凌晓健、张雪梅诉南通盈丰房地产 投资发展有限公司房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
江苏省南通市港闸区人民法院(2013)港唐民初字第0175号民事判决书
2. 案由：房屋买卖合同纠纷 3.当事人
原告：凌晓健、张雪梅
被告：南通盈丰房地产投资发展有限公司
【基本案情】
2011年5月，原告在购买尚海城××号楼×××室前，开发商展示的沙盘模型 中显示，××号楼前越过通道和一条绿化带后为一块绿地，绿地中间是一棵树，绿 地与楼房之间没有栏杆。2011年5月28日，原告与被告订立商品房买卖合同，原 告购买尚海城××号楼×××室房屋，房屋单价9570.67元/平方米，总价1253853 元，合同约定被告应于2013年6月30日前交付房屋。合同订立后，原告依约向被 告付清了购房款。在房屋交付前，被告在××号楼前砌起了栅栏，栅栏南侧将建设 幼儿园操场。原告遂与被告交涉，要求在××号楼前建设绿化休闲广场，被告 拒绝。
2010年6月，南通市规划局批准的尚海城总平面图中，××号楼南侧为幼儿园 活动场地。2011年5月6日，位于尚海城××号楼西南侧，即规划为幼儿园活动场 地的场地西侧的13号楼，其中205室房屋买卖合同中确定价格9606.62元/平方米。 2011年6月2日，13号楼404室房屋的买卖合同中价格9761.19元/平方米。2012
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中国法院2015年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
年11月14日，××号楼201室房屋的买卖合同中确定价格为7038元/平方米。
原告认为被告在售房宣传中存在欺诈，按其沙盘模型的展示，××号楼前应为 绿化广场，但事后变成了幼儿园操场，导致其房价下降了25万元左右，被告构成 了违约，应赔偿其房价下降的损失25万元。被告认为其售房宣传没有明显的过错， 从沙盘模型中不能看出××号楼前是绿化休闲广场，房价下跌是市场波动，被告未 构成违约。
本院经现场勘测，××号楼外墙面与楼前栅栏的垂直距离为10米左右，×× 号楼前地块和栅栏对××号楼通风、采光没有影响。
【案件焦点】
被告在沙盘中展示的内容并未明确标识为实际建设的幼儿园操场，该行为是否 对原告构成违约，应否承担违约责任。
【法院裁判要旨】
江苏省南通市港闸区人民法院经审理认为：本案中开发商向原告陈列的沙盘模 型，是一种宣传资料，一般情况下它是要约邀请，但在同时满足三个条件时，开发 商的该行为应当视为要约。这三个条件是：所作的说明和允诺具体确定；对商品房 买卖合同的订立有重大影响；对房屋价格的确定有重大影响。对照这三个条件进行 分析，原告主张违约责任的依据不充分：一、被告在向原告售房时，沙盘中展示的 x× 号楼前地块内容，并非具体确定。首先，销售沙盘的性质，决定了其展示内容 只能是概括的而非十分精确的展示。其次，根据本案中销售沙盘的显示，××号楼 前地块虽未明确标识为规划所确定的幼儿园活动场地，但也未明确标识为原告所主 张的绿化休闲广场，该表达方式具有事实上的模糊性。二、原告认为被告沙盘展示 的内容对其购买房屋有重大影响的说法缺乏依据。原告认为其主要看中××号楼前 有被告承诺的绿化休闲广场，所以决定购买涉案房屋。关于此说法，原告并没有提 供十分确凿的证据。根据常理分析，通常情形下，影响商品房买卖合同的因素主要 包括购买能力、房屋坐落、结构及价格等。原告并未在签订合同前要求被告对楼前 绿化广场事项作出具体明确的承诺在合同或其他文件中体现，或者在签订购房合同 前就查询规划总平面图，以避免自己主要意图的落空，作为有着正常认知能力的原 告，认为其购买决定完全受沙盘模型的影响明显牵强。三、××号楼前地块是幼儿
二、商品房销售 67
园活动场地对涉案房屋价格并没有重大影响。首先，幼儿园活动场地的属性决定了 其不会对原告所购房屋造成实质性的影响。房屋受影响的因素主要有通风、采光、 噪音等因素，而幼儿园活动场地是幼儿在上学期间活动的场所，其对涉案房屋的通 风、采光不会造成影响，即使有所影响，也是在法律所容许的范围之内。其次，原 告所举的××号楼201室房屋的成交价并不能作为涉案房屋受幼儿园活动场地影响 而贬值的依据。××号楼201室房屋成交时间在涉案房屋成交时间的近一年半以 后，因为受众所周知的市场因素的影响，该时间段内南通市内商品房价格普遍有所 下跌，因为不在同一时间段内成交，故××号楼201室房屋的价格与涉案房屋价格 没有可比性。反观涉案房屋成交同时段内，邻近地段的其他房屋的销售情况，13 号楼位于××号楼西南侧，即幼儿园活动场地的西侧，该幢楼从地理位置看，与x ×号楼前地块的关系不大。而13号楼有关房屋在涉案房屋成交时段成交的价格与 涉案房屋成交价基本接近。这说明开发商并没有因为××号楼前地段的因素给原告 加价或减价，在原、被告签订涉案房屋买卖合同时，××号楼前地块并没有作为决 定价格的重大因素。
综上所述，本院认为，本案中被告在房屋销售过程中的宣传行为不构成对原告 的违约，原告主张被告违约的事实和理由不充分，本院对原告的诉讼请求难以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审 理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：
驳回原告凌晓建、张雪梅的诉讼请求。
【法官后语】
本案的处理重点在于对开发商售房宣传瑕疵程度的认定和把握。《最高人民法 院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商 品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房 屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价 格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合 同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”可见认定开发商 的宣传广告在何种程度上可以构成合同内容并对购房者负责，是本案处理的关键。
具体到本案中，要认识到案发背景，由于政策、市场等原因，房价在购房者签
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中国法院2015年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
订购房合同后出现了大幅度的下跌，导致购房者心理失衡，诉讼频发。房屋作为大 宗商品，又是民众最基本的需要之一，与之相关联的因素繁多，但并非所有的细节 部分都能对房屋交易造成重大或根本性的影响。《最高人民法院关于审理商品房买 卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》第三条的规定赋予了购房者可以以开发 商销售广告和宣传资料的不实主张违约责任的权利，但之所以对开发商违约责任的 构成规定得如此严格，其考虑之一也是为了防止对购房者以宣传不实主张违约责任 的构成要件设置过低，轻易引发诉讼，结果造成房市交易秩序的不稳定，诉权的滥 用和社会资源的浪费。在认定开发商的售房宣传瑕疵的责任时，应综合考虑各种因 素，以追求公平、公正的裁判和社会效果。尽管未支持原告的诉讼请求，但判决书 中法官建议开发商在以后销售房屋过程中，对宣传资料的内容应更加注重细节，对 房屋及周边设施的描述更加贴近客观事实，以避免误解和争端，体现企业诚信。本 案判决后，开发商酌情对原告的诉讼费用等实际损失进行了弥补，当事人未上诉。
编写人：江苏省南通市港闸区人民法院 黄立威
