——赵某兰诉陆某元、吴某文确认合同无效案【案件基本信息】 1.裁判书字号
北京市第三中级人民法院（2019）京03民终14982号民事判决书 2.案由：确认合同无效纠纷
3.当事人
原告（被上诉人）：赵某兰 被告（上诉人）：吴某文
被告：陆某元 【基本案情】
2007年9月5日，陆某元夫妇与赵某兰签订协议约定：陆某元夫妇 将案涉房屋作价90万元卖给赵某兰。房款结清后，案涉房屋的买卖合 同及收据、房屋所有权证、房屋租赁合同、物业服务合同等原件均由 赵某兰保管，案涉房屋由赵某兰管理使用。赵某兰就案涉房屋与物业 公司、供暖公司分别签署了《临时管理规约》《北京市居民供热采暖 合同》，但房屋一直未办理过户登记手续。
2016年9月，赵某兰起诉陆某元及其家人，要求确认陆某元夫妇与 赵某兰签订的房屋买卖协议有效。在案件审理过程中，陆某元与吴某 文于2017年3月5日签订房屋买卖合同，陆某元将案涉房屋卖予吴某 文，交易价款为480万元。案涉房屋于2017年3月31日过户至吴某文名 下，后吴某文强行换锁致使赵某兰一家搬离案涉房屋。
赵某兰起诉陆某元、吴某文至法院，要求确认该二人签订的房屋 买卖合同无效，并将案涉房屋恢复登记至陆某元名下。经审理查明， 2017年3月5日，陆某元、吴某文与链家公司签订《居间服务合同》， 与方源公司签订《房屋交易保障服务合同》， 同日，陆某元与吴某文 签订房屋买卖合同，案涉房屋成交周期仅为1天，且吴某文在签订合同 前，并未实际进入案涉房屋看房。
根据吴某文、陆某元的银行交易记录，吴某文向陆某元支付房款 前，案外人李某华向吴某文多次转账，数额近400万元。2017年3月31 日，陆某元向吴某文转账50万元，向宋甲转账150万元，宋甲又向陆某 元转账20万元。经核实，李某华与宋乙系夫妻关系（已于2017年年底 离婚），宋乙与宋甲系姐妹关系，李某华系借用宋甲的银行账户。
另查，关于陆某元与吴某文签订的《买卖定金协议书》、房屋买 卖合同中所留联系方式，根据电信业务专用收据及法院核实情况，该 电话号码系为李某华所有。
【案件焦点】
陆某元与吴某文签订房屋买卖合同时是否存在恶意串通的情形。 【法院裁判要旨】
北京市平谷区人民法院经审理认为：恶意串通，损害国家、集体 或者第三人利益的合同无效。当事人对恶意串通事实的证明，人民法 院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事 实存在。
本案中，吴某文与陆某元之间的交易过程存在多处有悖常理之 处，诸如未实地看房，成交周期极短，成交价格明显低于当时的市场 价，交易前后吴某文、陆某元及其他案外人银行账户之间存在频繁款 项往来且不能提供合理解释等情况，综合全案情况，能够确认吴某文 与陆某元之间存在恶意串通之事实，故陆某元与吴某文之间签订的房 屋买卖合同应属无效。
另外，因北京市西城区人民法院的生效判决确认赵某兰与陆某元 夫妇签订的房屋买卖合同有效，且陆某元如不到案涉房屋的房屋登记 机关，案涉房屋就无法恢复登记到陆某元名下，故赵某兰请求将案涉 房屋恢复登记至陆某元名下的诉求，无法得到支持。
北京市平谷区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二 条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解 释》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条 之规定，判决如下：
一、确认被告陆某元与被告吴某文于2017年3月5日签订的以案涉 房屋为标的物的房屋买卖合同无效；
二、驳回原告赵某兰的其他诉讼请求。 吴某文不服一审判决，提出上诉。
北京市第三中级人民法院经审理认为：恶意串通，损害国家、集 体或者第三人利益的合同无效。当事人对恶意串通事实的证明，人民 法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该 事实存在。根据查明的事实，陆某元在其与赵某兰等人就案涉房屋买 卖合同纠纷的诉讼期间，补办房产证后将案涉房屋售予吴某文，而吴 某文在购房过程中未实际看房即与陆某元签订相关合同。买卖期间， 陆某元、吴某文、李某华之间，陆某元与宋甲之间存在多笔大额转 账，吴某文称其协助陆某元转款还债，李某华表示其与陆某元存在借 贷关系，但吴某文、李某华等人与陆某元此前并无交集，相识时间很 短即出现上述交易情形，而陆某元在《买卖定金协议书》和房屋买卖 合同中所留联系方式均为李某华的手机号码，与交易习惯及日常生活 经验法则明显不符，而上述人员未能对此情形作出充分合理的解释。 陆某元与吴某文签署并履行了关于案涉房屋买卖的相关合同，客观上 损害了赵某兰的利益。
