— — 张璐诉王玉房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
北京市昌平区人民法院(2012)昌民初字第9347号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人 原告：张璐 被告：王玉
【基本案情】
2011年11月23日，原告张璐与被告王玉签订《北京市存量房屋买卖合同》 及其附件与补充协议，约定被告王玉购买原告张璐所有的位于北京市昌平区回龙观 镇龙禧苑云趣园的某号房屋。合同约定该房屋成交总价为1540000元，附件及补充 协议约定买受人于合同签订当日向出卖人支付购房定金20000元；买受人于2011 年12月15日前向出卖人支付购房款440000元，剩余房款1080000元买受人以贷款 方式支付；买卖双方协商一致，自本合同签订之日起十日内办理贷款面签手续；自 买受人贷款申请获得银行(公积金管理中心)批准后十日内，买卖双方共同向房屋 权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续。关于逾期付款责任，房屋买卖 合同约定逾期在三十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款 之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，于实际支付 应付款之日起十日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过三十日(该日 期应与上述日期相同)后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当 自解除合同通知送达之日起十日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约
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金，并由出卖人退还买受人全部已付款。合同附件及补充协议中约定：任一方违反 《北京市存量房屋买卖合同》及附件约定的，应按总房款20%的标准向对方支付违 约金，但《北京市存量房屋买卖合同》及附件另行约定违约责任标准的除外；买卖 合同中与本附件及补充协议相抵触的内容以本附件及补充协议约定为准。第三人安 信瑞德公司为此次房屋买卖交易的居间服务方。
签订合同当日，被告王玉向原告张璐交付定金20000元。2011年11月26日， 双方办理了贷款面签手续。2011年11月29日，双方办理网签手续。2011年12月 5日，北京银行中轴路支行出具北京银行个人房产按揭贷款审核通知函，认为经初 步审核，借款人王玉的贷款申请符合该行目前的贷款条件要求。2012年1月13日， 被告联系原告提出先给付400000元房款，剩余40000元打欠条，原告不同意。2012 年1月15日前，被告未支付购房款440000元，双方未办理房屋产权过户手续。原 告张璐称于2012年1月15向被告王玉发出短信，通知王玉解除合同，被告称未收 到上述内容的短信。
关于逾期付款违约责任的理解，原告认为应按照合同附件及补充协议约定，按 总房价款20%的标准支付违约金。被告认为应按照买卖合同约定，按照累计逾期应 付款的20%支付违约金。第三人认为买卖合同与附件及补充协议中关于违约责任的 规定是互补的关系，两者不抵触，本案应适用买卖合同的约定，即按照累计逾期应 付款的20%支付违约金。
【案件焦点】
因买卖合同与合同附件及补充协议中关于违约责任的约定不一致，本案中应适 用哪一约定确定违约金数额，被告应在什么范围内承担违约责任。
【法院裁判要旨】
北京市昌平区人民法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人均具有法律约 束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告张璐与被告王玉签订的房屋买卖 合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有 效，双方均应依约履行。合同约定被告应于2011年12月15日前向原告支付购房 款440000元，但被告于2012年1月13日向原告表示能够支付400000元，剩余款 项打欠条，原告不同意。被告于2012年1月15日前未能支付440000元，逾期付款
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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
超过三十日，被告已构成违约，原告行使解除权的条件成立，故原告要求解除合同 的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应协助原告办理注销网签手续。原 告主张于2012年1月15日向被告发出解除合同的短信，但被告表示未收到短信， 且原告未提供相应证据证明解除合同的通知已到达对方，因此对于原告的主张，本 院不予采信。买卖合同与附件及补充协议中对违约责任均作出约定，附件及补充协 议中附件八第三条中但书约定在《北京市存量房屋买卖合同》另行约定违约责任 标准的情况下，排除适用该条款的违约标准。买卖合同对逾期交房及逾期付款作出 明确具体的约定，故关于逾期付款的违约责任应适用买卖合同的约定。被告逾期三 十日仍未支付购房款440000元，应承担相应的违约责任。因违约金数额较高，本 院根据实际情况予以适当减少。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七 条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决 如下：
一 、解除原告张璐与被告王玉签订的《北京市存量房屋买卖合同》与《北京 市存量房屋买卖合同》附件及补充协议；
二 、被告王玉于本判决生效后七日内协助原告张璐办理注销网签手续；
三 、被告王玉给付原告张璐违约金三万元，于本判决生效后七日内给付； 四 、驳回原告张璐的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国 民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千九百六十元，由原告张璐负担一千四百元(已交纳),由被告 王玉负担一千五百六十元，于本判决生效后七日内交纳。
【法官后语】
第一，当主合同与补充合同关于违约金的约定不一致时，应适用何种约定要视 案件具体情况而定。本案中，主合同与补充协议同时签订，但对违约责任的规定不 尽相同。原告主张适用补充协议的约定，即按总房款20%的标准向对方支付违约 金；被告主张适用主合同的约定，即按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违 约金，第三人与被告的主张相同。补充协议中关于违约责任的约定有但书条款：
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“但《北京市存量房屋买卖合同》及附件另行约定违约责任标准的除外”。补充协 议另有一条约定“买卖合同中与本附件及补充协议相抵触的内容以本附件及补充协 议约定为准”。买卖合同与补充协议关于违约金计算方式的约定是否相抵触是判断 应适用哪条约定的关键。买卖合同中的违约责任针对的是逾期付款责任，约定明确 具体。补充协议中的违约责任并未明确针对某一种违约行为，故两条约定并未相互 抵触，在买方逾期付款的情况下，应适用买卖合同的约定。
第二，违约金的调整。关于违约金的具体金额，双方当事人也持不同观点。原 告主张被告未支付全部购房款，应按总房价款1520000元的20%支付违约金；被告 认为其不构成违约，即使构成违约也应按未支付首付款40000元的20%支付违约 金，贷款已经过审批，可以发放，贷款部分并未逾期支付。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条 规定：买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、 合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违 约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金 进行释明。本案的被告虽主张己方不构成违约，但同时也对违约金的计算方式发表 意见，应视为被告主张调整过高的违约金。
调整过高的违约金应以守约方所受实际损失为基准。计算损失时，由于合同法 确立的是完全赔偿原则，包括积极损失和可得利益的赔偿两方面。积极损失是当事 人现有财产的损失，包括为准备合同义务支出的费用、守约方应得到的与其实际得 到的价值差额、守约方采取补救措施以及因违约造成的其他财产损失。可得利益损 失是指在合同履行后，当事人能够获得利益的丧失，通常包括生产利润损失、经营 利润损失、转售利润损失等。在计算可得利益损失时，应将违约方在订约时不能预 见的损失、守约方因对方违约而或有的利益以及守约方未取得上述利益而支出的成 本从守约方的可得利益中扣除。
编写人：北京市昌平区人民法院曹元元
