———郭康生、郭春生诉郭奇惠等房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
福建省福州市中级人民法院(2012)榕民终字第2820号民事判决书
2. 案由：房屋买卖合同纠纷 3.当事人
原告(被上诉人):郭春生、郭康生
被告(上诉人):郭奇惠、郭福惠、郭诗惠
【基本案情】
本案讼争的房屋坐落于闽侯县荆溪镇永丰村某处，系原告的曾祖父母(即被告 的祖父母)郭文煌、郭曾铿佛(即曾铿佛)建造。1935年进行分家析产，将房产 分给四个儿子，五子郭成秋(未婚)于1944年病故，按当地农村习俗，由次子郭 成通之子郭金佛过继给郭成秋。1952年土改时，原先分给郭成秋的平房二堵、草屋 一堵登记在郭文煌、曾铿佛夫妻名下，闽侯县人民政府为此颁发了闽七永字第3094
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号《土地房产所有证》。1955年郭文煌病故。1963年1月24日，曾铿佛与次媳林 依妹(三被告及郭金佛的母亲)将该处房屋以300元价格卖给了原告的父亲郭乾 鉴，并立下契约，郭依妹、郭友遂等亲属签章见证。1964年1月，曾铿佛立约将登 记在自己名下的房产和公共部分的房产赠与长房长孙郭乾鉴。此后，该房产由郭乾 鉴一家居住使用。之后，郭乾鉴将该房产分给儿子郭春生、郭康生。郭春生、郭康 生于1994年分别向闽侯县人民政府申请办理了该房屋的《集体土地建设用地使用 证》。2007年，本案诉争房屋因国家建设被征用，两原告于同年10月与拆迁单位订 立了《拆迁补偿安置协议》。三被告发现两原告将诉争房屋的土地使用权登记在其 名下，于是向福州市人民政府申请行政复议，要求撤销闽侯县人民政府颁发给郭春 生、郭康生的《集体土地建设用地使用证》。福州市人民政府经审查后，维持闽侯 县人民政府颁发的《集体土地建设用地使用证》。三被告不服，于2008年1月25 日向福建省福州市中级人民法院提起行政诉讼，福建省福州市中级人民法院作出行 政裁定书，裁定将案件移交本院审理。本院经审理后，于2009年9月8日作出
(2008)侯行初字第20、21号行政判决，判决撤销闽侯县人民政府于1994年8月 20日分别颁发给郭春生、郭康生的《集体土地建设用地使用证》。郭春生、郭康生 不服一审行政判决并提起上诉，福建省福州市中级人民法院经审理后，于2009年 12月18日作出(2009)榕行终字第227、228号行政判决，判决：驳回上诉，维持 原判。
【案件焦点】
1963年订立的房屋买卖契约能否认定本案房屋所有权发生转移。
【法院裁判要旨】
福建省福州市闽侯县人民法院经审理认为：本案讼争房屋在1952年土改时该 房产由政府确认在郭文煌、曾铿佛夫妻名下，郭文煌、曾铿佛是讼争房产的所有权 人。1955年郭文煌去世后，因考虑到当地农村习俗以及郭金佛过继郭成秋为子的 事实，曾铿佛、林依妹婆媳于1963年一致同意将房产转卖给原告的父亲，郭金佛 也在契约上签章表示无异议。这一买卖行为符合当时民间交易的习惯，且郭依妹、 蒋金发等众多亲属在场签章见证，通过证人证言可确认被告郭福惠、郭奇惠在场。 曾铿佛于1964年再次立下字约，再次确认房屋买卖的事实以及将其余部分房产赠
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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
与长孙郭乾鉴，这与当时农村家业传承的习俗相符，由于当时没有强制性法律规定 对农村房屋必须实行所有权登记制度，对历史遗留的或者没有办理房屋买卖登记条 件的房屋买卖争议案件，依据《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题 的意见》第五十六条规定“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实 际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖 关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”由此可以确认本案1963年1月24日所 立卖断房屋地契、1964年1月24日所立授与房屋地契合法有效。房屋买卖后，当 时郭奇惠虽不在场，但其对这一重大的家事活动应当知道，却直至讼争房于2007 年拆迁征用时才提出异议，已经超过了法定诉讼时效，本院对此不予支持。由此可 以认定，原告的父亲郭乾鉴是通过买卖的形式获得了本案诉争房产的所有权，后将 房产赠与原告，所有权发生转移，本院对原告请求将原闽七永字第3094号《福建 省闽侯县土地房产所有证》项下的二堵平房、 一堵草房归其所有的请求，予以 支持。
