——成联云诉云南大朝房地产开发经营有限公司商品房预售合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
云南省昆明市中级人民法院(2012)昆民一终字第87号民事判决书
2. 案由：商品房预售合同纠纷
3. 当事人
原告(上诉人):成联云
被告(被上诉人):云南大朝房地产开发经营有限公司(以下简称大朝公司)
【基本案情】
2011年7月22日双方签订《购房意愿确认书》,约定成联云向大朝公司购买 其开发的“心景假日”项目第15层第×-××号房屋。双方还约定大朝公司取得 《商品房预售许可证》后三天内，签订关于上述房屋的《商品房购销合同》及补充 协议等内容。同日，成联云交付1000000元款项，大朝公司出具了收据，成联云领 取了财智心景卡；2011年6月20日，成联云支付600000元款项，大朝公司开具发 票，载明暂收款。2011年7月29日昆明市住建局填发了心景假日大厦的商品房预
一、商品房预售 65
售许可证明，大朝公司于2011年8月5日发短信给成联云，载明：再次恭请你务 必最迟于2011年8月5日17:00前莅临我财智心景售楼部签订《商品房销售合同》 并交纳合同约定的房款。若你不能如期办理手续，则我司对你意向购买的心景假日 地上十五层房源实在无法保留。庭审中成联云承认2011年8月5日未回昆明。大 朝公司于2011年8月6日将本案诉争的房屋分别出售给案外人。二审中，成联云 向法庭提交《鉴定报告》,该报告载明：《购房意愿确认书》、《承诺书》中所填写 的阿拉伯数字系同一人所书写。
【案件焦点】
成联云所交纳的160万元款项的性质是定金还是预付款。
【法院裁判要旨】
云南省昆明市五华区人民法院经审理认为：双方所签《购房意愿确认书》系当 事人的真实意思表示，合法有效。当事人对于自己的主张，有责任提供证据。被告 已按约履行了告知义务，由于成联云之原因未能在要求时间内签订相关合同及补充 协议，大朝公司未构成违约，大朝公司所收取的款项1600000元应依法退还给成联 云。遂判决：
一 、被告云南大朝房地产开发经营有限公司于本判决生效后立即退还成联云人 民币1600000元。
二 、驳回原告成联云的其他诉讼请求。
成联云持原审起诉意见提起上诉。云南省昆明市中级人民法院经审理认为：对 于成联云支付的60万元购卡费，并未明确约定为定金性质。而对于成联云所交纳 100万元款项的性质，二审法院通过推定，根据证据优势原则，确认《承诺书》系 成联云根据大朝公司的要求所出具并于当日实际交纳100万元定金。同时认为，大 朝公司在未解除合同的情况下与案外人签订《商品房购销合同》,已构成根本性违 约，应向成联云双倍返还定金。同时，由于双方合同目的已不能实现，成联云支付 的60万元预付款亦应当返还。
云南省昆明市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十 三条第一款第(二)、(三)项之规定，判决如下：
一 、撤销云南省昆明市五华区人民法院(2011)五法民二初字第585号民事
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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
判决。
二、云南大朝房地产开发经营有限公司于本判决生效后十日内退还成联云人民 币2600000元。
三 、驳回成联云的其他诉讼请求。
【法官后语】
在现实生活中，购房者通常由于信息的不对等、专业知识的欠缺等因素而处于 弱势地位，而房地产开发公司则往往利用其优势地位在签约过程中尽可能“趋利避 害”,导致产生纠纷后，购房者难以搜集到对其有利的证据进而导致败诉。法官在 审理这类案件过程中，在无法直接证明待证事实存在与否的情况下，应当综合分析 证据，结合日常生活经验法则，从前提事实中推导出具有高度盖然性的推定事实。
从本案的前提事实看，大朝公司并未在《购房意愿确认书》中约定定金，其开 具的收据亦并未载明所收款项系定金。成联云主张其所缴纳的款项为定金的唯一证 据系其一审中提交的《承诺书》,但承诺书上并无大朝公司的签章。二审中，成联 云提交《鉴定报告》,证实《承诺书》与《购房意愿确认书》中的阿拉伯数字(即 房号、金额等)系同一人所书写。本院认为，其一，合同中房屋的房号、面积、金 额等由于不为购房者所熟知，通常均为销售人员所填写，在无反证予以证实的情况 下，可推知《承诺书》中的阿拉伯数字亦系大朝公司销售人员填写，故该承诺书系成 联云、大朝公司共同制作；其二，在大朝公司与其他购房者就同一层房屋所签订的 《房屋定购协议》中，均约定了每间房屋10万元的定金，而大朝公司作为专业的房地 产开发公司，未要求成联云缴纳定金来避免违约情形的出现与常情不符；其三，如 《承诺书》并非成联云应大朝公司所出具，则当天成联云向大朝公司所支付的100万 元即不存在合同依据，而大朝公司对此亦不能提出合理解释。二审法院正是结合日常 生活经验、逻辑和常理常情，从已知的前提事实中层层抽丝剥茧，推导出大朝公司要 求成联云出具《承诺书》并于当日收受其100万元定金这一推定事实。
编写人：云南省昆明市中级人民法院 田庄
