——房某平诉某物业公司撤销权案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省无锡市惠山区人民法院(2020)苏0206民初926号民事判决书 2.案由：撤销权纠纷
3.当事人
原告：房某平
被告：某物业公司
第三人：某置地公司、陆某玉
【基本案情】
某置地公司是某小区的开发商。2016年1月25日，某置地公司与房某平 签订《车位永久使用协议》,将小区地下车库78号、79号车位使用权转让给房 某平，使用期限从2016年1月25日起，截止日期与某小区商品房使用期限相 同，每个车位永久使用费为38800元，两个车位共计77600元，房某平向某置
地公司支付了该款。房某平并非某小区业主，在某小区并无房产。
某物业公司是某小区的物业公司，因某置地公司结欠某物业公司债务，某 置地公司将地下车库车位交给某物业公司销售(包括案涉78号、79号两个车 位),销售回款用来冲抵其结欠某物业公司的债务。
2017年12月19日，某物业公司与小区业主陆某玉签订《地下车库使用权 转让协议》,某物业公司将小区地下车库78号、79号车位使用权转让给陆某玉 使用，每个车位的使用权转让费为35000元，两个车位共计70000元，陆某玉 向某物业公司支付了该款。
【案件焦点】
小区车位使用权能否转让给非小区业主。
【法院裁判要旨】
江苏省无锡市惠山区人民法院经审理认为：某置地公司同意并委托某物业 公司转让某小区地下车位使用权，转让款用来冲抵某置地公司结欠某物业公司 的欠款，某物业公司将78号、79号车位使用权转让给陆某玉，有合法授权。 《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定，建筑区划内，规划用于停 放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。陆某玉系某小区业主，居住在 某小区，并向物业公司交纳了物业管理费和车位管理费，占有了案涉车位，房 某平并非该小区业主，未交纳车位管理费，也未有证据证明其占有车位。某置 地公司违反《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款的规定，将建筑区划 内的车位使用权出让给小区业主以外的人，某置地公司与房某平签订的《车位 永久使用协议》因违反《中华人民共和国物权法》该条款的强制性规定，属无 效协议。
《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，因重大误解订立的合同或在 订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者 撤销；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况 下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。房某
126
中国法院2022年度案例 ·物权纠纷
平要求撤销某物业公司与陆某玉签订的《地下车库使用权转让协议》,不符合 上述法律规定的情形。
综上，房某平不能取得78号、79号地下车位的使用权。对于《车位永久 使用协议》无效产生的相应损失，房某平可另行主张权利。
江苏省无锡市惠山区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第七十四条 第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，判决如下：
驳回房某平的诉讼请求。
【法官后语】
《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)第二百七十六条规定 继承了原《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第七十四条第一 款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要” 的规定。本案反映的问题实质是《民法典》第二百七十六条规定是属于效力强 制性规范，还是属于授权性规范。对此应当认为，上述法条是属于效力强制性 规范，因此开发商将小区车位使用权出卖非小区业主的行为无效，即非小区业 主不能取得小区车位使用权。
对上述《民法典》第二百七十六条的理解存在两种不同的观点。部分观点 认为属于效力强制性规范，效力强制性规范主要适用于三个领域：第一，规范 私法自治及其行使的要件规范，如行为能力、意思表示生效的要件规范；第二， 保障交易稳定、保护第三人之信赖的规范；第三，为避免产生严重的不公平后 果或为满足社会要求而对私法自治予以限制的规范。《民法典》第二百七十六 条是为满足本小区业主停车需求、方便业主生活而对非业主购买车位的限制性 规范。该观点认为，本案中房某平不是小区业主，某置地公司和其签订的《车 位永久使用协议》因违反效力强制性规范，车位处分行为应直接认定无效。相 反观点认为，《民法典》第二百七十六条属于授权性规范，即授予主体可以自 行抉择做或者不做某种行为的规范。该观点认为，本案当事人违反“首先满足 业主的需要”处分车位，该行为并非绝对无效，属可撤销行为。停车需要没有 得到满足的业主享有撤销权，该撤销权需在1年的除斥期间内行使，法院不能
依职权认定该行为无效，且不应直接认定处分行为无效。
笔者认为，《民法典》第二百七十六条属于效力强制性规范。首先，如果 开发商违反“首先满足业主的需要”将车位使用权转让给业主以外的第三人， 利益受损的实际上是停车需求未获满足的不特定业主，其调整的是社会公共利 益；其次，授权性规范的法律用语有“可以”“方可”“有权”,《民法典》第 二百七十六条中使用了“应当”的字样，该表述方式更符合效力强制性规范对 所调整内容的表述；最后，投权性规范中的撤销权，其作为形成权，需要有法 律的明确规定，《民法典》第二百七十六条并没有明确规定违反“首先满足业 主的需要”的法律后果，因此不能将该条理解为授权性规范。
《民法典》第二百七十六条实际上属于“为避免产生严重的不公平后果或 为满足社会要求而对私法自治予以限制”的规范，属于效力性强制性规范，违 反该条款，损害了业主依法享有的权益，违反该规定的车位处分行为应为无效。 因停车系居民生活的基本需要，车位作为建筑物的附属设施，与居民的居住权 息息相关，如果放任建设单位任意处分规划车位，将损害广大业主的停车权益， 导致极大的不公平。开发商违反该规定转让车位使用权，权益受侵害的业主请 求认定该行为无效的，应予支持。故本案中开发商某置地公司将车位使用权转 让给非小区业主房某平，转让行为无效，房某平要求撤销某物业公司与第三人 陆某玉签订的《地下车库使用权转让协议》,由某物业公司和陆某玉向其返还 某小区地下车库78号、79号车位的诉讼请求不能得到支持。至于房某平与某 置地公司签订的《车位永久使用协议》因被认定无效导致房某平产生的相应损 失，房某平可另行主张权利。
编写人：江苏省无锡市惠山区人民法院张凌彦
