——赵某诉李某雪房屋买卖合同案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
北京市门头沟区人民法院(2017)京0109民初3891号民事判决书 2.案由:房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告:赵某
被告:李某雪 【基本案情】
2017年3月20日,李某雪(甲方)、赵某(乙方)、林某峰、刘某(丙方) 签订《买卖定金协议书》 (以下简称《定金协议》),约定:经各方协商一 致,就甲方出售房屋给乙方而收取购房定金事宜达成如下协议:交易501 号房屋,建筑面积55.03平方米,产权证号京2017门不动产权第00111 × × 号,产权人李某雪,甲方保证所售的房屋权属无瑕疵,无债务纠纷;符合上 市交易条件。乙方应向甲方支付定金,乙方应于本协议签署时向甲方支 付购房定金共计肆拾万元整,甲方收取定金应向乙方出具收条。甲乙双 方应于签署本协议后18个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等 相关法律文件。甲乙双方同意,由丙方为本次交易提供居间服务,且应在 签署买卖合同时由乙方向丙方支付居间代理费人民币贰万贰仟捌佰元





整;本协议签署后,甲乙双方私自或者另行通过其他居间方签署买卖合同 的,则丙方收取的定金不予退还
2017年3月20日,李某雪(甲方)与赵某(乙方)签订《补充协议》,载 明:甲乙双方于2017年3月20日就位于501号房屋签订以下补充协议,双方 在友好协商的基础上达成如下协议:1.甲乙双方约定房屋总价款为人民 币(2280000)贰佰贰拾捌万元整。2.经甲乙双方协商乙方购买本房屋做 商业贷款拟定贷款额(900000)玖拾万元整。3.本次购买房屋定金为
(400000)肆拾万元整,乙方在本协议签订之日给付甲方定金一部
分(70000)柒万元整,于2017年4月2日补齐剩余(330000)叁拾叁万元整。 4.在乙方补齐定金后甲乙双方配合中间方去门头沟区建委提交房屋核验 与客户资质审核。甲乙双方不得找任何借口推托(房源核验、客户资质 核拟10个工作日出结果)。5.在房源核验与客户资质审核通过后,甲乙双 方签订存量房屋买卖合同并同时去门头沟建委签订网签合同,同一天网 签后乙方付给甲方首付款(980000)玖拾捌万元整。6.在签订网签合同
后3日内甲乙双方配合中间方去银行办理贷款申请面签。7.在银行下达 批贷函后三日内甲乙双方配合中间方去门头沟建委申请缴税过户。甲乙 双方不得找任何借口推托或拒不办理。8.甲方在该房屋有户口,并承诺 于2018年9月前迁出。9.甲方承诺该住房为商品房已满五年且是产权人 名下唯一住房,乙方承诺本人社保在北京缴纳且满60个月。如有一方恶 意隐瞒属于欺诈行为且承担相应违约责任。10.如有未尽事宜,以存量房 买卖合同为准。
在签订《定金协议》及《补充协议》当日,赵某向李某雪指定的账 户支付70000元,李某雪向赵某出具定金收据,收据记载:今收到赵某购
买501号房屋,产权证号京2017门不动产权第00111 × ×的房屋定金共计 人民币70000元。经买卖双方协商一致同意:如买方违约,此定金不予退 还;如卖房违约,应按此定金金额的双倍返还给买方,具体条款事项违约 责任以存量房买卖合同为准。该房屋总价为2280000元,定金为购房款的





一部分。2017年3月24日,赵某向李某雪指定的账户支付330000元,李某 雪向赵某出具定金收据,收据记载:今收到赵某购买501号房屋,产权证号 京2017门不动产权第00111 × ×的房屋定金共计人民币330000元。经买 卖双方协商一致同意:如买方违约,此定金不予退还;如卖房违约,应按此 定金金额的双倍返还给买方,具体条款事项违约责任以存量房买卖合同 为准。该房屋总价为2280000元,定金为购房款的一部分。
2017年4月15日,赵某(买受人)与李某雪(出卖人)签订《北京市存量 房买卖合同》 (以下简称《房屋买卖合同》),载明,出卖人所售房屋坐落 为501号房屋……房屋成交价为人民币2280000元……买受人向出卖人支 付定金,定金金额为人民币70000元,定金支付方式为直接支付给出卖人, 于核验当日付给330000元首付款的一部分……买受人向工商银行申办抵 押贷款,拟贷款金额为人民币900000元(小写)……出卖人应当在6月18日 前将该房屋交付给买受人……当事人双方同意,自本合同签订之日起20 日内,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
签订《房屋买卖合同》当日,赵某向林某峰支付居间服务费10000 元。
《房屋买卖合同》签订后,李某雪未与赵某前往门头沟区建委签订 网签合同,后李某雪明确拒绝将501号房屋出售给赵某。就解除房屋买卖 合同的问题,双方曾进行协商,但未达成一致意见。
【案件焦点】
房屋买卖合同约定的定金数额与定金合同约定的定金数额不一致, 后签订的房屋买卖合同中的定金数额能否构成对定金合同的变更。
【法院裁判要旨】
北京市门头沟区人民法院经审理认为:赵某与李某雪就501号房屋买 卖的相关事宜,在居间人刘某、林某峰参与下订立《定金协议》,同日,





