——杨某哲诉吴某录房屋买卖合同案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
福建省厦门市中级人民法院(2017)闽02民终516号民事判决书 2.案由:房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):杨某哲 被告(上诉人):吴某录
【基本案情】
2009年12月10日,吴某录与案外人厦门市大中亚实业有限公司就诉 争房屋签订《房屋使用权合同》,诉争房屋所属项目的规划用途为员工 (居住)办公综合楼,项目性质为企业自用,土地使用年限自1996年1月29 日至2046年1月28日,约定交房时间为2011年4月30日。该房屋使用权使 用价款总价为164000元。双方向厦门市鹭江公证处申请公证。该公证处 于2011年5月27日出具(2011)厦鹭证松字第1302号公证书,其中载明:在 审核厦门市大中亚实业有限公司与吴某录签订的合同及相关文件资料
后,本公证员告知双方当事人:一、该项目所在地块的土地用途为工
业(自用办公),土地批准使用期限:“ 日东明珠”1幢为自一九九六年一
月二十九日起至二○四六年一月二十八日止,未经批准不得擅自改变土 地用途;二、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法律法 规的规定,房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府土地房 产管理部门申请办理变更登记。鉴于甲方厦门市大中亚实业有限公司转 让的房产目前尚不具备房地产买卖的条件,为确保双方所期待的无权变 动目的的实现,交易双方应在有关条件成就之时,及时到房地产管理部门 补办房地产权属登记及相应的变更登记手续,并按政府有关规定缴纳相 关税费。双方当事人对此表示清楚知悉、理解。
另查明,2016年8月3日,杨某哲作为乙方、吴某录作为甲方、案外人 厦门市置联房产行销策划有限公司作为丙方共同签订《房产买卖居间协 议书》 (编号:00028××),约定:第一条甲方同意将坐落于福建省厦门市 集美区杏林西路39号日东明珠1幢××室的房产出售给乙方,土地房产权 证号(未填),建筑面积48.57平方米,用途住宅。附属用房使用权建筑面 积为48.57平方米。第二条甲、乙双方同意,上述房产成交价为人民
币350000元,装修款无该项,以上购房款共计人民币350000元。本协议签 订当日乙方应支付购房定金人民币20000元。第四条甲、乙双方同意,乙 方将上述购房款分2次支付给甲方,已支付的定金可冲抵首期购房款,具 体付款日期及金额如下:乙方于2016年8月30日前向甲方支付人民
币350000元。第六条甲方应于公证当日将房产交付给乙方使用。第七条 甲方保证上述房屋权属清楚,无债权债务纠纷;如存在其他共有人则共有 人均已同意出售;如为已购公有住房、经济适用房的,则同住成年人同意 出售。自本协议生效日起,若发生与甲方有关房屋产权纠纷或债务债权 等,概由甲方负责,由此给乙方造成的损失,由甲方负责赔偿。若因甲方 或甲方的委托代理人原因(包括但不限于甲方无权处分、代理人无权代 理等情形)致本房屋买卖合同无效或被撤销的,甲方、甲方的委托代理人 自愿向乙、丙方分别按相当于定金和中介费的标准承担过错赔偿责任。 双方签订协议当天,杨某哲向吴某录支付定金人民币20000元。
【案件焦点】
1.吴某录和杨某哲签订的房产买卖居间协议是否有效;2.吴某录是 否应返还20000元定金。
【法院裁判要旨】
福建省厦门市集美区人民法院经审理认为:第一,吴某录和杨某哲签 订的房产买卖居间协议是否有效。杨某哲主张,由于中介告知其诉争房 产可以办理房屋买卖公证,故其与吴某录签订《房产买卖居间协议
书》。但根据厦门鹭江公证处出具的公证书,诉争房屋所在地块的土地 用途为工业(自用办公),未经批准不得擅自改变土地用途,吴某录转让的 房产目前尚不具备房地产买卖的条件。故杨某哲主张《房产买卖居间协 议书》无效。吴某录认为,双方签订的《房产买卖居间协议书》有效。
