——唐子涵诉成都龙湖同晋置业有限公司商品房预售合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
四川省成都市中级人民法院(2012)成民终字第6004号民事判决书 2.案由：商品房预售合同纠纷
3.当事人
原告(上诉人):唐子涵
被告(被上诉人):成都龙湖同晋置业有限公司(以下简称龙湖公司)

【基本案情】
2008年7月29日，原告唐子涵与被告龙湖公司签订《商品房买卖合同》,约 定：原告唐子涵购买被告开发的“龙湖三千城”项目二期A 区3栋某房屋。该合 同第七条是关于规划变更的约定：出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工 程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规 划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部 门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失出卖人应当给予相应的补偿。同 日，原告唐子涵与被告龙湖公司签订《商品房买卖合同》补充协议。该补充协议第 八条约定：买受人知悉并同意三千城项目二期1、2栋商品房楼栋底层的部分架空 层归该楼栋2层业主专有使用，买受人同意不可撤销地放弃对该部分架空层的共有 共用权利。2010年5月26日，被告龙湖公司取得成都市规划管理局核发的“龙湖 三千城”项目二期的建设工程规划合格证。同年8月22日，被告龙湖公司按合同 约定的交房条件向原告唐子涵交付了房屋。后被告龙湖公司将“龙湖三千城”项目 二期的小区架空层实施封闭，由该小区2楼业主单独使用。2012年5月15日，中




一、商品房预售 5

国建筑西南设计研究院有限公司出具情况说明，载明：“龙湖三千城”项目首层设 计为架空层，此架空层面积未计入绿地面积。
【案件焦点】
被告龙湖公司将“龙湖三千城”项目二期小区架空层实施封闭由该小区2楼业 主单独使用的行为是否违反双方签订的《商品房买卖合同》第七条的约定。
【法院裁判要旨】
四川省成都市成华区人民法院经审理认为：被告龙湖公司对架空层实施封闭并 由该小区2楼业主单独使用的行为系交房后的使用问题。根据原告唐子涵与被告龙 湖公司签订的《商品房买卖合同》补充协议的约定，原告唐子涵在签订《商品房 买卖合同》时即知悉并同意“龙湖三千城”项目二期1、2栋商品房楼栋底层的部 分架空层归该楼栋2层业主专有使用，并作出了放弃对该部分架空层共有共用的权 利。故被告龙湖公司将“龙湖三千城”项目二期小区架空层实施封闭并由该小区2楼 业主单独使用的行为未违反双方签订的《商品房买卖合同》第七条的约定。四川省成 都市成华区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如 下判决：
驳回原告唐子涵的诉讼请求。
唐子涵持原审意见提起上诉。四川省成都市中级人民法院经审理认为：根据双 方签订的补充协议的约定，唐子涵已经明确放弃了其所在的一期3、4、5栋架空层 的共有共用权利，现龙湖公司封闭相应的楼栋的架空层，并不违反双方的合同约 定，故唐子涵主张的龙湖公司封闭架空层违反了合同约定，应当承担恢复原状及赔 偿违约金的法律责任的理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实部分有 误，但判决结果并无不当，本院予以维持。
四川省成都市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十 三条第一款第(一)项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。

【法官后语】
本案处理重点主要在于对架空层权属认定及流转。对于架空层的权属问题的争





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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷


议的本质是架空层所形成的特定空间区域的使用权利问题，即理论上的空间权问 题。空间权作为一种应有权能，实际上包含在地上权中，其主体主要包括土地所有 权人和建设用地使用权人以及延伸出来的空间权利人。而空间权的本质是对特定空 间的使用、利用权。建筑物的修建行为即可视为建设用地使用权人对建设用地使用 权或空间权的利用。建设用地的地上、地下的空间的所有权和使用权均具有分离 性。在空间所有权和土地所有权方面，应当认定实行国家所有制度；在使用权方面 则根据实际不同而存在权利人种类范围广泛的情况。而在建筑物形成的内部空间 (封闭空间)中，调整的法律规范主要为建筑物区分所有权的相关规定。因此，逻 辑上可以认定的是区分所有权的建筑物就是以地表为支点、占据一定开发空间形成 的封闭空间的集合，这种封闭空间具有独立性、区分性，并且能够排他地占有、使 用、收益及处分，构成完全的物权形态。
在本案例中，开发商将架空层封闭后交由部分业主使用，并且在购房合同中对 该项权利明确予以说明，非架空层所在楼层业主也在对应的购房合同中明确表示放 弃对架空层的共有权利。所以基于合同相对性原理和意思自治原则，其他业主再向 开发商主张所在楼栋架空层空间共同使用权利则缺乏事实和法律依据，故法院依法 判决驳回原告的诉讼请求是恰当合理的。
编写人：四川省成都市成华区人民法院彭有志