——王秀华诉成都华信大足房地产开发有限公司商品房预售合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
四川省成都市龙泉驿区人民法院(2012)龙泉民初字第773号民事判决书
2. 案由：商品房预售合同纠纷 3.当事人
原告：王秀华
被告：成都华信大足房地产开发有限公司
【基本案情】
2007年5月27日，第三人与被告签订《龙泉驿区商品房买卖合同》及《东山 国际新城商品房买卖合同补充协议》,约定由第三人购买被告开发的“东山国际新 城”某处房屋一套，被告应当在2008年6月30日前将案涉房屋交付第三人使用。 2011年10月30日，第三人与原告达成债权转让协议，约定第三人将其与被告签订 的商品房买卖合同项下权利(包括向被告主张逾期办证违约金的权利)转让给 原告。
【案件焦点】
1.原告起诉的主体身份是否适格；2.本案原告的起诉是否超过诉讼时效；3. 是否存在商品房所在楼栋的权属证书和分户产权证书交付迟延问题。
【法院裁判要旨】
四川省成都市龙泉驿区人民法院经审理认为：原告通过与第三人进行债权转 让，获得了向被告主张商品房买卖合同中第三人的身份地位。原告享有第三人在商
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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
品房买卖合同中的权利，承担相应的义务。本案中双方当事人争议的焦点主要有：
1.原告起诉的主体身份是否适格。第三人与被告所签订的《龙泉驿区商品房 买卖合同》、《东山国际新城商品房买卖合同补充协议》以及与原告签订的《成都 市龙泉驿区存量房买卖合同》、《债权转让协议》均系各方当事人的真实意思表示， 且不违反相关法律规定，应为有效。合同权利转让，除法律规定外，无须征得债务 人同意，因此，原告取得第三人的合同债权，可依据第三人与被告之间的合同起诉 合同相对方，其为本案的适格主体。
2.本案原告的起诉是否超过诉讼时效。被告以诉讼时效已过为由抗辩，被告 提出，按照原告主张的交房时间2008年7月30日计算，其主张的楼栋权属证明、 分户房屋产权证的迟延违约金请求权的诉讼时效期间两年均已经过。被告的主张与 事实不符，不予支持。
3.是否存在商品房所在楼栋的权属证书和分户产权证书交付迟延问题。根据 第三人与被告的商品房买卖合同约定，被告应于交房之日即2008年6月30日后规 定期限内，取得该商品房所在楼栋的权属证书和分户产权证书。但受汶川大地震不 可抗力因素影响，被告通知第三人交房时间延至2008年7月27日。第三人于2009 年4月2日实际接收房屋。以实际接收房屋日期起算，被告应于2009年7月31日 前取得涉案房屋楼栋权属证书。由于案涉房屋的楼栋权属证书取得时间为2009年7 月27日，被告不存在逾期办理房屋楼栋权属证书的情形，不构成违约。对原告主 张逾期办理房屋楼栋权属证书违约金请求，不应予以支持。
对于分户房屋所有权证书，因实际交房日期为2009年4月2日，且第三人于 2010年8月5日才向被告出具委托代办分户房屋产权证明的手续，根据第三人与被 告签订的《补充协议》,由第三人的原因导致被告迟延办证，被告不承担迟延办证 的违约责任。因此，被告迟延取得《房屋所有权证》而产生的违约金责任应从第三 人出具委托代办手续之日即2010年8月5日起的300日后开始起算，而被告已于 2010年9月1日取得该房屋权属证明，其并未存在逾期办理该证明的情形，不存在 违约。因此，对于原告主张的迟延取得分户房屋权属证明违约金请求，不予支持。
四川省成都市龙泉驿区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三 十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，作出如下判决：
驳回原告王秀华的诉讼请求。
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【法官后语】
本案处理的关键点在于如何界定违约金请求权的性质。
债权转让，又称债权让与，是指不改变债权的内容而将它转移于他人的合同。 债权转让是在保持债权同一性的前提下以转移该债权为目的的让与人与受让人之间 的诺成、不要式合同，是基于合同的法律行为。债权转让对于促进资金流动、债权 回收、债权催收等具有重要的意义。就债权转让的效力而言，发生在让与人与受让 人之间，称为债权转让的对内效力，发生在当事人与债务或者其他第三人之间，称 为债权转让的对外效力。
1.债权转让的对外效力包括：
(1)债权由让与人转移于受让人，债权转让如无其他约定，自当事人达成合意 即可发生效力，故其合同一旦成立，债权即转移，原债权人脱离债权人的地位，而 新债权人承继其地位，亦取得同一债权。
(2)债权的从权利随同转移。
《合同法》第八十一条规定：“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的 从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。”从权利以与主权利同命运为原则。 所谓从权利，指担保(物的担保、人的担保及金钱担保)及其他从属权利(利息 债权、违约金请求权、损害赔偿请求权)。
本案中，第三人向原告转让债权，其中，双方明确约定了向原告转让通过诉讼 与非诉讼方式向被告要求支付迟延办理甲方所在楼栋房屋所有权证及甲方所购买房 屋分户房屋所有权证的违约金的请求权。该项权利属于债权的一项从权利，亦并非 专属于债权人自身，如无其他相反约定，享有该权利的主体已发生更换。
(3)转让人负有对转让债权的权利瑕疵担保义务。违反该义务的法律后果是转 让人承担相应的违约责任。
2.债权转让的对外效力包括：
(1)对于债务人的效力。
对债务人生效的要件为：转让通知。根据《合同法》第八十条第一款规定：债 权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。该条 明确体现了在债权转让中通知的重要意义。自通知之日，债务人得向债权转让的受 让人进行履行。本案中，债权转让并不要求获得被告的同意，自转让通知被告始，
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被告即应向原告履行商品房买卖合同的义务，承担相应的法律责任。
(2)对于其他第三人的效力。
我国《合同法》与我国台湾地区以及德国、瑞士立法例同，以通知债务人为对 其生效要件外，对于其他第三人并未另设公示方法。
综上，原告依据债权转让协议取得了债权人的权利地位，可依据商品房买卖合 同向被告主张包括违约金请求权在内的权利。
编写人：四川省成都市龙泉驿区人民法院乐曦
