——石林双诉贵州鸿通运输开发有限公司购物中心委托合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
贵州省贵阳市中级人民法院(2017)黔01民终806号民事判决书 2.案由:委托合同
3.当事人
原告(上诉人):石林双
被告(被上诉人):贵州鸿通运输开发有限公司购物中心(以下简称鸿 通购物中心)
【基本案情】
贵州省贵阳市南明区人民法院经公开审理查明:2009年1月14日,原 告石林双向贵阳鸿通运输开发有限公司购买鸿通购物中心B区1层B1-
× ×号铺位。2011年5月30日,石林双(甲方)与被告鸿通购物中心(乙方) 签订《鸿通购物中心商铺委托经营合同》 (064),约定:甲方自愿将其购 买的鸿通购物中心商铺委托出租给乙方,并由乙方负责招商及经营管
理。委托出租时间从2011年6月1日起至2015年5月31日止。在委托经营 期间,甲方不得以任何理由和形式干涉乙方为完成招商、租赁以及经营 管理等事宜而实施的一切行为。乙方有权不经甲方同意从事下列行为:
(1)乙方有权以乙方名义与第三人签订“租赁合同”租赁本房产。 (2)乙





方有权以乙方名义将本房产与相邻商铺共同出租给第三人,第三人有权 基于同一商业目的合并使用包括本房产在内的多个商铺。 (3)乙方和第 三人有权不经甲方同意对本房产进行装修、增设他物,更改本房产的装 饰及与相邻商铺的隔断。 (4)在委托经营期间,甲方应严格服从乙方对本 房产及鸿通购物中心的统一经营管理,关于本房产的营销、规划、经
营、管理等与甲方无关。甲方承诺服从乙方制定的经营管理制度。合同 第五条约定:1.由乙方按时向甲方支付自2011年6月1日起至2011年11
月30日止的委托租赁收益,每年该收益按47543元(税后)计算。由乙方于 2011年6月1日起每三个月的第一个月前5日支付给甲方。2. 2015年6月1 日至2018年5月31日为第二承租期,乙方在不低于前四年年平均租金的基 础上拥有优先承租权,租金回报另行商议。合同第十二条约定:委托经营 期间届满,如甲方、乙方经协商不再续约,本合同自动终止,甲方有权收 回商铺,乙方应将本房产恢复至甲方和贵阳鸿通运输开发有限公司
在“商品房买卖合同”约定的交房标准交付甲方。如甲方继续委托乙方 经营管理的,双方应另行协商签订委托经营合同。合同第十三条第二款 约定:乙方未能按本合同规定时间向甲方支付委托经营收益款项的,每逾 期一天,按本期应付金额的万分之二计付违约金。2015年5月31日,《鸿 通购物中心商品委托经营合同》约定的委托期限届满,原告要求收回鸿 通购物中心B区1层B1-××号商铺未果,遂于2015年7月13日诉至本院,提 出诉请如前。被告支付原告2015年6月、7月、8月租金(每月3961.92
元),此后因原告注销其账户,被告未能付款。另查,原告石林双购买商铺 位于鸿通购物中心B区1层B1-××号,该商铺已经被告重新规划整合成为 商场通道。
【案件焦点】
1.石林双与鸿通购物中心签订的《鸿通购物中心商品委托经营合
同》终止后,鸿通购物中心是否应当将鸿通购物中心B区1层B1-××号商 铺返还石林双;2.被上诉人鸿通购物中心是否应当向上诉人石林双支付