赵某与李某雪又签订《补充协议》,赵某按照协议约定履行了给付李某 雪定金40万元的义务。之后,赵某、李某雪按照补充协议约定订立《房 屋买卖合同》。三份约定均系当事人的真实意思表示,内容不违反相关 法律,均为有效协议。
合同生效后,当事人应当全面履行约定义务。当事人协商一致,可以 解除合同。李某雪、赵某签订《房屋买卖合同》后,李某雪未配合赵某 到房屋管理部门进行网签,表示拒绝出售501号房屋,导致合同不能履
行。诉讼前,双方就解除合同事宜进行协商,由于意见分歧较大,未达成 一致。在庭审中,赵某要求解除合同,李某雪表示同意,故本院采信双方 的一致意见,确定庭审时间为合同解除时间。
赵某同时主张解除《定金协议》及《补充协议》,李某雪认为《定 金协议》及《补充协议》已经被《房屋买卖合同》所覆盖,无须解除。
对此本院认为,三份协议均针对买卖501号房屋,各自均有独立的内容且 相互联系,约定了房屋买卖顺序及双方在履行约定时各自承担的义务。
故《房屋买卖合同》不能覆盖《定金协议》及《补充协议》,应当与
《房屋买卖合同》同时解除。导致《定金协议》《补充协议》《房屋买 卖合同》解除的原因,系李某雪拒绝履行约定所致,其应当承担违约责
任。
李某雪认可收到赵某给付的购房定金,且同意双倍返还,但双方就定 金的数额意见不一,李某雪主张收到定金7万元,赵某主张支付定金40万 元,定金数额为本案争议焦点。
据查明的事实,本着诚信原则确定赵某支付的定金40万元,李某雪应 当双倍返还。具体理由如下:1.《定金协议》及《补充协议》中,明确赵 某购买李某雪的501号房屋,购房价款为228万元,赵某向李某雪支付定金 40万元,并确定支付定金的时间,同时约定办理买卖房屋各项手续前后步 骤及双方应当履行的义务。两份协议具备房屋买卖合同的主要事项。赵





某按照约定给付李某雪定金共40万元,李某雪写的定金收据中注明若卖 方违约,双倍返还定金。表明双方均知悉协议内容及违约后果。2.按
《补充协议》约定,双方订立《房屋买卖合同》,其主要目的是通过房屋 管理部门进行网上审核(网签合同),完成房屋买卖交易,并非改变《定金 协议》及《补充协议》。3.《房屋买卖合同》写明赵某给付购房定金7 万元、于核验当日付给33万元首付款的一部分。但该合同并未履行,更 不能改变赵某在订立该合同之前已经支付定金40万元的事实,故李某雪 主张赵某支付定金7万元的意见,无事实依据,本院不予采信。
赵某要求李某雪赔偿1万元居间服务费的主张,因其已经要求李某雪 双倍返还定金,且足以弥补该损失,故该项请求,缺乏事实及法律依据,本 院不予支持。
北京市门头沟区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:
一、2017年3月20日赵某、李某雪、林某峰、刘某签订的《买卖定 金协议书》及赵某、李某雪签订的《补充协议》于2017年8月9日解除;
二、2017年4月15日赵某与李某雪于签订的《北京市存量房买卖合 同》于2017年8月9日解除;
三、李某雪于本判决生效之日起七日内双倍返还赵某定金800000 元;
四、驳回赵某的其他诉讼请求。
【法官后语】
在本案中,如何适用定金罚则需要明确定金的性质、定金合同的实 践性以及综合合同签订的整体过程来确定。
一是明确定金的性质。定金合同是合同当事人为保证主合同的履





行,签订从合同约定一方当事人预先支付给对方一定定金,债务人履行债 务后,定金应当收回或者抵作价款的一种担保合同。定金按照性质分为 立约定金,即为保证正式订立合同而交付的定金;成约定金,即以交付定 金为合同成立的要件;违约定金,即交付定金的一方如不履行合同,收受 定金的一方可不予返还定金,收受定金的一方不履行合同应当双倍返还 定金;解约定金,即交付定金的一方以丧失定金为代价解除合同,收受定 金的一方可以双倍返还定金为代价而解除合同。能否适用定金罚则,首 先需明确定金的性质。若定金合同为中的定金为成约定金,双方在签订 正式合同后,定金的担保功能已经实现,一方违反正式合同中约定的义
务,不能适用定金罚则。
二是明确定金合同为实践性合同。根据法律及司法解释的规定,定 金合同属于实践性合同,实际交付的定金数额多于或者少于约定数额,视 为变更定金合同,实际交付的数额为定金数额。定金合同属于从合同,房 屋买卖合同为主合同。
三是综合考虑合同签订的过程来认定。本案中原、被告定金协议及 补充协议中约定的定金数额为40万元,原告实际交付40万元,被告接受了 40万元并出具了收据,定金协议及补充协议虽名称为定金协议但具备房 屋买卖合同的主要条款。后双方签订正式的房屋买卖合同中约定定金数 额为7万元。虽然一份合同为定金合同,一份合同为房屋买卖合同,但两 者均具备房屋买卖合同的主要条款。被告辩称后签订的合同视为对先签 订的合同的变更,后签订的房屋买卖合同已经覆盖定金协议及补充协议, 故定金数额实际更改为7万元。但从定金协议及补充协议条款的约定来 看,定金协议及补充协议上约定的定金数额意在保证整个房屋买卖的履 行,此定金为违约定金,后签订的房屋买卖合同并不能覆盖定金协议,同 时定金合同为实践性合同,买房人按照定金协议的约定交纳定金后,定金 数额以实际交纳数额为准,交纳定金后签订的房屋买卖合同虽对定金数 额作出变更,并不能以此认定定金数额为合同中约定的数额,应以实际交





纳的定金数额为准。在一方不履行合同义务后,收取定金的一方应当以 实际收取的定金数额双倍返还。
编写人:北京市门头沟区人民法院 杜宇 潘蕾