——张某辉诉尹某辉、湖南省新康桥房地产开发有限公司业主专有权案
【案件基本信息】1.裁判书字号
湖南省长沙市雨花区人民法院(2016)湘0111民初6583号民事判决书2.案由:业主专有权纠纷
3.当事人
原告:张某辉
被告:尹某辉、湖南省新康桥房地产开发有限公司(以下简称新康桥公司)
【基本案情】
原告于2012年9月26日向新康桥公司购买了位于长沙市雨花区盛世华章小区某单元204号房屋(以下简称204号房屋),并于同年10月31日入住。被告系同一单元304号房屋(以下简称304号房屋)业主,与原告系楼上楼下的邻居关系。2015年8月,原告发现204号房屋的厨房、阳台、卫生间天花板出现漏水现象,遂多次与被告进行协商。被告虽做过相关防水维修工作,但204号房屋天花板漏水问题始终未完全解决,原告诉至法院,请求依法裁决。在本案审理过程中,原告于2016年12月20日向法院提交《房屋鉴定申请书》,申请对204号房屋厨房及阳台天花板漏水问题进行原因及损失鉴定。法院依法委托湖南远诚工程咨询有限公司和湖南大学司法鉴定中心对上述问题进行司法鉴定。2017年3月28日,湖南远诚工程咨询有限公司出具湘远诚途字[2017]第1060号《工程造价咨询报告
书》,鉴定结论为:204号房屋因漏水问题需要的修缮费用为833.59元。
2017年8月3日,湖南大学司法鉴定中心出具湖大司鉴中心[2017]建鉴字第28号《司法鉴定意见书》,鉴定意见认为,204号房屋室内现状渗漏产生的直接原因为从其竖向相邻上层房屋室内渗漏通道进入所致。通过防水整改可消除上层房屋室内渗漏点或渗漏通道,以防再次渗水至该下层户室内。
【案件焦点】
因房屋屋顶漏水导致损害赔偿的范围如何认定。【法院裁判要旨】
湖南省长沙市雨花区人民法院经审理认为:204号房屋的厨房、阳台房顶渗漏受损,有原告提供的照片和影像资料、物业公司登记的业主投
诉问题情况明细表和报警案件登记表等证据证实;204号房屋渗漏产生的直接原因,经湖南大学司法鉴定中心鉴定,为304号房屋室内渗漏通道进入所致,法院对该鉴定意见予以确认。且湖南大学司法鉴定中心的鉴定意见明确“通过防水整改可消除上层房屋室内渗漏点或渗漏通道,以防再次渗水至该下层户室内”,故尹某辉应当承担对其房屋进行防水修复的责任。同时,204号房屋渗水并非房屋本身存在质量问题所致,故新康桥公司作为房地产开发商无须对原告承担排除妨碍和赔偿损失的责任。原告的损失分为两个部分:1.修缮费用损失。经湖南远诚工程咨询有限公司鉴定认为,204号房屋受损部位的修缮费用为833.59元,法院对该鉴定意见予以采信;2.原告因不能正常使用房屋导致的损失。原告主张因房屋漏水,导致其无法正常使用该房屋,对其生活造成了不便,也额外增加了生活开支。虽然原告缺乏相应的证据佐证其具体损失,但是考虑到漏水部位的使用频率及给原告生活所造成的影响大小等实际情况,酌情认定原告的该部分损失为3000元。尹某辉应对304号房屋的渗漏部位进行防水整改,以排除对原告的妨害,并赔偿原告损失3833.59元;对原告超出部分的诉讼请求,法院不予支持。
湖南省长沙市雨花区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、第三十八条第一款、第七十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决如下:
一、尹某辉于本判决生效之日起十日内对304号房屋进行防水修复,以排除对张某辉使用204号房屋的妨碍;
二、尹某辉于本判决生效之日起十日内赔偿张某辉因房屋漏水造成的各项损失3833.59元;
三、驳回张某辉的其他诉讼请求。
【法官后语】
在实际生活中,因房屋屋顶漏水导致的纠纷十分常见,在处理此类案件过程中,应当根据案件的实际情况认定损失的实际范围。
1.本案中损害赔偿范围的认定
本案中,原告因房屋屋顶漏水受到损害,而损害之直接责任者为尹某辉,原告有权请求尹某辉对其受到的损失予以赔偿,确定原告受损的范围为本案裁判重点。在财产损害纠纷中对于损害之认定,一般是指特定财产在受损前的价值与受损后价值的差额,但本案不能简单适用该公式,应当综合案情实际考量。首先,204号房屋漏水具有偶发性、持续性,是一个动态的变化过程,而不是一次性损害后即能确定损害的范围,其带来的不仅是对于204号房屋墙面等装饰物的损坏,还包括给原告造成的其他非必要支出,如原告为防止漏水、清扫漏水、减少漏水的损害等支出的非必要费用。若简单认定原告受有的损失即为房屋漏水导致的墙面等部位重新装饰需要花费的费用,则仅支持鉴定机构认定的833.59元即可,但这显然有失公正。其次,房屋漏水实质上影响到的是房屋所有者对其房屋的正常使用,占有、使用、收益与处分乃是所有权人对其所有物享有的四项基本权能,房屋是人居住的场所,相比其他财产,房屋之正常使用会给房屋所有者带来舒适、安全、保密等特定感受。本案中,因为房屋漏水,所以原告对房屋的正常使用受到阻碍,本案房屋漏水出现在厨房、卫生间这类具有特定功能的房间,这些房间屋顶漏水必然给原告的生活起居带来极大的不便,这些不便亦是原告遭受的不利益,若忽视这部分损
失,则无法使原告之损失得到公正的弥补。在本案判决中,将原告遭受的损失分为“修缮费用损失”与“不能正常使用房屋之损失”正是基于上述原因的考量,修缮费用损失即房屋漏水造成的直接财产损失,其依据是鉴定机构出具的鉴定意见;对于不能正常使用房屋之损失,这部分损失无法通过鉴定等手段予以确定,原告亦无法通过证据予以直接证明,由法院根据案件实际情况予以酌情考量后确定。
2.本案损害赔偿范围认定中的自由裁量
在民事纠纷中,需要法官自由裁量的情形很常见,但应该合理、合法地行使裁量权,严格遵守法律规定,其中查清事实是基本前提。本案中,认定尹某辉应该给予原告损害赔偿的直接法律依据为《物权法》第三十七条,该条规定:“侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以请求损害赔偿,也可以请求承担其他民事责任。”本案中原告受到的损害实质上是自身物权受侵害所引起的,故本案的基本法律关系受物权法之调整,应当依据物权法对本案进行裁判。原告虽没有对其不能正常使用房屋造成的损失以具体的证据予以直接证明,但综合其提交的证据,足以使法官认定其在长时间内遭受房屋漏水带来的不便这一客观事实,故根据案件实际情况和生活经验酌情认定原告受有的损失,是在具备一定的前提条件下作出的,而非无根据地行使自由裁量权。民事审判中,追求裁判的公平是当事人最根本的需要,维护公平亦是法官应尽的职责,在案件审判中,应恪守公平原则,充分查明事实,正确适用法律,综合考量案件的实际情况,合理行使自由裁量权,让受损者得到应有的弥补,从而达到定分止争之效果。
编写人:湖南省长沙市雨花区人民法院陈家义