— — 姜小林诉扬州茂远投资置业发展有限公司商品房销售合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省扬州市中级人民法院(2013)扬民终字第1188号民事判决书 2.案由：商品房销售合同纠纷
3.当事人
原告(上诉人):姜小林
被告(被上诉人):扬州茂远投资置业发展有限公司(以下简称茂远公司)
【基本案情】
2007年4月29日，姜小林与茂远公司签订商品房买卖合同，约定：姜小林购 买茂远公司开发的新加坡花园某商品房一套，价款为394437元，其中第15条约 定，“出卖人应当在房屋交付后的90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报 产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权 属证书的，双方同意按下列第3项处理，即双方约定每逾期一天按总房款的万分之 一赔付，逾期60天后按逾期交房处理”。合同签订后，姜小林按约付清房款，2008 年9月30日茂远公司按期向姜小林交付了房屋，但未能在房屋交付后90日内履行 房屋权属登记备案义务。故姜小林诉请判决茂远公司按合同约定支付逾期办理房屋
二、商品房销售 73
产权登记违约金56822元。
2005年5月12日茂远公司与原江都市国土局签订国有土地使用权出让合同， 以126980000元取得新加坡花园小区地块138792平方米(208.17亩)的土地使用 权。截至2006年6月2日，茂远公司已付土地出让金8878万元(相当于144亩土 地),由于政府未能按约完成至西向东横穿新加坡花园小区地块上空的220KV高压 线迁移，茂远公司能够开发使用的土地仅有约65亩。茂远公司在能够使用的土地 上开发建设了2#、3#、4#、5#、7#、8#、10#、11#、12#、13#、16#共11憧楼房并 交付使用。2008年2月，茂远公司为上述11幢楼房的业主办理了房屋产权证。 2008年9月建成××#楼，并将涉案房屋交付给姜小林。根据有关行政部门当时新 的规定，对××#楼等商品房，需要提交土地批文后方可办理房屋产权证。
依照《扬州市城市建设“十一五”发展规划》要求，新加坡花园小区南侧的 江都舜天路需进行拓宽改造，需占用茂远公司已受让的土地，从而又造成茂远公司 受让的土地面积发生了新的变化。2009年1月茂远公司向江都市政府、市开发区和 市国土局呈递《关于催促立刻交地的报告》,同年3月5日相关领导在该报告上批示 “等地块上高压线迁移完成和舜天路改造方案实施后方办理用地批文和交地手续”。
直至2012年上述两项工作均结束后，江都区国土资源局于同年8月28日向茂 远公司出具了【扬江国土出(2012)74号】《关于国有建设用地使用权出让给扬州 茂远投资置业发展有限公司使用的通知》,确认土地面积，核发土地批文。至此茂 远公司具备了办理包括姜小林在内的××#楼以及上述已办理房产证的2#楼等交付房 屋的“两证”的条件。2012年10月茂远公司履行了向相关行政部门提供办理上述房 屋权属登记所需要的备案资料，包括姜小林在内的相关业主陆续办理了“两证”。
2013年8月28日，扬州市江都区国土资源局出具情况说明，证明：因高压杆 线规划调整未及时迁移和舜天路规划调整拓宽的影响，我局于2012年8月28日确 认土地面积，核发土地批文【扬江国土出(2012)74号】。
【案件焦点】
茂远公司是否应当承担涉案房屋逾期办证的违约责任。
【法院裁判要旨】
江苏省扬州市江都区人民法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。依据
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中国法院2015年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
姜小林与茂远公司订立的商品房买卖合同第15条关于出卖人承担违约责任的约定 及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条规定，排除了合同无过错责任的适用，而适用过错责任。本案中，由于 220KV广陵-砖桥高压线建设项目规划的中途调整和江都舜天路改造拓宽项目规划 实施，致新加坡花园小区地块的面积于2012年8月28日才取得土地批文，至此茂 远公司才具备了向有关部门提交办理商品房权属登记的相关条件。综观新加坡小区 面积批文的迟延取得，并非茂远公司尽努力所能，而是政府调整220KV高压线建 设项目和实施江都舜天路改造拓宽所致。没有土地批文，就无法办理土地分割证， 没有土地分割证就无法办理商品房权属证书。所以，应依约依法免除茂远公司逾期 办理权属证书的违约责任。
江苏省扬州市江都区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一 百三十五条，《中华人民共和国合同法》第五十三条，最高人民法院《关于审理商品 房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，作出如下判决：
驳回姜小林要求茂远公司支付逾期办证违约金56822元的诉讼请求。
姜小林提起上诉。理由为：1.讼争所涉高压线的迁移义务应为茂远公司自己 的合同义务，也是其应当预见的合同风险，而非一审法院认定的系政府原因；2. 舜天路的拓宽改造工程亦未对讼争所涉商品房的建设产生影响，不能成为茂远公司 逾期办证的合理原因。
江苏省扬州市中级人民法院经审理认为：本案中，茂远公司未能将办理权属登 记的相关资料在约定期限内报产权登记机关备案，致使办证迟延，此为事实。但根 据房屋买卖合同第15条之约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷 案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，因出卖人的原因，致使买受人办 证迟延的，出卖人才应承担违约责任。至于因何原因致使茂远公司无法履行约定义 务以及该原因是否为“出卖人的原因”,具体分析如下：
1.茂远公司所购地块内高压杆线未及时迁移以及舜天路拓宽等因素，致使国 土资源局迟至2012年8月28日才对出让土地的实际面积予以确认，并核发了土地 批文，茂远公司进而办理土地分割登记，导致备案义务履行迟延。
2.城市规划调整，因系扬州市政府出台政策所决定，对此，茂远公司在签订 国有土地使用权出让合同以及房屋买卖合同时均无法预见，并非“出卖人的原因”,
二、商品房销售 75
茂远公司可以免于承担违约责任。
3.关于舜天路拓宽改造，现有证据可以证实，扬州市政府于2007年即提出规 划，并纳入2009年扬州城市建设和环境提升工作任务之中，因规划调整属茂远公 司不可预见且不可控制的因素，构成不可抗力，对因此原因导致的办证迟延，茂远 公司不应承担违约责任。
综上，上诉人姜小林的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律 正确，依法应予维持。扬州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十条第一款第(一)项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
现实生活中，房产开发商逾期交房、交证，买房人主张违约金的情况普遍存 在。如何清晰地界定商品房买卖合同双方的合同责任及正确适用合同的免责事由是 处理这类案件的重点。根据民法原理及法律规定，合同责任一般适用无过错责任原 则，而侵权责任一般适用过错责任原则。但是，根据《最高人民法院关于审理商品 房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：“由于出卖人的 原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外， 出卖人应当承担违约责任：……”。在房屋权属证书逾期办理、交证的问题上，附 条件地排除了无过错责任归责原则的适用。
具体到本案中，需要查明逾期办证的责任是否“由于出卖人的原因”及“当 事人有特殊约定”。一方面，本案当事人商品房买卖合同第15条约定，“如因出卖 人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第 3项处理……”。另一方面，有确切证据表明，茂远公司逾期办理房产证的原因在 于政府规划行为，是其在签订商品房买卖合同时无法预见。因此，出卖人茂远公司 不需承担违约责任。
编写人：江苏省扬州市江都区人民法院殷桂荣赵峰
