— — 林俊慧诉漳州福晟房地产开发有限公司、漳州市 毅达房地产发展有限公司商品房买卖合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
福建省漳州市中级人民法院(2012)漳民终字第344号民事判决书
2.案由：商品房买卖合同纠纷
3. 当事人
原告(上诉人):林俊慧
被告(被上诉人):漳州福晟房地产开发有限公司(以下简称福晟公司) 被告(上诉人):漳州市毅达房地产发展有限公司(以下简称毅达公司)
【基本案情】
2007年9月25日，原告林俊慧向毅达公司购买商品房一套，双方签订《商品 房买卖合同》 一份并经漳州市龙文区公证处予以公证。《商品房买卖合同》中约 定：该商品房建筑面积为165.3平方米，每平方米单价为1580元，总价款为 261174元；毅达公司应于2008年12月31日前将经验收合格的房屋交付林俊慧； 若逾期交房超过90日，林俊慧要求继续履行合同的，合同继续履行，毅达公司应 自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已交付购房款万分 之一的违约金等内容。合同签订后，林俊慧已付清该商品房的全部购房款，但该商 品房至今尚未交付。2009年12月31日，福晟公司与毅达公司签订了《房地产项目 转让协议书》(以下简称“协议书”),承接了毅达公司部分房地产项目工程，林俊 慧所购买商品房即在该转让项目中。原告林俊慧认为，福晟公司承受该项目后，负 有与原告依约履行合同的义务，福晟公司至今未交房，已构成违约，应向原告承担




一、商品房预售 51

违约责任。被告福晟公司认为，逾期交房是由毅达公司造成的，责任应由毅达公司 承担，福晟公司承担项目时逾期交房已成事实，签订的转让协议书只是特定债权债 务的转让，根据合同的相对性，逾期交房的违约责任在毅达公司，不应由福晟公司 承担责任。被告毅达公司认为其与原告签订有商品房买卖合同，但项目已经转让给 福晟公司，现在毅达公司无能力也无义务来承担责任。
【案件焦点】
开发商转让楼盘后是否还要承担逾期交房违约责任。
【法院裁判要旨】
福建省漳州市龙文区人民法院经审理认为：福晟公司与毅达公司签订的《协议 书》约定，由福晟公司承接毅达公司包括本案讼争房屋在内的部分房地产项目工 程，但双方在协议书中就逾期交房违约金的约定不明；诉讼中，福晟公司不同意支 付逾期交房违约金，故林俊慧主张福晟公司应支付逾期交房违约金理由不充分。
漳州市龙文区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七 条、第一百一十四条、《商品房销售管理办法》第三十条的规定，作出如下判决：
一 、被告毅达公司应于本判决生效之日起15日内支付原告林俊慧违约金 18856.76元(计算至2010年12月23日),从2010年12月24日起至实际交付之 日止违约金按261174元的日万分之一计算。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
一审宣判后，原告林俊慧和被告毅达公司不服判决，向漳州市中级人民法院提 起上诉。
福建省漳州市中级人民法院经开庭审理后认为：本案《商品房买卖合同》、 《协议书》是合同双方的真实意思表示，且内容未违反有关法律、行政法规的强制 性规定，系属合法有效，合同双方均应依约全面履行。毅达公司与福晟公司在转让 协议中对如何承担逾期交房违约金的约定不明，故上诉人林俊慧及毅达公司关于应 由福晟公司承担涉讼商品房逾期交房违约责任的上诉主张缺乏事实和法律依据，不 予采纳。毅达公司以涉讼项目转让完毕后其已没有财产，从法律上和事实上已不能 履行等为由，上诉主张应驳回买受人林俊慧要求其承担逾期交房违约责任的诉讼请 求，但其并未就此事实予以举证，故该上诉主张不予采纳。原判认定事实清楚，适





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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷


用法律正确，应予维持。
福建省漳州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十 三条第一款第(一)项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案的争议焦点是：毅达公司和福晟公司对如何承担逾期交房违约金是否有明 确约定?若约定不明，责任承担如何分配?具体到本案中，房产转让时因两被告未 就如何承担逾期交房违约金作出明确约定，故仍要按照《商品房买卖合同》的合同 约定及《合同法》等相关法律法规的规定来处理。本案《商品房买卖合同》、《协 议书》是合同双方的真实意思表示，庭审过程中，林俊慧关于《协议书》的真实 性亦无异议，且内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，系属合法有效，合 同双方均应依约全面履行。根据合同的相对性原理，当事人一方不履行合同义务或 者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等 违约责任。毅达公司与福晟公司的房地产项目转让关系属另一法律关系，双方未就 逾期交房违约责任承担作出明确约定，毅达公司和买受人的逾期交房违约责任仍应 按照双方签订的《商品房买卖合同》来明确。毅达公司应当按照合同约定承担逾期交 房违约责任。毅达公司以涉讼项目转让完毕后其已没有财产，从法律上和事实上已不 能履行等为由，提出现已无能力来承担责任，要求驳回林俊慧要求其承担逾期交房违 约责任的诉讼请求。但毅达公司未就此事实予以举证，故不能以不能履行作为免责 事由。
综上所述，开发商转让楼盘后未就逾期交房违约责任与受让楼盘开发商作出明 确约定，根据合同的相对性原理，原开发商仍应承担逾期交房违约责任，以保障买 受人的合法权益。
编写人：福建省漳州市龙文区人民法院严淑珍