——佟某明诉刘某光房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第三中级人民法院(2021)京03民再62号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(上诉人、再审申请人):佟某明
被告(被上诉人、再审被申请人):刘某光 第三人：A 村村民委员会
【基本案情】
2002年9月30日，A 村村民委员会将涉案房屋通过签订《协议书》的形 式出售给了佟某明，《协议书》载明涉案房屋为机务站房8间，使用权和财产 权永远归个人所有。
2006年6月16日，佟某明与刘某光签订《房屋买卖转让合同及契约》(以 下简称《转让合同》)、《转让协议书》,将涉案房屋转让与刘某光，转让金22 万元，约定交易后刘某光享有该地址房产的所有权、享有本村村民的同等待遇。 《转让协议书》上载“本次转让与出售得到了本村村委会的承认和确认”,见证 人处加盖了A 村村民委员会公章，并有时任村委会书记、主任及村委委员的签 名。签订上述协议后，佟某明将涉案房屋交付给刘某光，并收到刘某光支付的


三、商品房销售合同纠纷 65

购房款22万元。
另查明，佟某明、刘某光均系城镇户籍，非集体经济组织成员。
关于涉案房屋所在土地的性质，A 村村民委员会表示，涉案房屋系村集体 财产，原系机务站，前去镇土地规划科调查房屋部分属于林业用地，房前院落 为一般农用地，不属于宅基地，但不能提供相应书面证据，村委会是为增加集 体收入卖给佟某明。佟某明将涉案房屋卖与刘某光的行为经村委会允许，转让 协议应属有效，且村委会无意收回涉案房屋。佟某明主张该土地属于宅基地， 理由为涉案房屋有门牌号，即代表一户，亦未提供证据。刘某光称涉案房屋目 前处于半闲置状态，由其使用。
佟某明诉至法院要求：(1)确认佟某明、刘某光之间签订的《转让合同》 《转让协议书》无效；(2)刘某光返还涉案房屋及院落。
2018年12月6日，北京市通州区人民法院作出(2018)京0112民初8115 号民事裁定书，裁定驳回起诉；佟某明不服一审裁定提起上诉，2019年1月24 日，北京市第三中级人民法院作出(2019)京03民终1167号民事裁定书，裁 定驳回上诉，维持原裁定；佟某明不服上诉裁定提起申请再审，2019年12月 24日，北京市高级人民法院作出(2019)京民申2682号裁定书，裁定指令北 京市第三中级人民法院再审本案；2020年4月26日，北京市第三中级人民法 院作出(2020)京03民再42号裁定书，裁定撤销一、二审民事裁定书，指令 北京市通州区人民法院进行审理；2020年12月30日，北京市通州区人民法院 作出(2020)京0112民再10号判决书，判决驳回佟某明的全部诉讼请求；佟 某明不服一审判决提起上诉，2021年6月29日，北京市第三中级人民法院作 出(2021)京03民再62号民事判决，判决撤销(2020)京0112民再10号民 事判决；确认佟某明与刘某光签订的《转让合同》《转让协议书》无效；驳回 佟某明的其他诉讼请求。
【案件焦点】
1.佟某明以非集体经济组织成员身份出卖农村房屋，是否具备主张合同无 效的权利基础；2.非集体经济组织成员之间出让农村房屋后，能否以合同无效


66 中国法院2023年度案例 ·房屋买卖合同纠纷

为由主张返还房屋。
【法院裁判要旨】
北京市通州区人民法院经审理认为：佟某明与刘某光均非涉案房屋所在村 集体经济组织成员，佟某明自身不具有权利请求基础，裁定驳回起诉。
佟某明不服一审裁定提起上诉，北京市第三中级人民法院同意一审法院裁 判意见，驳回上诉。
佟某明不服上诉裁定提起申请再审。
北京市高级人民法院经审理认为：佟某明与刘某光均虽不具有涉诉房屋所 在村集体经济组织成员的身份，但佟某明与刘某光为《转让合同》和《转让协 议书》签约主体。根据合同的相对性原则，佟某明有权请求法院确认上述合同 是否有效，法院应对此进行实体审理，裁定指令北京市第三中级人民法院再审。 后北京市第三中级人民法院裁定撤销一、二审民事裁定书，指令北京市通州区 人民法院进行审理。
北京市通州区人民法院再审程序认为：佟某明主张涉案房屋占用的土地为 集体土地，只能在农村集体组织成员之间转让，佟某明与刘某光之间关于涉案 房屋转让所订立的合同应认定为无效。依照土地管理法的规定，集体土地分为 农用地、建设用地和未利用地，现行法律限定在集体组织成员之间转让的地上 建筑物，一般是指建造于农民宅基地上的房屋，并没有限制建设于集体土地上 的所有房屋均不能转让，根据A 村村民委员会所述涉案房屋所占用集体土地并 非宅基地。佟某明既然认为转让涉案房屋违法，却从第三人处购买并出售于刘 某光，且在出售涉案房产十余年后主张合同无效，属于恶意抗辩行为。判决驳 回佟某明的诉讼请求。
佟某明不服一审判决提起上诉。
北京市第三中级人民法院经审理认为：涉案房屋原为机务站，虽然对涉案 房屋土地性质有异议，可以确认该土地为村集体所有，非工业、商业等经营性 用途。佟某明购买涉案房屋时系城镇户籍人口，向刘某光出售的房屋不是商品 房，也不是在集体经济组织成员之间买卖农村房屋，违反了土地管理有关规定，