综上，北京市平谷区人民法院综合考虑上述情况及其他相关事 实，认定陆某元、吴某文存在恶意串通事实，并据此判决陆某元、吴 某文签订的房屋买卖合同无效，并无不当，应予维持。北京市第三中 级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款 第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。 【法官后语】
本案审查的重点在于陆某元与吴某文之间是否存在恶意串通之行 为，2017年3月15日，《中华人民共和国民法总则》颁布，其中第一百 五十四条继续保留了《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和
国合同法》的相关条款，规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人 合法权益的民事法律行为无效。”司法实践中认定“恶意串通”存在一定 困难，主要原因如下：
1.主观评价要件无法通过直接证据予以证明
“恶意串通”的构成要件有三个：其一，恶意，即合同双方当事人 均对合同损害特定权益具有明知或应知的主观态度；其二，串通，合 同双方当事人明确以侵犯特定利益为共谋意思（明示的恶意串通）或 者一方作出意思表示，对方明知该行为会损害他人权益，而用默示的 方式表示接受（默示的恶意串通）；其三，损害他人合法权益。以上 三个构成要件均属于主观评价要件，很难通过直接证据予以证明，只 能通过间接证据加以证明。
2.“恶意串通”行为隐蔽性强，当事人信息不对称，举证困难
“恶意串通”行为本来就是私下苟且，出卖人与后手买受人往往互 相包庇、隐藏真实意图，作出虚伪陈述或提供虚假证明。在以“恶意串 通”为由提起的确认合同无效的案件中，原告对出卖人与后手买受人之 间的交易细节不了解，存在信息不对称的情况，其作为信息弱势方很 难进行充分举证。
3.“恶意串通”之证明标准缺乏行之有效的审查规则
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解 释》第一百零九条规定：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证 明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实 存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”该规定确
定了“恶意串通”的证明标准是“排除合理怀疑”，但通过何种审查规则 运用“排除合理怀疑”标准，审判实践中尚无明确结论。
本案例的典型意义即在于提供了运用“排除合理怀疑”标准认定“恶 意串通”的审查规则，即要素式审查+基本可能性+无相反证明，具体 审查过程如下：
1.通过“要素式审查”查明案件基本事实
“恶意串通”是人的行为，属于主体行为要件，所以“恶意串通”的 认定应以出卖人和后手买受人的行为过程为线索进行“要素式审查”。
首先，身份关系要素。着重审查出卖人与后手买受人之间是否存 在亲属、同学、朋友、控股、出资等可能影响交易真实性的特殊身份 关系。其次，合同履行要素。着重审查交易周期、成交价格、是否通 过中介公司交易、房款支付情况、银行转账及存取款记录是否存在异 常等情况。最后，后手买受人应尽之义务要素。房屋买卖属生活重大 事项，应审查后手买受人是否实地看房、是否核实房屋权属状况、装 修及居住使用状况等。
2.结合日常经验法则判断是否存在“基本可能性”
经验法则是人类以经验归纳抽象后所获得的关于事物属性及事物 之间常态联系的一般性知识。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若 干规定》第十条规定，根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法 则能推定出的另一事实，当事人无须举证证明。这一规定明确了日常 经验法则在事实认定中的作用。在“一房多买”案件中，应根据审查确 认的事实，结合日常经验法则判断出卖人与后手买受人之间的交易行
为是否严重违背生活常理及交易惯例，进而确定是否存在“恶意串通” 的“基本可能性”。
3.以出卖人、后手买受人是否提供相反证明作为认定“恶意串通” 之事实的最后“关卡”
日常经验法则具有相对性、地域性和实效性的特点，如果仅依靠 日常经验法则判断是否存在“恶意串通”，很有可能误伤善意行为人。 故利益受损方证明存在“恶意串通”的可能性之后，证明责任发生转 移，给予出卖人和后手买受人辩解、提供相反证明的权利，以达到“排 除合理怀疑”的效果。如出卖人和后手买受人针对有违生活常理、交易 惯例之行为不能提供有效辩解及充分反证，则可认定存在“恶意串通” 之事实。
编写人：北京市平谷区人民法院 苏建莹 朱政
