——中国工商银行股份有限公司莆田分行、中国工商银行 股份有限公司莆田秀屿支行诉沈国钦房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
福建省莆田市荔城区人民法院(2012)荔民初字第302号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(上诉人):中国工商银行股份有限公司莆田分行(以下简称工商行莆田 分行)、中国工商银行股份有限公司莆田秀屿支行(以下简称工商行秀屿支行)
被告(被上诉人):沈国钦
【基本案情】
2009年11月12日，工商行莆田分行与福建天友拍卖有限公司签订《委托拍卖 合同》、《委托拍卖补充合同》,委托福建天友拍卖有限公司拍卖入宗其下属支行的 房地产，其中第七宗拍卖标的为产权登记在原告工商行秀屿支行名下，坐落于福建 省莆田市荔城区某处一至三层砖混结构的房地产一处(建筑面积227.24平方米， 房屋所有权证号码：莆政房权证荔城区字第 HS050107号，国有土地使用证号码： 闽国用(2006)第0206号),即本案诉争房地产。福建天友拍卖有限公司于2009
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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
年11月17日在《湄洲日报》上刊登拍卖公告，定于2009年11月25日上午10时 50分在莆田市城厢区梅园路兴业大厦三层公开拍卖。沈国钦以竞买人名义报名参 加竞拍，并于2009年11月24日签名确认了福建天友拍卖有限公司制定的《拍卖 规则和注意事项》及《拍卖清单》的内容。2009年11月25日上午，在福建天友 拍卖有限公司举办的拍卖会上，沈国钦以人民币79万元的成交价竞得工商行秀屿 支行的上述房地产，并当场与福建天友拍卖有限公司签订《福建省拍卖成交确认 书》一份。之后，沈国钦按拍卖规则约定于2009年12月9日前付清了拍卖成交款 人民币79万元和拍卖佣金人民币3.95万元，工商行莆田分行、工商行秀屿支行于 2009年12月9日将上述房地产的房屋所有权证、国有土地使用证移交沈国钦，当 月，该房地产由沈国钦接收管理。2011年11月18日，工商行莆田分行委托律师向 沈国钦寄送律师函，书面催告其立即办理上述房地产的权证过户手续，沈国钦于同 年12月15日复函原告工商行莆田分行，主张办理上述房地产二证过户手续是双方 的法律行为，需工商行莆田分行作为出卖方尽配合义务，但工商行莆田分行未缴纳 相关税费，提供完整的法定资料，导致其不能办理产权过户手续。要求原告工商行 莆田分行提供完税单及相关资料，以尽快办理产权过户手续。
【案件焦点】
工商行莆田分行、工商行秀屿支行要求沈国钦自行到房产及土地管理部门办理 相关权证过户手续时是否业已全面履行了合同的附随义务。
【法院裁判要旨】
福建省莆田市荔城区人民法院经审理认为：工商行莆田分行委托福建天友拍卖 有限公司公开拍卖其下属支行原告工商行秀屿支行坐落于福建省莆田市荔城区某处 一至三层砖混结构的房地产一处，沈国钦通过参加拍卖成功竞得该处房地产，沈国 钦与工商行莆田分行、工商行秀屿支行之间形成了房屋买卖合同关系，上述委托拍 卖、参加竞买均系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效。《拍卖 规则和注意事项》亦约定，买受人办理房产证、土地证的过户手续，委托方负有协 助办理的义务。鉴于在办理上述房地产的产权过户手续过程中需要提供相关税金费 缴纳发票，工商行莆田分行、工商行秀屿支行与沈国钦双方虽约定过户费用、土地 出让金及税金均由沈国钦负担，但需要工商行莆田分行、工商行秀屿支行作为行政
二、商品房销售 69
管理上的纳税主体协助沈国钦缴纳相关税金费，开具相关发票，协助提供相关申报 材料，才能完成产权过户行为，故双方互负义务。现工商行莆田分行、工商行秀屿 支行未能提供充分证据证明其已尽了全部协助义务，其主张沈国钦自行到房地产登 记机关将莆政房权证荔城区字第HS050107 号房屋所有权证项下房屋所有人及闽国 用(2006)第0206号国有土地使用证项下土地使用权人过户变更登记至被告沈国 钦名下，理由不足，亦不可实现，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同 法》第六十条、第一百零七条、第四百零二条和《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告中国工商银行股份有限公司莆田分行、中国工商银行股份有限公司莆 田秀屿支行的诉讼请求。
工商行莆田分行、工商行秀屿支行不服一审判决，上诉至福建省莆田市中级人 民法院。福建省莆田市中级人民法院经审理后，维持了一审判决。
【法官后语】
本案处理重点主要在于对全面履行原则的理解。我国《合同法》第六十条规 定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则， 根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”
合同一经签订成立，就注定双方当事人相互之间的关系为权利义务对等关系， 彼此都享有权利和承担义务。签约的双方要互相信任，互相依赖，最大限度地运用 其能力和一切可以运用的手段实现对方的正当愿望，同心协力使双方的约定付诸实 现，达至双方预想的合同目的。这就不仅要全面履行合同明示义务，还要全面履行 合同附随义务。所谓明示义务是基于合同的明确约定产生的义务，附随义务是基于 合同的性质、目的、交易习惯或惯例、法律和行政法规的规定及诚实信用原则产生 的义务。附随义务直接来自于法律的规定，是在合同约定之外具有或然性的义务，弥 补双方当事人约定义务之不足，更好地确保合同目的的实现并维护双方当事人的利 益。其最明显的特点是具有强制性，当事人不得约定排除，更不可能单方自行排除。
具体到本案中，工商行莆田分行、工商行秀屿支行与沈国钦形成了房地产买卖 合同关系，办理房地产权证过户既是买卖双方的权利也是双方的义务。工商行莆田 分行、工商行秀屿支行可以要求沈国钦履行过户的义务，但根据工商行葡田分行、
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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
工商行秀屿支行提供的证据来看，其只向沈国钦提供了诉争房产的房屋所有证、国 有土地使用证，并未有其他证据证明其履行了其他附随义务。沈国钦虽负担过户费 用、土地出让金及税金，但需要工商行莆田分行、工商行秀屿支行作为行政管理上 的纳税主体协助沈国钦缴纳相关税金费，开具相关发票，提供有关单证和资料(通 常包括商业发票、产权证书、产权交易鉴定书证等),才能完成产权过户行为。工 商行莆田分行、工商行秀屿支行书面催告沈国钦立即自行到房产及土地管理部门办 理相关权证过户手续，单方排除了自己的附随义务，并未全面履行自己的房屋买卖 合同义务，故法院驳回其诉讼请求。
因此，在合同的履行中，合同的双方不仅要履行合同中的明示义务，更要重视 对合同中附随义务的履行。
编写人：福建省莆田市荔城区人民法院姚海东
