——张勇迁等55名业主诉云南滇鸿物业管理有限公司车位案
【案件基本信息】
1.调解书字号
云南省昆明市中级人民法院（2016）云01民终字第2926号民事调解书
2.案由：车位纠纷
3. 当事人
原告（上诉人）：张勇迁等55名业主
被告 （被上诉人）：云南滇鸿物业管理有限公司（以下简称滇鸿公司）
【基本案情】
绿佳苑小区（亦称青青小镇）现有住户1254户，本案55名业主是其中55名业主（以下 简称55名业主）。滇鸿公司是现任为该小区提供物业服务的物业服务公司。整个绿佳苑小 区的公共道路两侧，还有部分绿化通道和其他公共地块，当初规划时并不是用于停车的位 置而现今均用于绿佳苑小区停放车辆。现在，上述地方上存有划线车位443个，已经进行 出租，租赁期限至2016年6月30日。绿佳苑小区还有部分临时停车车位，没有进行固定租 赁。新增30个左右车位，还没有确定如何管理， 目前按先到先停处理。
滇鸿公司将443个固定停车位出租给固定业主是沿用前任云南安来物业的做法，使用 固定车位的业主基本没有变化。云南安来物业服务有限责任公司也向滇鸿公司移交了租赁 固定车位的业主的名单资料。
2015年3月滇鸿公司向绿佳苑小区业主发放了“青青小镇车辆管理建议征询表” ，就该 小区的停车秩序公开征询业主的建议。在征询意见表收回之后，滇鸿公司制作了“青青小 镇车辆管理意见征询统计表” ，表中载明了以下情况：征询发放情况为实发户1254 。实收 户969 ，所占百分比为77.27% … … 哪种停车方式更为合理：先到先停352户，所占百分比
36.33% ，每两年抽签一次216户，所占百分比22.29% ，维持现状355户，所占百分比为
36.64% 。2015年6月25日，滇鸿公司发出了“关于青青小镇车辆管理建议征询情况及管理 办法的公告” ，公告先将以上统计表中载明的情况进行了公示，然后确定：绿佳苑小区车 辆管理意见征询中“先到先停”“维持现状”“每两年抽签一次确定停车位”三种方式，各方式 人数在绿佳苑小区业主总人数中所占比例均未过半。为了绿佳苑小区安宁、维稳与和谐， 经谨慎研究、权衡利弊，公司决定维持绿佳苑小区现行的停车管理方式。之后，绿佳苑小 区部分业主授权了业主代表作为维权工作小组成员，针对以上绿佳苑小区车位问题进行维 权。2015年7月1日，维权小组查阅、点数、封存了“调查原始签字表” ，清点出的结果为： 总计（查看有874份，33份空不算），汇总841户。A先到先停，汇总345户， 占841户的比 率为41.02% 。B每两年抽签一次，汇总198户， 占841户的比率为23.54% 。C维持现状（调 查签字时没这一项）汇总134户， 占841户的比率为15.93% 。弃权汇总79户， 占841户的比 率为9.39% 。手写其他建议85户， 占841户的比率为10.11%。
2015年7月1日，滇鸿公司向绿佳苑小区业主发布了“致歉声明” ，内容为：2015年3月 我公司所做的“青青小镇车辆管理建议征询表” ，由于调查表格内容设计不够严谨，导致部 分业主对调查结果有异议，为此，深表歉意。在此声明，我公司2015年3月所做的“青青小 镇车辆管理建议征询表”的调查统计数据及公示结果作废，并将于7月重新对绿佳苑小区车 位管理办法进行意见、建议征询，在本次调查结果公示之前车位管理办法保持原有车位不 变。
以上事件发生后，引发众多媒体关注并作了相关报道。绿佳苑小区内多次发生因停车 引起的纠纷，昆明市公安局金家河派出所接到报警后出警处理。
另，绿佳苑小区没有选举成立业主委员会。
2015年，55名业主向法院提起诉讼并推选了诉讼代表人，要求滇鸿公司停止侵权，提 出了依据“先到先停”的表决意见管理小区公共车位等诉讼请求。
【案件焦点】
55名业主主张的“先到先停”是否经过小区全体业主决议，相关决议的效力如何。
【法院裁判要旨】
