——冯爱元、韩兰英诉徐祖达农村房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
江苏省宜兴市人民法院(2012)宜张民初字第562号民事判决书
2. 案由：农村房屋买卖合同纠纷
3. 当事人
原告：冯爱元、韩兰英 被告：徐祖达
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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
【基本案情】
2003年2月18日，冯爱元(系韩兰英丈夫)与徐祖达签订了1份卖房协议， 将坐落于宜兴市张渚镇园田村的某处房屋卖与徐祖达，协议中约定：“有冯爱元家 两间半楼房，转卖给徐祖达；在2003年2月18号买卖成交，金额为壹万捌仟捌佰 元整(18800元),一次性付清为定……冯爱元的房产证交给徐祖达为凭。”协议签 订后，冯爱元向徐祖达交付了房屋所有权证，并实际交付了房屋。该房屋的土地使 用证号记载土地用途为住宅用地。
徐祖达户籍所在地为宜兴市新街街道新乐村，其在宜兴市张渚镇农村另有住宅 房。徐祖达与卢其君是夫妻关系，卢其君与冯爱元、韩兰英为同一集体经济组织张 渚镇园田村成员，其在该村另有住宅房。冯爱元与徐祖达在签订房屋买卖协议后， 并未到其所在的村民委员会征求意见。
原告冯爱元、韩兰英认为冯爱元在隐瞒共有人韩兰英的情况下，将宜兴市张渚 镇园田村的房屋出售给徐祖达。该房屋买卖既违反了法律规定，又侵犯了共同权利 人韩兰英的权利，应属于无效。请求判令冯爱元与徐祖达于2003年2月18日签订 的房屋买卖协议无效。被告徐祖达予以否认，认为其与妻子卢其君购买徐祖达的房 屋既未违反法律规定，也未侵犯韩兰英的权利，请求驳回对其的诉讼请求。其具体 理由为：韩兰英对冯爱元出售房屋的行为是明知的；其妻卢其君与原告属同一集体 经济组织，可以进行房屋买卖。
【案件焦点】
徐祖达与卢其君是否具备农村房屋买卖合同中的购买方的主体资格。
【法院裁判要旨】
江苏省宜兴市人民法院经审理认为：本案的争议房屋虽原系冯爱元、韩兰英夫 妻共同财产，但该房屋已实际交付给徐祖达近十年，韩兰英对房屋买卖行为应是明 知的，现冯爱元、韩兰英以该房屋买卖侵犯了共有人权利为由要求确认无效，与事 实、法律不符，不予采纳。但本案讼争的房屋为农村集体土地建设用地上的住宅 房，土地使用权形式为宅基地使用权，宅基地使用权的主体只能是本集体经济组织 内的农村村民，而且一户只能有一处宅基地，宅基地使用权的取得，必须办理申请 手续，并由相关行政部门审核和批准。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条
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第四款规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。第六十三 条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。 上述宅基地使用权的取得主体、方式以及法律规定，表明法律禁止宅基地使用权转 让的本意。徐祖达与冯爱元签订房屋买卖协议时，双方户口不在同一集体经济组 织，虽卢其君为同一集体经济组织成员，但卢其君在该集体经济组织另有住宅房， 且双方的房屋买卖，并未到所在的村委征求意见，取得村民委员会的同意。冯爱元 与徐祖达签订的转让自有农村住房的协议，虽然协议内容仅涉及房屋买卖，但基于 我国实行的是土地使用权与建筑物所有权一体化的制度，双方签订的房屋买卖协议 仍违反法律的强制性规定，应认定无效。本案系确认之诉，冯爱元、韩兰英以协议 违反法律强制性规定要求确认冯爱元与徐祖达2003年2月18日签订的卖房协定无 效的诉讼请求，应予支持。江西省宜兴市人民法院依照《中华人民共和国合同法》 第五十二条第(五)项之规定，作出如下判决：冯爱元与徐祖达于2003年2月18 日签订的协议书无效。一审判决作出后，双方当事人均未上诉。
【法官后语】
本案处理的重点问题之一在于农村房屋买卖合同中的购买方主体应适格。《土 地管理法》规定农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基 地使用权；农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民出卖、出租住房后，再申 请宅基地的不予批准。从上述规定来看，法律虽未明确禁止农村村民出卖、出租宅 基地上所建住宅，但对售房主体却有限制。农村房屋买卖的出售方一般为农村集体 经济组织的村民，而购买方则存在两种情况：一是集体经济组织内部成员，二是集 体经济组织以外的成员。集体经济组织内部成员又分三种具体情况：一是本身已有 宅基地，且符合国家规定的宅基地标准；二是已有宅基地，但尚未达到国家规定的 标准；三是已在集体经济组织落户，但尚没有分到宅基地。根据一户村民只能拥有 一处宅基地的规定，对已有宅基地且符合国家规定标准的村民，再申请宅基地是不 可能得到批准的。对上列第二种情况，村民如再申请第二处宅基地时超过国家规定 标准的，也不应得到批准。至于第三种情况，则可依法申请建房用地。如果是集体 经济组织以外的成员，会出现两种情况：一是城镇居民。根据1999年国务院办公 厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：农民的住宅
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不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不 得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。二是本集体经济组织以外的 农民。根据国家土地管理法的相关规定，只有本集体经济组织成员才有资格使用该 组织的宅基地。因此，本集体经济组织以外的农民也不是农村房屋合法的购买方。 本案中被告徐祖达属于集体经济组织以外的农民，其妻卢其君则属于已有宅基地的 集体经济组织内部成员，他们均不具备农村房屋买卖合同的购买方的主体资格，因 此法院认定原被告之间签订的房屋买卖合同无效。
编写人：江苏省宜兴市人民法院 柳杰
