——高岩诉向际猛、徐来香房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
广西壮族自治区南宁市中级人民法院(2012)南市民一终字第1235号民事判 决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷
3. 当事人
原告(反诉被告、被上诉人):高岩
被告(反诉原告、上诉人):向际猛、徐来香
【基本案情】
南宁市望园路×号×栋×层×号房屋的所有权人为向际猛、徐来香，该房系广 西壮族自治区新闻出版局2002年度全额集资建房，实交集资款为129930.49元。 向际猛、徐来香于2006年6月6日取得该房屋的《房屋所有权证》,2007年4月29 日取得该房屋的《国有土地使用证》。2007年，高岩在房产中介机构发布的卖房公 告信息中看到向际猛、徐来香的卖房信息后联系向际猛、徐来香，双方经协商后签 订《转让房屋协议书》,约定：向际猛、徐来香同意将坐落在望园路的房屋一套， 面积138.9 m²,及杂物房一间，面积18.69 m²,全部转让给高岩。2007年7月30
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日，第三人高国权代高岩向徐来香支付了上述房屋购房款定金1万元，第三人高敏 分别于2007年9月15日、2007年10月4日、2011年6月24日代高岩向徐来香支 付了上述房屋购房款30万元、19万元、12万元。向际猛、徐来香于2007年10月 30日将涉案房屋交付高岩，高岩的父亲高国权在涉案房屋居住至今。2010年6月 28日，向际猛、徐来香办理了《区直单位全额集资房上市交易申请表》的审批手 续，涉案房屋获准上市交易。
2011年2月13日，南宁市人民政府发布南府办[2011]34号《南宁市人民政 府办公厅关于贯彻执行住房限购措施有关问题的通知》,对非本市户籍居民家庭在 本市市区范围内购买住房实行限购政策。该通知于2011年3月1日实施。2011年6 月28日，高岩与向际猛、徐来香到南宁市房产交易中心协商办理房屋过户手续，但 双方就高岩是否为2011年3月1日实行的《南宁市人民政府办公厅关于贯彻执行住 房限购措施有关问题的通知》中的限购对象、能否办理房屋过户手续发生争议，高岩 遂诉至法院，请求判令向际猛、徐来香协助高岩办理上述房屋的产权过户手续。
【案件焦点】
向际猛、徐来香与高岩签订的《转让房屋协议书》是解除还是继续履行。
【法院裁判要旨】
广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院经审理认为：高岩与向际猛、徐来香于 2007年7月31日签订的《转让房屋协议书》,未违反法律、行政法规的禁止性规 定，合法有效。向际猛、徐来香主张上述协议书违反《南宁市经济适用住房暂行办 法》及《南宁市人民政府办公厅关于贯彻执行住房限购措施有关问题的通知》而 无效，因该两份文件属于地方政府规章，不符合法律法规规定的合同无效的情形。 在此情况下，向际猛、徐来香反诉要求解除《转让房屋协议书》,而高岩于2007年 已支付了大部分房屋转让款，并在收到向际猛、徐来香的催告函后已全部付清购房 款，不存在违约情形，且向际猛、徐来香亦早已将房屋交付给高岩居住使用，因 此，向际猛、徐来香应当按照协议约定，协助高岩办理涉案房屋的过户手续。如因 房产部门的行政管理行为导致过户手续暂时无法办理，则向际猛、徐来香应在过户 条件成就时及时履行义务。另外，向际猛、徐来香主张高岩属于南宁市住房限购措 施限制的对象，无法将涉案房屋过户登记至高岩名下。南宁市住房限购措施的发布
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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
时间为2011年2月13日，实行时间为2011年3月1日，而高岩与向际猛、徐来香 签订《转让房屋协议书》的时间为2007年7月31日，双方是在南宁市未发布住房 限购措施的情况下签订了上述协议书，从保护交易安全的角度，对善意购房人的合 法权益应予以保护，限购政策对于其发布前已签订了房屋转让协议的善意购房人， 不应具有约束力，故对向际猛、徐来香要求解除《转让房屋协议书》及要求高岩返 还涉案房屋的反诉请求不予支持。涉案房屋已于2006年6月6日取得《房屋所有 权证》,向际猛、徐来香亦于2010年6月28日办妥《区直单位全额集资房上市交 易申请表》的审批手续，涉案房屋已符合上市交易的条件，故向际猛、徐来香应协 助高岩办理涉案房屋的产权过户登记手续。
广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八 条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十四条之规定，作出如下判决：
