——江美诉海门市住房和城乡建设局房屋面积行政确认案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省南通市中级人民法院(2017)苏06行终666号行政判决书 2.案由:房屋面积行政确认纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):江美
被告(上诉人):海门市住房和城乡建设局(以下简称海门住建局)
原审第三人(上诉人):海门中南世纪城开发有限公司(以下简称中南 公司)
【基本案情】
中南世纪锦城21幢由中南公司开发。原通过图审的设计文件将该幢 房屋南侧设计为双阳台,因容积率控制需要,该建设项目的修建性详细规 划论证组进行论证后,对规划设计文件提出了修改意见:住宅建筑南侧控 制双阳台,北侧限制内置式阳台。后案涉建设项目的设计文件变更为房 屋南侧一个阳台,一个休息间,该变更行为经海门住建局核准后,成为中 南公司申办建设工程规划许可证的设计方案。2015年,受中南公司委托,
海门市公信测绘公司对21幢楼建筑面积进行勘测并出具了《测绘报告 书》,报告中的分户面积明细表载明该楼1305号房屋的建筑面积
为92.87m2,对南侧休息间系按全面积计算。该测绘结果经海门住建局审 核通过,并用于房屋产权登记。
江美认为案涉休息间应当参照未封闭阳台计算一半面积,遂提起诉 讼请求判决撤销海门住建局对其所购1305室建筑面积测绘结果的行政确 认行为。
经法院实地查看,该房屋南侧一个阳台,一个休息间,结构无异。 【案件焦点】
海门住建局对测绘成果的确认行为是否合法。 【法院裁判要旨】
江苏省如皋市人民法院经审理认为:根据《房屋面积测算技术规
程》的规定,阳台应按其维护结构外围水平投影面积的一半计算。案涉 休息间与阳台在结构上基本一致,对其计算全面积,导致购房人要按照全 面积支付购房款,侵害了购房人的利益。《测绘报告书》对休息间计算 全面积明显错误,海门住建局对测绘成果的确认行为违法。
江苏省如皋市人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十 条第(一)项之规定,作出如下判决:
撤销海门住建局对海门市中南世纪锦城21幢楼13单元1305号房建筑 面积的行政确认行为。
海门住建局、中南公司认为案涉房屋通过审核的规划设计方案中载 明南侧为一个阳台、一个休息间,故对休息区应当计算全面积,遂提起上 诉。江苏省南通市中级人民法院经审理认为:房产测绘成果应当与房产
自然情况保持一致。海门住建局对用于房屋权属登记的测绘成果有进行 全面、严格审核的职责。案涉休息间与阳台外观、结构并无差异,仅是 设计施工图中标注的功能分区名称不一致。在设计施工图与房屋自然状 况不相符合的情况下,海门住建局对测绘成果予以确认显然有失公允。
江苏省南通市中级人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第 八十九条第一款第(一)项之规定,作出如下判决:
驳回上诉,维持原判。 【法官后语】
对于购房者而言,房屋面积测绘成果关系到购房总价,看似不起眼的 几平方米带来的是几千元甚至几万元的价格差距,直接影响到购房人的 经济利益。对房产测绘成果的审核,是房产部门重要的基础性工作,也是 监管房产市场健康发展的重要手段。目前,部分房产管理部门对房产面 积测量成果的审核履职不到位,造成了诸多产权面积不实的现象,引发不 少纠纷。
根据《房产测绘管理办法》第七条、第十八条的规定,房产测绘成 果应当与房产自然状况保持一致;用于房屋权属登记等房产管理的房产 测绘成果,房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适 用性、界址点准确性、面积测算依据及方法等内容进行审核。此种审核 作为一种具体行政确认行为应当建立在正当考虑的基础之上,遵循合理 行政原则,尽到应有的审慎注意义务,以防止有可能损害行政相对人或其 他利害关系人合法权益的危害结果发生。反之,则认为行政机关怠于履 行其必要的行政义务。本案中,海门住建局应以其判断与识别能力为限 度,在专业范围内对测绘成果的合理性尽到审慎审查义务。案涉休息间 与未封闭阳台结构完全无异,中南公司事实上并未对原双阳台的设计进 行变更。海门住建局在实地勘查后却仍然机械地以设计图中所谓的功能 区划分作为面积测算依据,明显违背了测绘成果与房屋自然状况相符的
基本要求,也有悖于合理行政原则。该局未能尽到必要的审慎审查义务, 所作行政确认行为依据不足,应予撤销。
编写人:江苏省南通市中级人民法院 鲍蕊