——黄多虎诉孙承国、石义芬房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
四川省广安市岳池县人民法院(2013)岳池民初字第519号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷 3.当事人
原告：黄多虎
被告：孙承国、石义芬
【基本案情】
本案原告黄兴刚(又名黄多虎),第三人黄文坤系黄多虎之父。1995年11月 16日，黄文坤将位于岳池县洗马一村二社(现岳池县九龙镇民生桥村2组)集体 土地上的旧房进行改建，并将《集体土地建设用地使用证》办到其子黄多虎、女黄 多娟名下。2003年11月，黄文坤将该房屋再次进行改建，黄文坤以自己的名义将 该改建工程承包给吴代红修建，修建成5层楼房，以黄多虎的名义缴纳土地款3600 元，该次改建未办理相关审批手续。2012年7月26日原告将该房屋的产权证办到 自己名下，2层以上的房屋未办理产权证，该房屋的土地使用性质仍属集体土地。
本案被告石义芬原系岳池县九龙镇民生桥村2组村民，1976年与孙承国结婚 后，将户口迁往岳池县秦溪镇。2007年3月17日，黄文坤与孙承国达成了《购房 协议》,协议约定，黄文坤将自己的住房三楼的一套房子面积约120平方米卖给孙 承国，其四至界限为北靠银城南路西段，西靠朱玉华墙，南靠黄文坤房子，东靠黄 文坤墙，房价80000元，付款办法为首次付40000元，办齐房产证、土地使用证后 二次付清40000元，购房的税费各自负担。当天孙承国向黄文坤支付40000元购房
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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
款。2007年3月22日，孙承国一家搬进该房居住至今。
原、被告在买卖该房屋时，均知道该房屋系集体土地上的房屋，买卖时由黄文 坤出资交由当时的中间人马必学去办理土地使用证和房屋所有权证，房产证、土地 使用证至今未能办理，孙承国购房余款40000元未支付。
【案件焦点】
1.被告孙承国于2007年3月17日与第三人黄文坤签订的《购房协议》是否有 效；2.石义芬是否属于买卖房屋所在地集体经济组织成员。
【法院裁判要旨】
四川省广安市岳池县人民法院经审理认为：2007年3月17日，被告孙承国因 购房需要与黄文坤达成《购房协议》,黄文坤将岳池县九龙镇民生桥村的一套房子 面积约120平方米卖给孙承国。该房屋现虽无土地使用证和房屋产权证，但它是在 原房屋集体土地使用权人黄多虎、黄多娟的房屋基础上改建而成的，该房屋应归黄 多虎、黄多娟所有。黄文坤作为家长，在转让该房屋时，与其共同生活的家庭成员 黄多虎、黄多娟对该转让行为应当知道，而黄多虎、黄多娟却一直未对房屋转让行 为提出异议，亦未行使撤销权，应视为黄多虎等认可黄文坤的转让行为。因此，原 告与被告的房屋买卖协议是双方当事人真实意思表示。虽然该协议是双方当事人真 实意思表示，但本案讼争房屋为农村宅基地房屋，由于农村宅基地使用权的主体是 特定的农村居民，是本农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相 联系，非本集体经济组织成员不能申请或变相取得农村宅基地使用权。根据房地合 一的原则，黄文坤与孙承国之间签订的房屋买卖协议书的买卖标的物不仅是房屋， 还包括相应的宅基地。孙承国、石义芬的户籍所在地为岳池县秦溪镇南桥河村二 组，石义芬原户籍地虽在岳池县九龙镇民生桥村2组，但已于1976年迁往了岳池 县秦溪镇南桥河村二组，故石义芬并非岳池县九龙镇民生桥村2组村民，由于孙承 国、石义芬并非系讼争房屋坐落的集体经济组织成员，其购买原告房屋的行为不符 合使用本地宅基地住房的条件，故双方转让涉诉房屋的行为无法得到本地土地管理 部门的批准，孙承国、石义芬相应不能取得农村集体土地使用权，亦不能办理该房 的房屋权属证书，因此讼争房屋所有权证书至今未依法变更登记至孙承国、石义芬 名下。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的
五、农村房屋买卖 173
使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”和《中华人民共和国合同法》 第五十二条“(五)违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”及《中华人民 共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当 予以返还……”的规定，由于被告孙承国与原告黄文坤的房屋买卖行为违背了法 律、行政法规强制性规定，故黄多虎要求确认黄文坤与孙承国之间的房屋买卖合同 无效，依法有据，应予支持。被告孙承国、石义芬依据此合同取得的房屋应返还给 原告黄多虎。被告孙承国、石义芬在购房时向第三人黄文坤给付了购房款40000 元，经本院释明后，被告孙承国、石义芬仍未在本案中提出返还主张，对此，被告 可就返还购房款及损失另案提起诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五 十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条的规定， 判决如下：
一 、被告孙承国于2007年3月17日与第三人黄文坤签订的《购房协议》 无效。
二、被告孙承国、石义芬于本判决生效后三个月内将岳池县九龙镇民生桥村× 组××号三楼住房一套(面积约120平方米)返还给原告黄多虎。
【法官后语】
本案处理重点在于：
1.石义芬是否属于买卖房屋所在地集体经济组织成员
审理查明，孙承国、石义芬的户籍所在地为岳池县秦溪镇南桥河村二组，虽石 义芬原户籍地在岳池县九龙镇民生桥村2组，但早已迁出，故石义芬并非岳池县九 龙镇民生桥村2组村民。
2. 被告孙承国于2007年3月17日与第三人黄文坤签订的《购房协议》是否有 效
本案经审理认为，原告与被告的房屋买卖协议虽是双方当事人真实意思表示， 但本案讼争房屋为农村宅基地房屋，由于农村宅基地使用权的主体是特定的农村居 民，是本农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集 体经济组织成员不能申请或变相取得农村宅基地使用权。根据房地合一的原则，黄 文坤与孙承国之间签订的房屋买卖协议书的买卖标的物不仅是房屋，还包括相应的
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宅基地。由于孙承国、石义芬并非系讼争房屋坐落的集体经济组织成员，《土地管 理法》规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建 设”和《合同法》第五十二条“(五)违反法律、行政法规的强制性规定”的合同 无效及《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产， 应当予以返还……”的规定，由于被告孙承国与原告黄文坤的房屋买卖行为违背了 法律、行政法规强制性规定，故被告孙承国与黄文坤签订的《购房协议》无效。
本案的审理思路，坚持了以事实为依据，以法律为准绳的基本原则，在坚持当 事人意思自治的同时，又遵守了法律强制性规定，正确理解了农村宅基地上修建的 房屋使用权的实质不仅是房屋这一财产权，关键是隐含有农村宅基地的使用权。农 村宅基地不同于商住地，其转让条件是由国家法律作出了强制性规定的，非本集体 经济组织成员不能申请或变相取得农村宅基地使用权。
基于上述思路，法院给双方当事人作出了深入细致的释法，案件判决后，双方 当事人均服判息诉。
编写人：四川省广安市岳池县人民法院许安平