一 、被告(反诉原告)向际猛、徐来香于本判决生效之日起十日内，协助原告 (反诉被告)高岩向南宁市房产交易中心申请办理产权过户登记手续，并按南宁市 房产交易中心的要求配合高岩完成过户手续，以便将南宁市望园路×号×栋×层× 号房过户登记至高岩名下。
二 、驳回被告(反诉原告)向际猛、徐来香的反诉请求。
向际猛、徐来香持原审起诉意见提起上诉。广西壮族自治区南宁市中级人民法 院经审理认为：上诉人向际猛、徐来香与被上诉人高岩于2007年7月31日签订的 《转让房屋协议书》,是双方的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的禁 止性规定，合同成立并合法有效，双方均应恪守履行。经审查，高岩作为房屋买受 人虽不具备《南宁市人民政府办公厅关于贯彻执行住房限购措施有关问题的通知》 中规定的购房资格，但在该《通知》实施(2011年3月1日)之前，高岩与向际 猛、徐来香已于2007年7月31日订立《转让房屋协议书》,且向际猛、徐来香已 于2010年6月28日办理了讼争房屋的上市交易审批手续，高岩亦已依约付清全部 购房款并实际占有使用房屋将近5年，本案中如解除双方签订的《转让房屋协议 书》会导致双方之间利益明显失衡，不利于维护交易安全及保护善意购房人的合法 权益， 一审判决根据本案实际情况判令向际猛、徐来香协助高岩办理房屋过户登记 手续正确，本院予以维持。向际猛、徐来香以高岩不符合在南宁市市区范围内购房 资格，无法办理房屋过户手续为由请求解除双方签订的《转让房屋协议书》并由高
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岩向其返还房屋，理由不充分，一审判决驳回其反诉请求正确，本院予以维持。综 上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，本院予以维持。向际 猛、徐来香上诉所述及请求，理由不充分，本院不予支持。
广西壮族自治区南宁市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第 一百五十三条第一款第(一)项的规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案为一起因政府房地产调控政策而引发的房屋买卖合同纠纷。近年来，我国 很多大中城市纷纷出台住房限购政策，引发了一系列民事审判上的新问题。
住房限购政策具有公共政策的性质，是在政府多次出台房地产调控政策的市场 背景下推出的政府行政手段干预市场行为，本身是有可预见性的，不属于法律规定 的不可抗力。关于住房限购政策与房屋买卖合同的效力问题，有观点认为，若购房 合同是在“限购令”颁布前签订的，购房合同有效。若购房合同是在“限购令” 颁布后签订的，合同双方又都是“明知故犯”,则合同因违反法律法规禁止性规定 而无效。笔者认为，上述观点值得商榷。首先，“合同的效力”与“合同的履行” 是两个不同的概念，不能以所签订合同是否能够履行来判定合同的法律效力。对房 屋买卖合同而言，只要签约主体合法，双方意思表示真实，合同内容不违反法律或 行政法规的效力性规定，则《房地产买卖合同》就依法产生法律效力。其次，根据 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四 条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》
第十四条的规定，合同法实施以后，法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委 会制定的法律和国务院制定的行政法规的效力性强制性规定为依据，不得以地方性 法规、行政规章为依据。而地方政府的住房限购政策，只是地方行政规范性文件， 属于管理型强制性规范，不应当成为判定合同效力的依据。因此，从原则上来说， 住房限购政策一般不影响房产买卖合同的效力。
审理受住房限购政策影响的房屋买卖合同纠纷案件，应坚持合同自由、诚实信 用、依合同履行义务和公平原则，结合受诉法院所在地的实际情况，妥善处理这类 案件。本案中，双方当事人在住房限购政策实施前已签订房屋买卖合同，住房限购
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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
政策实施后，买受人不具备购房资格，但是，买受人已经支付了购房款并且实际占 有使用房屋，解除合同会导致当事人间利益明显失衡，故应从公平原则角度出发， 支持合同继续履行。在司法实践中，北京、厦门、广州等地法院在此种情形下均判 决支持合同继续履行。《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房 屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第六条即对此作了明确规定。
编写人：广西壮族自治区南宁市中级人民法院 李涛