三、商品房销售合同纠纷 67

扰乱了国家对于房产上市交易调控管理的公共秩序，应属无效。佟某明主张对 涉案房屋享有权利的基础是认为其与村委会之间的合同合法有效，并坚持该合 同效力问题不是本案审理范围，所以不予确认。根据审理情况，有理由质疑二 者之间合同的效力。在合同效力未确认的情况下，目前不能确定佟某明是有权 主张返还涉案房屋及院落的合法权利人，缺少要求返还的权利基础，不予支持 返还房屋的诉求。涉案院落及房屋保持现有状态，待最终有权处分的权利人依 法妥善处理。此外，佟某明在当时法律明确规定“农民集体所有的土地的使用 权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的情况下，购买并出售涉案房屋 牟利，属违法行为，存在过错且主观故意，双方未主张损失及责任，本案对此 不予处理，可另行解决。
北京市第三中级人民法院判决如下：
一 、撤销北京市通州区人民法院(2020)京0112民再10号民事判决； 二 、确认佟某明与刘某光签订的《转让合同》《转让协议书》无效；
三、驳回佟某明的其他诉讼请求。

【法官后语】
集体土地流转与农村房屋转让现象逐步增多，目前该类案件大多是因本村 村民将房屋转让给非集体经济组织成员，而被判定无效，本案的特殊之处在于 出卖人也并非集体经济组织成员，其前置物权行为违法后是否还有权主张买卖 合同无效，继而在合同确认无效后，是否发生返还财产的法律后果，本案将进 一步探讨。
一、集体土地非宅基地上房屋买卖合同的效力问题
集体土地非宅基地上房屋买卖合同效力认定应综合考虑该土地的所属性质 与流转限制。法律虽并未明确界定农村房屋买卖合同的效力，但在司法实践中， 非同一集体经济组织成员间转让宅基地上房屋的买卖合同原则上是无效的，原 因是房屋的转让必然导致宅基地的转移，而宅基地兼顾人身附属性和社会保障 功能，只允许在集体经济组织成员之间转让。《中华人民共和国土地管理法》 第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济


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组织或者村民委员会经营、管理，其中允许出让的土地需为已登记的集体经营 性建设用地。本案中案涉房屋所在地虽不属于宅基地，但也不具备工业和商业 等经营性用途，不属于法律允许流转的土地性质范围，可以认定为该土地的使 用权也只能在本集体经济组织成员内部享有、流转，根据房地一体原则，佟某 明与刘某光签订转让合同，侵犯了集体经济组织对土地的合法权益应属无效。
二、前置物权行为的合法性不是主张房屋买卖合同无效的必要前提
佟某明主张转让协议无效系合同纠纷，属于债权法律关系，而佟某明是否 合法获得该房屋及院落的使用权是物权纠纷，二者分属不同的法律关系。前置物 权行为确认违法会影响后续债权行为的效力，但并非作为主张确认合同无效的必 要前提。合同一方当事人有权主张合同无效，法院在审查时只要符合法定情形之 一就应当予以确认，本案中，佟某明主张合同无效的理由是买受人为非集体经济 组织成员，符合法定条件应属无效。虽然有充分理由怀疑佟某明的前置物权行为 具有违法性，但村委会并未要求确认该行为无效，佟某明作为买受人也不会主张 无效，如果仍以前置物权行为合法作为主张合同无效的前提，会导致案涉房屋及 院落长期处于非法占有状态，不利于维护农村集体经济健康稳定发展。
三、确认合同无效后并不必然产生房屋返还的法律后果
农村房屋买卖合同确认无效后，非集体经济组织成员是否返还房屋及院落 应当进行综合法益衡量。首先，佟某明并非涉案房屋及院落的合法权利人。佟 某明从村委会购买涉案房屋时不是该集体经济组织成员，截至法庭辩论终结前 也未获得该集体组织成员身份，法院有充分理由怀疑其对涉案房屋和院落不具 有合法权利，因此法院在确认合同无效的情况下，未判决返还房屋及院落符合 法益保护原则。其次，佟某明非法买卖农村房屋具有恶意牟利意图。从佟某明 提起本案诉讼可知其明知非集体经济组织成员不得随意买卖农村房屋，但仍在 购买后将房屋和院落出售给城镇居民，主观上具有明知不可为而为之的过错， 时隔十年之后又以“法律规定”为由主张合同无效、返还房屋，显然属于违背 诚实信用原则的行为。虽然刘某光在本案中未主张赔偿损失，但判决书中仍确 认了佟某明购买并出售涉案房屋牟利属于违法行为，并释明刘某光可另案主张，



三 、商品房销售合同纠纷


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这也是诚实信用原则在处理合同无效后法律后果的运用，明确了不能使不诚信 的当事人从合同无效中获利的价值取向。
编写人：北京市通州区人民法院李璠