云南省昆明市西山区人民法院经审理认为：本案中，双方当事人争议的车位根据物权 法的规定属于全体业主共有。绿佳苑小区前期物业公司从方便已经入住的业主的角度出
发，采取车位固定租赁方式处理小区共有车位符合当时小区车辆不多的状况，并不违反法 律规定。将车位出租给固定业主的方式一直沿用至滇鸿公司成为绿佳苑小区的物业服务公 司。但随着该小区内业主拥有的车辆数量增多，停车问题矛盾突显。根据《中华人民共和 国物权法》第七十六条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法 律若干问题的解释》第七条的规定，本案争议的车位应当由小区的全体业主共同决定，并 且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，才能决定 使用方式。滇鸿公司曾于2015年3月就车位使用问题向小区居民发放了意见征询表。依据 《物业管理条例》的具体规定和精神原则，对涉及小区共有事项进行决议涉及小区全体业 主，一般情况下应该按照程序召开业主大会或者在业主委员会的组织下进行集体讨论或书 面征求意见。但现实生活中，因为小区的业主众多，涉及的情况比较复杂，本案涉及的小 区并没有选举产生业主委员会，业主大会的召开、组织存在一定困难。但为充分保障业主 的权利行使，法律及以上行政法规中没有明确限定对相关小区事务进行表决必须召开业主 大会。从媒体的报道及意见征询发放后部分业主还组织过维权等情况来看，就车位的问
题，绿佳苑小区虽没有经过20%的业主提起组织召开业主大会等形式，但车位问题实际上 已经是很多业主都广泛关注的问题。滇鸿公司发放意见征询表可视为通过书面形式向绿佳 苑小区全体业主征询意见。经审查意见征询表发放的程序和结果，程序上，参照住房和城 乡建设部发布的部门规范性文件《业主大会和业主委员会指导规则》，对涉及小区的事项 进行表决，程序上应当达到一定的标准与要求，以确保实体表决结果能公正、公开地反映 小区全体业主的决定。本案中，没有证据证实调查表已经发放到每一位业主手上，业主对 表决结果是否签名也并不清楚，程序上并不完善，存在瑕疵。从结果来看，滇鸿公司要求 的“先到先停”一项意见得到的支持数是345户，小区共有业主1254户，支持这一选项的人 数没有超过小区业主总数的半数。而在意见征询表已经无法取得，当时也未予以统计的情 况下，支持“先到先停”选项的业主的专有部分面积数无法确认。故滇鸿公司征询意见的过 程在程序上存在一定瑕疵，实体上也无法确认支持数已经符合法律规定。综上所述，滇鸿 公司目前对绿佳苑小区属于业主共有部分车位的处理方式是沿用前期物业服务公司所采取 的方式，并没有违反法律规定。在55名业主不能证实小区全体业主已经对车位使用方式作 出决定的情况下，对其要求滇鸿公司停止处分共有车位的侵权行为，并因侵权行为道歉的 诉讼请求不予支持。业主共有共用地上的车位是否应当改变现有使用方式的问题，应当由 小区全体业主按照《中华人民共和国物权法》等法律法规的规定自行进行决议。
55名业主的第二项诉讼请求是要求滇鸿公司公开调查结果的真实情况并按“先到先
停”管理公共车位。庭审中，滇鸿公司陈述意见征询表已经无法提交。而依据以上物权法 等法律法规的规定，滇鸿公司作为物业服务公司，并不负有组织或者提起召开业主大会或 者组织全体业主对某事进行决议的职责，业主和滇鸿公司对征询表的保管如何约定没有证 据可以证实。故对55名业主的此项诉讼请求不予支持。
至于55名业主要求的滇鸿公司公开公共车位收费详细情况的诉讼请求，属于业主知情 权纠纷，与本案涉及共有车位的事项不是同一法律关系。对该诉讼请求在本案中不予处
理。
综上，对55名业主的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第七十三
