。”因此，互换当事人双方应该补办登记手续， 以确认权利变动，预防和减少纠纷。
总之，本案中李德雨与武俊荣父母的宅基地使用权互换虽然尚未履行变更登记 手续，但并不影响互换合同的效力。武俊荣与第三人李林文自愿签订《宅基地转让 合同》,且武俊荣的母亲将李德雨的集体土地建设用地使用证和交纳费用发票通过 中间人交予了李林文，李林文根据村委会对李德雨与武俊荣父母互换宅基地使用权 的认可、当地宅基地使用权互换的习惯和常识，有理由相信上述互换事实成立，武 俊荣父母有权处分诉争宅院，且已支付合理购买价格、实际管理诉争宅院，并获得 村委会的认可，应认定李林文构成善意取得，三方仅需补办变更登记手续以进一步 确认权利变动的事实。
编写人：山西省忻州市中级人民法院王军 张婷
