— — 董永春诉阮岳鹏等房屋买卖合同及居间合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
广东省中山市中级人民法院(2011)中中法民一终字第1206号民事判决书
2. 案由：房屋买卖合同及居间合同纠纷 3.当事人
原告(被上诉人):董永春
被告(上诉人):中山市家家顺房地产经纪有限公司(以下简称家家顺公司) 被告：阮岳鹏、李锦燕
【基本案情】
2010年6月30日，董永春(买方)与阮岳鹏、李锦燕(卖方)、家家顺公司
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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
(经纪方)经协商一致共同签订了《房地产买卖合同》,合同约定：买卖双方通过 经纪方出售及购入中山市西区翠景花园翠景湾某处房产；该房地产处于抵押状态， 卖方应于签署本合同之日起95天内还清贷款，办妥解除抵押登记手续，并将房地 产权证原件托管于经纪方或经纪方指定按揭担保公司用作办理过户手续之用；该房 地产转让成交价为人民币550000元；定金人民币50000元为第一部分楼款，经双 方协商，买方同意在签署本合同时向卖方支付定金5000元，在本合同生效后三个 工作日内再向卖方支付定金人民币45000元；人民币450000元为第二部分楼款， 付款方式为银行按揭付款；卖方须在过户当天、收到首期款之日将该房地产交予买 方使用；鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方应在签订本合 同当日向经纪方支付人民币15000元作为佣金，由买方承担。当天，董永春依约向 阮岳鹏、李锦燕支付了定金5000元，并向家家顺公司支付了佣金3000元。2010年 7月5日，董永春(甲方，买方)与阮岳鹏、李锦燕(乙方，卖方)签订《补充协 议》一份，约定：就上述房产，乙方已将该房产作为抵押物抵押给朋友，还欠18 万元整未还清；甲方提前支付乙方首期款，偿还乙方欠朋友债款，乙方将该房产过 户给甲方；经纪方已告知买卖双方可能出现的风险，双方还约定了其他权利义务。 签署《补充协议》当天，董永春向阮岳鹏支付了定金45000元及首期楼款130000 元。同年7月21日，董永春向家家顺公司支付了佣金7000元。同年10月4日，阮 岳鹏、李锦燕向董永春交付了房屋。董永春随后对该房屋进行了整修并购置了部分 家具家电后入住。另查：2010年3月10日，阮岳鹏向中山市土地房产产权档案馆 申请查询涉诉房地产的产权档案，其知悉涉诉房屋于2010年3月5日已被中山市 第一人民法院以轮候查封。阮岳鹏称签订合同当天，其将包括房地产查封证明表在 内的中山市国土房管档案证明资料交给了被告家家顺公司工作人员，家家顺公司对 涉诉房地产已被查封的事实是清楚的。但家家顺公司对此予以否认。董永春称2010 年10月21日，阮岳鹏带领中山市第一人民法院的法官来到此楼房，才告知董永春 涉案房屋被另案查封且该房屋已启动拍卖程序，董永春不可能在此楼房居住，遂向 法院提起诉讼，要求确认房屋买卖合同无效，阮岳鹏、李锦燕返还购房款及定金 180000元并赔偿损失，由家家顺公司承担连带赔偿责任。
三、二手房买卖 133
【案件焦点】
转让被查封房屋的合同效力及房地产中介公司在二手房买卖过程中故意隐瞒与 订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况承担何种法律责任。
【法院裁判要旨】
广东省中山市第一人民法院经审理认为：根据《中华人民共和国城市房地产管 理法》第三十八条的规定，司法机关依法查封的房地产不得转让。董永春与被告阮 岳鹏、李锦燕于2010年6月30日签订《房地产买卖合同》时，涉诉房地产被法院 查封，故双方签订的《房地产买卖合同》因违反上述法律的强制性规定而无效。因 阮岳鹏明知涉诉房地产已被法院查封而故意隐瞒该事实并与董永春签订《房地产买 卖合同》,故合同无效的过错责任在于阮岳鹏、李锦燕，二人应当返还董永春定金 及购房款180000元，赔偿原告因此而受到的损失16323.34元。家家顺公司作为从 事房地产中介服务的专业机构，在向买卖双方提供中介服务时，有责任和能力核实 上述房地产的产权状况(包括物上负担),以尽到专业机构应尽的谨慎注意义务， 促进买卖双方交易的安全稳定。即使阮岳鹏向家家顺公司提供涉诉房屋的国土查档 证明时仅提交了房地产权属证明表及房地产抵押证明表，而未提交无查封证明表， 家家顺公司理应要求阮岳鹏提交房屋有无查封的证明或自行到国土房管部门查询房 屋有无查封的信息，以核实涉诉房屋的真实产权状况(包括物上负担),但家家顺 公司未能提供证据证实其履行了上述义务，应由家家顺公司承担不利法律后果，据 此认定家家顺公司存有一定过错，应当承担相应的赔偿责任。根据其过错程度，认 定家家顺公司对上述赔偿责任承担补充清偿责任。
