——吴耀荣诉叶章诚房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
广东省珠海市中级人民法院(2012)珠中法民三终字第345号民事判决书
2. 案由：房屋买卖合同纠纷 3.当事人
原告(被上诉人):吴耀荣 被告(上诉人):叶章诚
【基本案情】
吴耀荣是珠海市金湾区红旗镇广益村广益二队村民，1989年经村、镇及珠海 市国土部门核实批准在本村某低洼地取得一块宅基地，并由国土部门发给农村宅基 地土地使用证，该宗地建筑占地面积为101平方米。1998年4月8日，吴耀荣与叶 章诚签订一份《房屋转让协议书》,约定：吴耀荣将其在本队住宅地(即涉案宅基 地)上房屋一座64.7平方米及厨房一座35.7平方米，合计面积共100.4平方米， 以总价值人民币17300元转让给叶章诚所有，叶章诚要拥有吴耀荣房屋的所有权，
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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
必须在1998年4月10日前一次性付清该款给吴耀荣，款项付清后，房屋所有权归 叶章诚所有(可连同吴耀荣土地使用权证给叶章诚保存)。叶章诚拥有吴耀荣房屋 的所有权，不等于拥有该住宅用地使用权，如拥有该土地使用权必须到有关部门办 理土地使用证过户手续，才能享有该住宅土地使用权，才能受法律保护等。协议签 订后，叶章诚支付吴耀荣购房款人民币17300元，吴耀荣将涉案房屋及其宅基地使 用权交给叶章诚居住使用。叶章诚后对涉案房屋进行翻新、加建，并在空地上打了 新的地基。现吴耀荣主张合同因违反宅基地转让的强制性规定而无效，要求叶章诚 搬离、返还涉案房屋，并按200元/月的标准支付房屋使用费。叶章诚抗辩房屋买 卖合同有效，即使无效，由于叶章诚全家只有这一处住所，也应作无返还必要的 处理。
【案件焦点】
宅基地上房屋买卖合同的效力认定及合同无效后应当如何处理返还问题。
【法院裁判要旨】
广东省珠海市金湾区人民法院经审理认为：《广东省高级人民法院关于审理农 村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第十 二条规定：“当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农 村村民住宅建设用地而签订的合同， 一般应认定无效。但1999年1月1日《中华 人民共和国土地管理法》修订以前，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房 屋转让给本村村民、回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的， 以及1999年1月1日《土地管理法》修订以后，农村村民将经依法取得的宅基地 使用权连同房屋转让给本村村民，可认定转让合同有效。”叶章诚并非本村村民， 也不是回乡落户的干部、职工、退伍军人、华侨或港澳台同胞，据此，双方于1998 年4月8日签订的《房屋转让协议书》无效，因该合同取得的财产，应当予以返 还。至于吴耀荣主张的每月200元的房屋使用费，因无证据证明涉案房屋使用费每 月价值200元，故此项请求不应予以支持。
广东省珠海市金湾区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条 第一款第(五)项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款， 参照《广东省高级人民法院〈关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业
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建设纠纷案件若干问题的指导意见》》第十二条，作出如下判决：
一、《房屋转让协议书》无效。
二 、叶章诚于判决发生法律效力之日起三十日内撤离涉案房屋，并按现状交还 给吴耀荣。
三 、驳回吴耀荣的其他诉讼请求。
叶章诚持原审答辩意见提出上诉。
广东省珠海市中级人民法院经审理认为：吴耀荣与叶章诚在1998年4月8日 签订的《房屋转让协议书》项下的房屋，为农村宅基地上所建之房屋。合同虽然约 定的是房屋买卖，在房地一体的格局下，处分房屋的同时必然也处分了宅基地。无 论是根据1986年颁布实施的《中华人民共和国土地管理法》还是此后于1998年、 2004年修订实施的《中华人民共和国土地管理法》,均规定了宅基地属于农村集体 所有。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系， 宅基地非法买卖为我国法律、法规所禁止，因此涉案合同应为无效。《中华人民共 和国合同法》第五十八条中的“没有必要返还”,主要是指根据实际情况的需要， 当事人相互协商后认为不采用返还原物的方式于双方并无弊害，反而对双方都有利 的情况，本案显然不符合此情形。因此合同无效，合同双方互负返还义务，即叶章 诚应当向吴耀荣返还宅基地及房屋，吴耀荣则应向叶章诚返还已交付房款。但在原 审法院审理过程中，叶章诚坚持合同有效，因双方对合同的效力产生分歧，原审法 院就此没有对合同无效可能造成的法律后果予以释明，叶章诚也没有就返还房款等 提起反诉，如本案直接裁判互相返还，则超出了当事人诉请的范围。鉴于叶章诚对 涉案房屋已有翻新、扩建及装修，在返还房屋时应对其添附价值进行合理补偿才公 平合理，因此，叶章诚可另循法律途径一并解决因合同无效所造成的法律后果。
广东省珠海市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十 条第一款第(一)项，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
宅基地上房屋买卖合同案件在我国尚无具体法律规定作为审理依据，一直是人 民法院审理的一类疑难案件。对于此类案件的审理，法院首先应当审查的是合同效
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力问题。笔者认为，在房地一体的格局下，处分房屋的同时必然也处分了土地，在 宅基地使用权转让于符合法律规定的特定身份的人时方为有效的情况下，宅基地上 的房屋转让亦应如此，否则应为无效。合同无效，合同一方因该无效合同取得的财 产应返还合同相对方，这是《合同法》第五十八条规定的关于无效合同处理的原则性 做法。所以，有些法院在判决宅基地上房屋买卖合同无效的同时，也判决了房屋和房 款双向返还。但在宅基地上房屋买卖案件中，买房人一般坚持合同有效、不应返还的 答辩，而不对房屋价款的返还等问题提出反诉请求，若法院径行判决返还价款，似有 超出诉讼请求作出裁判之嫌。对此笔者认为，为避免诉累，在买房人坚持合同有效的 情况下，法院仍应就合同乃为无效这一问题向买房人释明，此时若买房人对房屋价款 的返还和房屋增值损失、修缮加建费用等仍未提出反诉的情况下，法院不应直接判决 卖房人按照交易时房价款向买房人予以返还，而应述明买房人可另行起诉，并可向卖 房人请求现有地段增值、房屋升值，购房后装修、扩建、翻新、修缮价值等的补 偿款。
编写人：广东省珠海市中级人民法院徐艳红牟宏微
