——印伟诉崔香苏房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
北京市第二中级人民法院(2012)二中民终字第14476号民事判决书
2. 案由：房屋买卖合同纠纷 3.当事人
原告(被上诉人):印伟 被告(上诉人):崔香苏
【基本案情】
2009年3月30日，经第三人北京鑫尊房地产经纪有限责任公司居间，张丽娜 作为被告摧香苏的委托代理人以崔香苏的名义(出卖人)与原告印伟(买受人) 签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定由买受人购买出卖人上京家园某号房屋， 房屋成交价格为118万元。
2009年4月6日，印伟向崔香苏名下中国工商银行账户汇款32万元；同年6 月6日，印伟向崔香苏工商银行账户汇款15万元。崔香苏称前述账户对应的银行 卡确实登记在其名下，但该银行卡并非其本人开设，其从未实际占有该卡，也未从 卡中取钱。
2009年4月6日，经第三人协助，张丽娜作为崔香苏代理人，以崔香苏名义将 涉诉房屋交付印伟，印伟对房屋装修后入住至今。
庭审中，印伟提交《情况说明》一份，内容为：业主方代理人张丽娜女士代业 主在我公司挂牌出租出售共计6套房屋，并且已经在我公司成交租赁3套买卖2 套，而且其本人也从我公司另购房产一套，特此说明。《情况说明》记载的出具时





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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷


间为2009年4月1日，出具人为第三人职员毛云伟、王萍。
审理中，崔香苏申请对《委托书》中其签名的真实性进行笔迹鉴定。北京天平 司法鉴定中心接受本院委托进行鉴定，并出具《鉴定文书》,鉴定意见为：日期为 2008年12月29日《委托书》上的“崔香苏”签名与样本上的签名不是同一人书 写；样本材料中的崔香苏是一人书写。
【案件焦点】
伪造的授权书能否构成表见代理。
【法院裁判要旨】
北京市朝阳区人民法院经审理认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理 权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理 行为有效。崔香苏系涉案房屋登记所有权人，张丽娜系崔香苏丈夫张意坤的妹妹， 张丽娜以崔香苏名义与印伟签订房屋买卖合同时向印伟出示了崔香苏的身份证原 件、委托书、房屋钥匙、电卡等相关材料，印伟在签订房屋买卖协议时已经尽到了 必要的注意义务，原告的信赖利益应当得到法律保护。
北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第八条、第四十九 条、第六十条之规定，作出如下判决：
一 、被告崔香苏于本判决生效后七日内协助原告印伟办理北京市朝阳区某号房 屋权属转移登记手续，将上述房屋所有权办理至原告印伟名下。
二 、原告印伟于本判决生效后七日内给付被告崔香苏剩余房款六十八万元。 三 、驳回被告崔香苏的反诉请求。
崔香苏持原审起诉意见提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理认为：原审 法院所作判决并无不当，应予维持。
北京市第二中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三 条第一款第(一)项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。

【法官后语】
通常认为，表见代理的构成要件为：行为人无代理权；相对人“有理由相信”





二、商品房销售


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无权代理人享有代理权；相对人必须为善意且无过失。
判断表见代理是否成立，切记一叶障目。仅仅着眼于某一项证据的真伪，无视 其他证据之间形成的证据锁链，容易产生僵化适用法律的结果，不利于法律效果和 社会效果的统一。故应当综合考量全部案件事实判断表见代理是否成立。
判决结果是价值判断的直接体现。涉案房屋属于北京市朝阳区望京地区高端楼 盘，房屋买卖合同签订时间是2009年3月，当时正值北京房地产市场相对低谷， 涉案房屋合同价格约1.2万元每平米，随着房地产市场持续升温，至本案一审判决 前，涉案房屋市场价格已经超过3万元每平米，且房屋价格仍在上涨，故本案承办 人首先要权衡的是，到底由谁来承担房价大幅上涨的损失?如果认为应当由买受人 来承担房价上涨损失，就应当认定表见代理不成立；如果认为应当由出卖人来承担 房价大幅上扬的损失，则应当认定表见代理成立，继续履行合同。
承办人需要考虑的另一个问题是，在需要判断表见代理是否成立的案件中，如 何把握认定表见代理成立的宽严尺度。如果对认定表见代理成立的标准掌握过苛， 势必导致被认定无效的合同增多，这样的结果显然与合同法促进交易、保障交易安 全的基本功能相悖；如果对该标准掌握过于宽松，则可能出现行为人与相对人恶意 串通，故意损害被代理人利益的情形。
编写人：北京市朝阳区人民法院韦英洪