广东省中山市第一人民法院依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三 十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《中华 人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：
一 、确认董永春与阮岳鹏、李锦燕于2010年6月30日签订的《房地产买卖合 同》无效。
二 、阮岳鹏、李锦燕向董永春返还购房定金购房款180000元。
三、阮岳鹏、李锦燕向董永春赔偿损失16323.34元。
四 、中山市家家顺房地产经纪有限公司对阮岳鹏、李锦燕上述第二、第三判项 债务承担补充清偿责任。
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五、驳回董永春的其它诉讼请求。
家家顺公司不服一审判决提起上诉。广东省中山市中级人民法院经审理认为： 本案各方当事人签订的合同名为《房地产买卖合同》,但其中既包括房屋买卖合同 法律关系，又包括居间合同关系；从董永春诉讼请求来看，既要求房屋买卖合同的 相对人阮岳鹏、李锦燕承担责任，又要求居间人承担责任；本案两个法律关系具有 关联性，且原审判决家家顺公司承担责任，即对居间合同也进行了实质审理，因 此，本案案由应为房屋买卖合同、居间合同纠纷。《中华人民共和国城市房地产管 理法》第三十八条规定对合同效力的影响，结合《最高人民法院关于转卖人民法院 查封房屋行为无效问题的复函》(1997年4月7日[1997]经他字第8号)的意 见，原审认定董永春与阮岳鹏、李锦燕签订的房屋买卖合同无效正确。关于家家顺 公司的赔偿责任。家家顺公司作为居间人，有义务核实房屋相关情况，而房屋是否 抵押、是否被查封均是房屋买卖中的重大事项，即使阮岳鹏提供的房屋查询资料中 没有查封情况资料，家家顺公司也应主动核实；况且从2010年5月27日的查询资 料可见，档案馆提供的查询资料是加盖有骑缝印的，若阮岳鹏故意隐瞒查封资料， 则骑缝印必然不完整，家家顺公司作为专业经纪人对此显然应当发现，家家顺公司 称阮岳鹏只提供房屋基本资料与抵押资料不成立。再者，通常情况下，即使无查封 无抵押，档案馆也会出具《无查封、无抵押证明》,据此，本院认定家家顺公司在 向董永春提供居间服务时，故意隐瞒了房屋被查封的事实。家家顺公司未履行居间 合同中如实报告义务，损害了董永春的利益，董永春要求其承担损害赔偿责任应予 支持。原审认定家家顺公司应承担补充清偿的过错责任正确。广东省中山市中级人 民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之 规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案处理最为重要之处在于明确居间人具有如实报告有关订立合同事项的义 务。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服 务，委托人支付报酬的合同。根据《合同法》第四百二十五条的规定：居间人应当 就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要
三、二手房买卖 135
事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔 偿责任。二手房买卖涉及的标的额大，交易手续繁复，交易也存在较大的风险，当 事人找房地产中介公司提供居间服务，一是因为房地产中介公司拥有大量获取和发 布房源信息的渠道；二是因为房地产中介公司在房地产交易领域具有专业优势，这 种优势让卖房者和买房者愿意“花钱买个放心”。也正是基于房地产中介公司的这 种行业特殊性，房地产中介公司“如实报告有关订立合同事项”的义务应当包含两 个方面，一是对于委托人提供的资料应当如实向买房人报告，不得隐瞒或提供虚假 资料；二是应对委托人提供的各种资料作必要的专业审查，以确保其提供信息的真 实性。如到国土房管部门对产权情况进行查询，以便对产权是否合法、清晰、有无 被抵押查封等情况予以确认，对房屋进行实地察看，以便了解房屋的实际状况。具 体到本案中，家家顺公司正是未如实报告有关订立合同事项而导致买方利益受损， 其具有不可推卸的责任，应承担相应的赔偿责任。但中介公司作为居间人仅在委托
人与第三人之间充当媒介，仅是促成双方交易或签约的人，最终合同的权利义务是 由合同的双方当事人协商后达成一致的，故一旦双方因合同的履行产生争议，不能 无限地扩大居间人应承担责任的范围，要求居间人承担连带责任无疑加重了居间人 的责任，不利于行业的健康发展。就本案而言，综合中介公司的过错程度及具体案 情，法院判定由家家顺公司对董永春的上述损失承担补充清偿责任。家家顺公司向 买房人承担赔偿责任后，可依法向卖房人追偿，如此既维护了买房人的合法权益， 又可督促房地产中介公司在提供中介服务过程中尽责履行谨慎注意及如实报告义 务，从而进一步规范房地产中介服务公司的行为，保障二手房买卖交易的安全及 稳定。
编写人：广东省中山市第一人民法院何频
