——王轩诉北京市顺义区南彩镇九王庄住宅合作社房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市顺义区人民法院(2012)顺民初字第3096号民事判决书
2. 案由：房屋买卖合同纠纷
3. 当事人 原告：王轩
被告：北京市顺义区南彩镇九王庄住宅合作社(以下简称九王庄住宅合作社)
【基本案情】
九王庄月亮湾绿色家园为二十世纪九十年代顺义县委、县政府批准的南彩镇九 王庄村旧村改造及新农村建设项目小区，涉诉房屋在该小区之内，所在土地为顺义 区南彩镇九王庄村村民委员会集体土地建设用地。涉诉房屋无房产证，即我们日常 所说的“小产权房”。九王庄住宅合作社于2010年8月委托北京百利通盛商贸有限
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公司对涉诉小区楼房进行销售，竹洋系北京百利通盛商贸有限公司销售职员。2011 年9月14日，王轩自九王庄住宅合作社处定购楼房一套，经办人为竹洋，双方签 订月亮湾绿色家园定购单，约定：定购物业为月亮湾绿色家园×楼×单元×号房 屋，建筑面积85平方米，单价为人民币7800元每建筑平方米；地下室面积6.3平 方米，单价人民币2300元每建筑平方米；总价款650000元，人民币折后共计陆拾 伍万元整；保留期限为2011年12月29日17时前；定金10000元，人民币壹万元 整；王轩应于本定购单规定的保留期内携本定购单及相关证件至月亮湾绿色家园接 待中心补缴定金，逾期视为放弃定购，本定购单自动失效，定购金视为违约金归九 王庄住宅合作社所有，所定购房号不再予以保留；九王庄住宅合作社保证王轩在保 留期内拥有所定物业的优先购买权，在保留期内未经王轩同意不得将该物业出售与 他人，未经九王庄住宅合作社允许，王轩无权转让该物业的优先购买权；王轩所认 购物业的价格在保留期内按本《定购单》所约定的单价计算；实际成交面积以正式 《小产权买卖合同》所约定的为准。落款有九王庄住宅合作社公章、销售经理竹洋 的签名和定购人王轩的签名。同时，该定购单上有一段竹洋手写的内容：“2011年 9 月 1 5 日已收王轩定金(90000)玖万元加之前定金(10000)壹万元共计
(100000)拾万元整，收款人竹洋，2011年9月15日。”当天，竹洋代表北京百利 通盛商贸有限公司收取了王轩的购房定金100000元，但并未向九王庄住宅合作社 转交该定金。王轩在交付定金后也未支付该合同约定的后续款项。2012年，王轩以 双方之间购房合同涉及小产权房，违反国家有关法律强制性规定为由起诉至法院， 请求判令该合同无效，并要求九王庄住宅合作社返还其所交付的定金10万元。
另查，涉诉小区的其他房屋关于销售九王庄住宅合作社与北京百利通盛商贸有 限公司均有交接手续，但是王轩定金的收取并无相关手续，九王庄住宅合作社称， 对该款项不清楚，故不同意由九王庄住宅合作社退还定金。
【案件焦点】
涉诉小区房屋性质、合同效力及返还定金的主体问题。
【法院裁判要旨】
北京市顺义区人民法院经审理认为：涉诉住宅小区建设项目是南彩镇九王庄村 经有关部门批准的旧村改造及新农村建设项目，涉案双方交易的房屋所涉土地属农
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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
村集体土地性质，故在涉诉房屋不具备房地产交易资格的情况下，王轩与九王庄住 宅合作社之间的房屋定购协议，应属无效。无效的法律行为，自始没有法律约束 力，王轩要求确认双方签订的房屋定购协议无效之请求，本院予以支持。基于无效 协议取得的财产应予返还，故对于王轩主张要求九王庄住宅合作社返还定金100000 元的请求，应予以支持。关于九王庄住宅合作社主张的其未收到王轩交付定金的辩 解意见，因北京百利通盛商贸有限公司是受九王庄住宅合作社的委托进行涉诉房屋 销售事宜，该公司收取定金的行为亦是代表九王庄住宅合作社而为之，九王庄住宅 合作社作为被代理人应对代理人北京百利通盛商贸有限公司的代理行为承担民事责 任，故对九王庄住宅合作社的辩解意见，本院不予采纳。因此，应当依法支持原告 王轩的诉讼请求。
北京市顺义区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人 民共和国民法通则》第六十三条第二款之规定，作出如下判决：
一 、原告王轩与被告北京市顺义区南彩镇九王庄住宅合作社2011年9月14日 签订的《月亮湾绿色家园定购单》无效。
二 、被告北京市顺义区南彩镇九王庄住宅合作社返还原告王轩定金100000元， 于本判决生效之日起七日内执行。
【法官后语】
小产权房是乡、镇政府或者村级自治组织利用农村集体土地开发的房产，其初 衷是旧村改造、改善村民住房条件，是针对本村集体经济组织成员建设的，不得向 集体组织成员之外的人出售。但在北京等大城市房价飙升的情况下，集体组织成员 之外的人基于价格等因素开始购买小产权房。涉诉的月亮湾绿色家园小区，是在特 定的历史条件下形成的小产权房小区。该小区经过县级政府批准并面向村民出售， 后因销售情况不佳，开始向村民以外的人员出售。这种情况在被告九王庄住宅合作 社看来，是一种合理变通，但目前我国法律确立的一个原则是：集体土地上建设的 房屋不得向本集体经济组织成员之外的人出售，故其向王轩出售房屋的行为从法律 上讲属于违法行为，不受法律保护。所以，双方签订买卖协议的行为自开始就违反 法律规定，是无效的。自始无效的法律行为是法律的强制性规定，并不以当时行为 人是否明知而转移，因此被告主张原告明知该房屋性质为小产权房，并不能作为合
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同无效的抗辩理由。
委托人在代理权限内所为代理行为，由被委托人承担代理行为的法律后果。尽 管售房中介北京百利通盛商贸有限公司并未实际向被告九王庄住宅合作社交付涉诉 定金，但前者作为后者的委托代理人，其在代理权限范围内售房的行为后果，由后 者自行承担。本案被告向原告返还定金后，可以根据其与北京百利通盛商贸有限公 司之间的约定，或者另行协商，解决该笔钱款的最终分担问题。
编写人：北京市顺义区人民法院 张阴朋