福建省福州市闽侯县人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、 第七十二条的规定，判决如下：
一 、曾铿佛、林依妹于1963年1月24日所立的《立卖断房屋地契》及曾铿佛 于1964年1月24日所立的《立授与房屋地契》有效。
二、原闽七永字第3094号《福建省闽侯县土地房产所有证》项下的二堵平房、 一堵草房归原告郭春生、郭康生所有。
郭奇惠、郭福惠、郭诗惠持原审答辩意见提起上诉。福建省福州市中级人民法 院经审理认为：上诉人郭奇惠、郭福惠、郭诗惠是郭文煌(1955年去世)和曾铿 佛(1966年去世)夫妻所生次子郭成通(1944年去世)的儿子，被上诉人郭康 生、郭春生是郭文煌、曾铿佛夫妻所生长子郭成炳(1973年去世)的孙子，郭康 生、郭春生的父亲郭乾鉴。本案实际上是堂侄和堂叔之间的纠纷。讼争房屋平房二 堵、草屋一堵，1952年土改时登记在郭文煌夫妻名下，领取有闽七永字第3094号 《土地房产所有证》。但上述房屋在1963年1月24日由曾铿佛携林依妹(上诉人的 母亲)等家人及宗亲多人在场的情况下将讼争房屋以300元卖给被上诉人的父亲郭 乾鉴为业，立有《立卖断房厝地契》一纸，在场的家人及宗亲均签名或盖章，该卖 断契上有上诉人郭福惠、郭诗惠的名字，在郭福惠、郭诗惠名字下方亦盖有印章，
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说明郭福惠、郭诗惠对曾铿佛携家人将讼争房屋出卖的经过是知情的。1964年1月 24日，曾铿佛召集长男郭成炳、次媳林依妹，三子郭友燧、女儿郭依妹在场，又 立有《立授与房屋厝地契》 一纸，明确将闽七永字第3094号《土地房产所有证》 登记的平房二堵、草屋一堵授与长孙郭乾鉴永远为业。《立授与房屋厝地契》有在 场的见证人签名，盖章、画押。此后讼争房屋由被上诉人的父母亲及家人居住使 用，至今已四十多年时间，双方在此前均无异议。之后，被上诉人于1994年分别 申请并领取了闽侯县人民政府颁发的讼争房屋《集体土地建设用地使用证》。2009 年因行政诉讼，被上诉人领取的《集体土地建设用地使用证》被撤销。但没有改变 房屋由被上诉人居住、管业、使用的事实。2007年讼争房屋遇拆迁，上诉人因此对 其祖母曾铿佛和其母亲林依妹生前及家族多人于1963年参与处置讼争房屋买卖的 事实提出异议。讼争房屋买卖至今四十多年时间，不仅立有《立卖断房厝地契》作 为证据，而且还有三十多名村民签名并按有手印证明讼争房屋从1959年至2007年 拆迁时均由郭乾鉴的家人在居住、管业、使用，对讼争房屋的权属是清楚的。一审 法院判决曾铿佛、林依妹于1963年1月24日所立的《立卖断房屋厝地契》及曾铿 佛于1964年1月24日所立的《立授与房屋厝地契》成立是正确的。上诉人请求撤 销一审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求，所主张的理由不充分，且没有充 分的证据。
福建省福州市中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十 三条第一款第(一)项的规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案的重要事实发生于上世纪五六十年代，案件中的一些民事行为涉及到大量 的民间习俗。如：原先分给郭成秋的房子因郭成秋无子，由长辈作主，将郭成秋的 兄弟郭成通之子郭金佛过继给已故的郭成秋为子。解放后，郭成秋的房屋被登记在 其父母郭文煌、曾铿佛名下，但实际仍为郭金佛所有。这样，同一房屋产生了两方 所有权人：一方是政府确认的登记在册的所有权人曾铿佛夫妇，另一方是实际的所 有权人即郭成秋的嗣子郭金佛及其家人。曾铿佛作为当时健在的房屋所有权人，在 其去世前，与次媳(被告母亲)商议后决定将该房屋卖与长房长孙郭乾鉴，符合当
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时家业传承的习俗。关于这一民间交易行为，我们不能用今天的眼光判断当时行为 的合法性，因为当时我国房屋买卖登记、家庭继承等处于无法可依的状态，在这种 情况下，只能依据当时的善良习俗来认定相关交易行为是否合法。就本案而言，讼 争房买卖时，有登记房主、实际房主及其家人盖章确认，家族中多人见证，简单的 交易过程完毕后，原告一家在讼争房居住、使用40多年，各被告在2007年拆迁前 始终未提出任何异议，这同时也可推定其认可长辈们按当年习俗所进行的交易行 为。被告受拆迁利益的驱使，向原告主张权利，以致引发本案诉讼，其行为本身缺 乏诚信，一、二审法院为此作出上述判决，较好地维护了善良民俗交易的成果。
编写人：福建省福州市闽侯县人民法院叶遵义