条、第七十四条、第七十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体 应用法律若干问题的解释》第六条、第七条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第 十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人 民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
驳回55名业主的全部诉讼请求。
55名业主不服一审判决，提起上诉。昆明市中级人民法院在二审审理过程中，主持双 方达成调解协议：由滇鸿公司在55名业主的配合下，就绿佳苑小区共有部分车位的管理使 用方式再进行一次征询调查表决（在2016年12月1日之前双方协商完成调查表决）。
【法官后语】
近年来，小区内业主之间、业主与物业服务公司之间，因为小区共有问题发生的纠纷 屡见不鲜，寻求司法解决成为很多小区维权业主解决问题的必经方式。对于此类纠纷，
《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款明确规定，业主对侵害自己合法权益的行
为，可以依法向人民法院提起诉讼。依据此条规定，就相关建筑物区分所有权的纠纷，业 主可以起诉至法院寻求司法途径的处理及救济。但就实体权利义务的处理而言，依照《中 华人民共和国物权法》 《物业管理条例》 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠 纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律法规的精神与具体规定，小区共有财产处
置、共有事项决定等问题，应当由小区的全体业主通过民主议定程序决策。上述法律法规
中，还对具体事项进行表决的组织、程序以及决议通过的具体条件等进行了详细规定。这 意味着，法院在受理相关纠纷后，不会组织小区的相关业主进行表决。表决小区内部事务 的民主议定程序，应当由小区的业主委员会、业主大会启动或者以其他合法的形式启动。 法院只对已经进行及产生的民主议定行为及结果进行评价。就涉及全体业主权益的共有事 项议题，应首先按照相关法律法规的规定在小区内部发起提议，就相关事项进行讨论并表 决。在表决的结果存在争议或者相关人员阻碍表决结果的实行或者不实行表决结果的情况 下，小区业主可向法院提起诉讼，请求法院裁决。
停车问题已经成为城市市民较为关注的一个问题，因小区车位、停车屡屡发生争议成 为影响小区业主生活质量的一个重大因素。案例中的小区，因停车问题屡发争议，多个媒 体进行报道，小区内部的生活秩序因此受到影响。案件审理过程中，法院从解决问题的角 度，多次组织当事人协商。由双方当事人组织小区业主进行表决，考虑是否能在牺牲一部 分绿化的情况下开辟新的停车位，或是筹集资金建设立体停车场等方案。但相关方案的实 行，最后还是要由小区全体业主依照合法程序进行民主议定。最终，案例中的双方当事人 在二审期间达成一致调解协议：重新组织小区业主对车位问题进行表决。
造成小区涉及共有财产、共同事务的处理屡发争议的一个重要原因是：业主大会的召 开和业主委员会的成立等问题在有的小区长期得不到落实。但作为法律、法规规定的可以 行使组织小区居民进行表决，并具有一定管理权责及诉讼主体资格的机构，小区业主大会 的召开及业主委员会的成立对于整个小区秩序、业主权益的维护具有重要作用。为了小区 的长久稳定与发展，依照法律法规的规定，在有关部门的指导之下，尽快召开业主大会， 尽快选举出业主委员会，是减少小区内群体性纠纷的最优选择。
依法、合规地解决小区内部争议，是法律所倡导的精神和原则，也是全体小区业主的 期望。小区内部的各方，只有在法治、诚信、友善的基础上，才能真正处理好小区内部事 务，实现小区的长治久安。
编写人：云南省昆明市西山区人民法院 顾晓梅
