——武某诉周某等排除妨害案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
江苏省连云港市中级人民法院（2018）苏07民终1839号民事判决书 2.案由：排除妨害纠纷
3. 当事人

原告（被上诉人）：武某

被告（上诉人）：周某、北京博安物业服务有限公司连云港分公司 （以下简称物业公司）、永泰房地产集团（连云港）有限公司（以下简 称开发商）





【基本案情】

武某、周某系某小区的业主，两家相邻。在两家相邻处有一绿地， 规划用途为公共绿地。周某在2016年购买位于该小区的别墅后就对该绿 地进行了改造、地面硬化并设了栅栏，将该绿地圈为其个人使用，由此 与武某就绿地的使用多次产生矛盾，2017年，物业公司和开发商与周某 签订了《情况说明》，约定该绿地使用权归周某。因双方就绿地的使用 多次协商未果，武某将周某、物业公司和开发商诉至法院，要求：1.恢 复争议公共绿地的原状，排除周某对该公共绿地的独占使用；2.确认物 业公司、开发商于2017年出具给周某的《情况说明》无效。

【案件焦点】

1.周某是否对涉案绿地享有专有使用权；2.武某要求周某恢复涉案 绿地原状，排除周某对该绿地独占使用是否有事实和法律依据。

【法院裁判要旨】

江苏省连云港市连云区人民法院经审理认为：不动产的相邻权利人 应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理 相邻关系。不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设 备等，不得危及相邻不动产的安全。

一、关于周某是否对涉案绿地享有专有使用权。涉案绿地规划用途 为公共绿地，开发商与业主签订的商品房买卖合同中并未约定该绿地由 周某专有使用，周某也未提供证据证明在其购买房屋时明示该绿地归其 专有使用，故周某关于其对涉案绿地享有专有使用权的主张无事实和法 律依据。在不符合上述条件的情况下，物业公司及开发商无权单方确定 绿地归某一业主专有使用。





二、武某要求周某恢复涉案绿地原状，排除周某对该绿地独占使用 是否有事实和法律依据。涉案绿地为小区公共绿地，具有提高空气湿
度、降温、减弱噪声、除尘等改善小区业主居住环境的功能，是衡量居 住空间质量的重要标志。同时，绿地也是小区品质的一个关键性指标， 绿地面积大小直接影响着房屋的价值。周某的改造行为，一方面影响武 某正常使用其房屋，另一方面其改变绿地原有用途，并圈为己用，不可 避免地造成与该绿地相邻的武某生活质量下降，也可能会造成武某房屋 价值减损。综上，武某作为相邻权利人有权要求周某恢复原状。因该绿 地原状已无从查实，周某应当拆除围栏，恢复该地块绿地功能，并消除 对武某房屋的影响。

因物业公司和开发商未实施破坏绿地的行为，武某要求两公司承担 恢复原状的义务无事实和法律依据，不予支持。但物业公司作为涉案小 区的物业管理公司，应当依法履行职责，对侵犯业主利益的违法行为加 强监督和管理，共同维护和谐、优美的小区环境。因物业公司和开发商 出具的《情况说明》系证据，武某要求确认该《情况说明》无效，不能 构成单独的诉讼请求，依法不予处理。

江苏省连云港市连云区人民法院依据《中华人民共和国物权法》第 七十三条、第八十三条第二款、第九十一条，《最高人民法院关于审理 建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规 定，作出如下判决：

一、周某于本判决发生法律效力之日起三十日内拆除其别墅东侧绿 地的围栏及地面硬化，并将该地块种植草坪，恢复绿地功能；

二、驳回武某的其他诉求。





周某不服一审判决，提起上诉，江苏省连云港市中级人民法院经审 理同意一审法院裁判意见。

【法官后语】

近年来，人们对居住环境的要求越来越高，业主也往往将小区容积 率、绿地率等作为是否购买房屋的重要考量因素。实践中，就小区公共 道路、绿地、设施等的使用问题也产生了大量的纠纷，这些纠纷混合在 物业管理合同纠纷、商品房销售合同纠纷、相邻关系纠纷、侵权纠纷等 案件中，加大了法官审理案件的难度。

本案中，关于周某是否对涉案绿地享有权利，《中华人民共和国物 权法》规定，除属于城镇公共绿地或明示属于个人的外，小区规划内的 公共绿地归全体业主所有，业主对其共有部分享有权利、承担义务。按 照该规定，除了业主，开发商、物业公司均无权对公共绿地进行处分， 这也是物权法定原则和禁止权利滥用原则的要求。涉案绿地规划用途为 公共绿地，周某主张有权对其进行改造，首先应当证明其对该绿地享有 专有使用权，其提供的证据系开发商、物业公司向其出具的《情况说
明》，而开发商和物业公司无权处分公共绿地，该情况说明不能证明周 某对该绿地享有专有使用权。周某对绿地的改造，改变了公共绿地提高 小区业主居住环境的功能，也影响了武某的正常生活，侵害了包括武某 在内的小区业主的权利。

周某主张武某不具有诉讼主体资格，该诉权主体应属于物业公司。 《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款明确规定“业主对侵害自 己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼” ，故业主有权要求 损害其合法权益的行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。 武某要求周某排除妨害，是基于其自身受到损失的事实，而且对其他业





主而言是利他的，故无需其他业主同意，故武某作为权利人可以要求周 某排除妨害。

本案中，如果开发商、物业公司能够明确自己的职能定位和权限， 不出具涉案《情况说明》，就不会使周某认为涉案绿地是其专有，也就 不会发生与武某长达两年之久的纠纷；周某、武某系邻居，如果双方本 着互谅互让、团结互助的态度处理纠纷，则不至于对簿公堂。在生活
中，业主之间要有边界意识，行使自己权利的时候做到不侵害他人的合 法权益，不损害公共利益，不违反社会公德；否则，如果漠视其他业主 的权益以致违法违规，则必须担责。

编写人：江苏省连云港市连云区人民法院 王晓飞