房屋占用费,如果需要支付,房屋占用费的标准是多少。 【法院裁判要旨】
贵州省贵阳市南明区人民法院经审理认为:依法成立的合同受法律 保护,原、被告于2011年11月30日订立的《鸿通购物中心商铺委托经营 合同》系双方当事人真实意思表示,不违反法律法规强制性规定,合法有 效,该合同已于2015年5月31日到期,此后双方未续签合同,双方合同关系 已经终止,故原告请求确认《鸿通购物中心商铺委托经营合同》已终止 符合法律规定,予以支持。但是,从客观情况上来看,虽然B区1层B1-×× 号商铺房屋平面图明确标明了各商铺产权界限,但该商铺的开发商贵阳 鸿通运输开发有限公司在出卖B区1层B1-××号商铺中并未按平面图标 识分割出独立空间。被告鸿通购物中心在与原告签订《鸿通购物中心商 品委托经营合同》后,被告鸿通购物中心已经对商场经营场所整体进行 了重新规划布局,石林双所购买的商铺已经被鸿通购物中心规划作为整 个商场过道使用,商场成为不可分割的部分,原告石林双现在要求被告恢 复原状并返还商铺在客观上无法实现。原告石林双虽然拥有商铺的所有 权,但商铺面积仅占鸿通购物中心的极小部分,根据《中华人民共和国物 权法》第七十一条“……业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损 害其他业主的合法权益”,为保证鸿通购物中心整体功能的发挥,其所有 权必须受到其他商铺业主整体意志的限制,原告要求分割使用商铺将会 对鸿通购物中心的规划及经营产生不利影响,从而损害其他业主的利益, 只有统一进行管理、经营,方能体现出商铺的最大商业价值。原告石林 双购买商铺的目的是通过使用商铺取得收益,被告鸿通购物中心对商场 进行了整体规划装修,通过广告宣传、招商引资、整体经营,已经树立了 商业品牌,取得了较好的口碑,目前经营状况良好,之后也需要不断投资 维护。目前鸿通购物中心绝大部分业主已经与被告签订了《委托经营合 同》 (二期),该合同体现了绝大多数业主的利益和意志,使不同区域的业 主都能获得收益和实现其投资增值的目的,故对原告石林双要求被告返





还商铺的诉请不予支持。至于原告诉请支付从2015年6月1日起至实际将 门面恢复原状并归还原告时止的房屋占用费(暂计至2015年6月30日,为 人民币8159.2元)问题,因该请求是建立在返还商铺的基础之上,未予支 持返还商铺请求,其主张被告按所涉房屋租金指导价235元/平方米/每月 支付从2015年6月1日起至实际将门面恢复原状并归还原告时止的房屋占 用费,故对该诉请不予支持。鉴于2015年5月31日双方签订的《鸿通购物 中心商品委托经营合同》到期后未续签合同,原告就该其商铺的委托经 营收益双方仍可另行协商处理。
贵州省贵阳市南明区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八 条、第六十条、第七十一条,《中华人民共和国物权法》第三十九条、
第七十一条之规定,作出如下判决:
一、确认石林双与贵阳鸿通运输开发有限公司购物中心于2011年5 月30日签订的《鸿通购物中心商铺委托经营合同》于2011年5月31日终 止;
二、驳回石林双的其他诉讼请求。 石林双不服该判决,提起上诉。
贵州省贵阳市中级人民法院经审理认为:本案的争议焦点有两个:1. 石林双与鸿通购物中心签订的《鸿通购物中心商品委托经营合同》终止 后,鸿通购物中心是否应当将鸿通购物中心B区1层B1-××号商铺返还石 林双;2.被上诉人鸿通购物中心是否应当向上诉人石林双支付房屋占用 费,如果需要支付,房屋占用费的标准是多少。
关于争议焦点一,上诉人作为诉争商铺所有权人,其对该商铺享有占 有、使用、收益和处分的权利,其要求被上诉人返还商铺并无不当。但 是,从客观情况来看,讼争商铺是单元商铺而非普通独立商铺(用墙体分 隔的商铺),且被上诉人已经对鸿通购物中心整体进行了重新规划,上诉





人所有的商铺部分已经被规划为过道,剩余部分通过整合,与其他业主的 商铺混成了一个大的商铺,如果被上诉人返还上诉人的商铺,必然会破坏 目前鸿通购物中心的规划和功能发挥,影响该购物中心的正常经营,相应 的也会影响绝大多数已经与被上诉人签订第二轮委托合同的业主利益, 此外,上诉人虽然拥有商铺的所有权,但是其所有的商铺仅为鸿通购物中 心的极小一部分,而绝大部分业主已经签订了第二轮的《委托经营合
同》。根据《中华人民共和国物权法》第七十一条“……业主行使权利 不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益”,为保证鸿通购 物中心整体功能的发挥,其所有权必须受到其他商铺业主整体意志的限 制。故对上诉人要求返还商铺的上诉,不予支持。
关于争议焦点二,目前鸿通购物中心绝大部分业主已经与被上诉人 签订了《委托经营合同》 (二期),该合同体现了绝大多数业主的利益和 意志,使不同区域的业主都能获得收益和实现其投资增值的目的,故对上 诉人要求被告返还商铺的诉请,法院不予支持。上诉人石林双主张被上 诉人按照2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价标准支付2015年8月之 后的租金,鉴于保持对上诉人与其他要求返还房屋的其他业主的系列案 件以及已经签约的业主保证租金标准的一致性,按照《委托经营合同》
(二期)的462户业主的标准支付2015年8月之后的租金,更符合客观实际, 故对上诉人主张的租金,法院支持被上诉人自2015年8月1日起,每月支付 4135.21元(购房总价499197元÷0.84×8.35%÷12个月)给上诉人石林双 至双方签订新的合同时止。上诉人石林双的上诉理由部分成立,予以支 持。综上所述,原判认定事实清楚,但适用法律不当,应当予以改判。另 外,《鸿通购物中心商铺委托经营合同》是合同到期后终止,一审判决该 合同于2011年5月31日终止不当,予以纠正。
贵州省贵阳市中级人民法院依照《中华人民共和国物权法》第七十 一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之 规定,作出以下判决:





一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院(2015)黔0102民初3820号民 事判决第二项,即“二、驳回石林双其余诉讼请求。” ;
二、变更贵州省贵阳市南明区人民法院(2015)黔0102民初3820号民 事判决第一项为:“一、确认石林双与贵阳鸿通运输开发有限公司购物 中心于2011年5月30日签订的《鸿通购物中心商铺委托经营合同》终
止。” ;
三、贵阳鸿通运输开发有限公司购物中心于本判决生效之日起十日 内,按每月4135.21元的标准支付石林双收益金至双方签订新的委托合同 时止。
【法官后语】
本案诉讼标的物为单元商铺,与普通独立商铺(用墙体分隔的商铺) 相区别,这种商铺只是空间上的一个区域,与周边的单元商铺紧密相连。 近年来随着集合式商业体的广泛发展,集商铺、餐饮、电影院等为一体 的大型综合体商场应运而生,而其经营管理模式中就往往有“单元商
铺”的影子。通常由若干主体购买小面积的单元商铺后再租赁给同一个 主体(以下简称承租人),承租人再寻找有经营、管理能力的公司招商,引 进符合其要求的店家,炒热整个商场的人气,使商铺价值迅速提升。这种 经营模式容易带来的问题显现在:租赁期满后,单元商铺的产权人是否同 意继续出租门面。因为在炒热商场后,产权人往往发现承租人给自己的 租金价格与其所引进的商家租金相去甚远,于是容易拒绝继续出租,意图 自行出租单元商铺,以提高租金。这也是本案引发的利益原因所在。
一方面是单元商铺的产权人合法行使所有权,一方面是其他单元商 铺产权人希望承租人继续经营、管理综合体商场的意愿,两者存在冲突 时,审理此类案件的法院该如何抉择就摆在面前。在本案中,单元商铺共 计628个,其中462个业主已经与鸿通购物中心达成了第二期的委托经营 合同,继续将单元商铺交给其经营管理,这是业主与鸿通购物中心磋商近





半年时间才艰难达成的成果,且在原租金的基础上提高了租金,也在一定 程度上实现了业主的诉求和维护了业主利益。可以想象的是,如果法院 同意少数不愿意继续签订委托经营合同的业主的请求,将这些零散分布 的单元商铺归还业主,那么这个大型综合体商场中可能因为这些被收回 的空间而被划分得支离破碎,而影响整个商场的功能和布局,这对整个商 场都是负面的影响,并不利于提高商场的商业价值,甚至可能逐步破坏该 商场的正常经营,引发店家退租离场等恶果,整个商场人气下落甚至无法 继续经营的最终后果。两害相权取其轻,这种数个小单元商铺捆绑在一 起的商场经营模式在经营中,势必出现由于人数众多,业主意见难以完全 统一的情形。只有按照少数服从多数的多数决原则,以保障绝大多数业 主利益。在单元商铺租金明显低于鸿通购物中心出租给商户租金的价差 问题上,应当看到该商场凝聚人气、提高商业价值、商业铺面租金提升 与鸿通购物中心合理的经营管理密不可分,是628个业主自行经营无法比 拟的,鸿通购物中心在其炒热商场人气中所作出的招商、装修、广告宣 传等商业手法确实包含了相当的商业价值和智力成果,其相关付出在收 益上有所体现具有合理性,业主不应当将原商铺和现商铺之间不作区分 地对待,应当看到商铺商业价值的提升发生的原因。
这个案例显现出司法实践中已经出现“物权相对性”的问题,或者 说物权绝对性的例外情形,即《中华人民共和国物权法》第七条“物权 的取得和行使,应当遵守法律,尊重社会公德,不得损害公共利益和他人 合法权益” 、第七十一条“……业主行使权利不得危及建筑物的安全, 不得损害其他业主的合法权益” 中体现出的对物权的限制。
编写人:贵州省贵阳市中级人民法院 李蓉