本院认为,诉争房屋系工业用地。吴某录作为诉争房屋的使用权人, 且明知诉争房屋目前尚不具备房地产买卖情况下与杨某哲签订房产买卖 居间协议,改变原土地使用权出让合同约定的土地用途。依照《中华人 民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定,以出让方式取得土地使 用权的,转让房地产后,受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用 途的,必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同 意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合 同,相应调整土地使用权出让金。吴某录未能提供证据证明,其转让讼争 房产行为符合上述法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二 条规定,违反法律、行政法规的强制性规定,合同自始无效。杨某哲主张 房产买卖居间协议无效,于法有据,本院予以支持。
第二,吴某录是否应返还20000元定金。由于《房产买卖居间协议
书》缺乏合法性,为无效合同,当事人应当承担合同无效责任。依照《中 华人民共和国合同法》第五十八条规定,合同无效后,因该合同取得的财 产,应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。杨某
哲请求返还20000元定金,于法有据,本院予以支持。
福建省厦门市集美区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五 十二条、第五十八条,《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四 条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院 关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定,判决:
一、确认原告杨某哲与被告吴某录于2016年8月3日签订的《房产买 卖居间协议书》 (编号00028××)无效;
二、被告吴某录应于本判决生效之日起十日内返还原告杨某哲 20000元。
一审宣判后,被告吴某录不服,上诉到福建省厦门市中级人民法院。
福建省厦门市中级人民法院经审理认为:杨某哲与吴某录就诉争房 屋签订《房产买卖居间协议书》,其中载明用途为住宅。但根据吴某录 与案外人厦门市大中亚实业有限公司签订的《房屋使用权合同》,诉争 房屋所属项目的规划用途为员工(居住)办公综合楼,项目性质为企业自 用。同时, (2011)厦鹭证松字第1302号公证书亦载明该项目所在地块的 土地用途为工业(自用办公)。根据一般生活经验和社会常识,企业自用 的员工(居住)办公综合楼与居民住宅的性质显然不同。工业用地与居住 用地二者的用地审批手续等显然也不相同,其性质不能混同。故吴某录 与杨某哲就诉争房屋所签订的《房产买卖居间协议书》事实上变更了土 地及房屋的规划目的和用途。吴某录上诉称没有改变土地及房屋用途, 缺乏事实基础,本院不予采信。虽然吴某录表示双方签订《房产买卖居 间协议书》时,杨某哲对土地用途及房屋情况等是清楚明了的,但即便杨 某哲事先知情,当事人的意思自治也不能逾越法律的规定,双方擅自变更 土地及房屋用途而签订的《房产买卖居间协议书》因违反法律、行政法 规的强制性规定,当属无效。合同被确认无效后,吴某录理应向杨某哲退 还定金20000元。
福建省厦门市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。 【法官后语】
本案是关于改变工业用地土地用途的房屋买卖合同纠纷的效力认
定。近年来,当事人将工业用地上房屋分割出售,将无产权权属证明的房 屋转让获取利益的行为,容易引发房屋买卖合同纠纷。本案的特殊之处 在于,房屋中介对于改变工业用地土地用途的房屋买卖合同纠纷的效力 予以肯定,进而作出该房屋买卖行为能够得到公证处过户登记的结论,并 在一定程度上影响了双方当事人的判断。本案争议焦点在于:原告和被 告签订的房产买卖合同是否有效。关于该情况下买卖合同效力认定问
题,实践中存在三种不同观点:1.肯定说。对改变工业用地土地用途买卖 合同效力持肯定说的学者和实务人士认为,《土地管理法》与《土地管 理法实施条例》中不得擅自改变土地用途,改变土地用途必须经相关土 地和规划主管部门批准,并办理土地用途变更登记的规定系管理性强制 性规定,是土地行政主管部门从土地用途管制角度对土地使用者应按规 划用途使用土地的行政管理性要求,而非针对合同效力的强制性规定。
违反该规定,仅导致相关行政管理机关对其进行行政处罚的法律后果,不 必然导致改变工业用途的买卖合同无效。2.否定说。对改变工业用地土 地用途买卖合同效力持否定说的学者和实务人士的观点亦分成几类,一 类认为相关法律中关于不得擅自改变土地用途的规定系效力性强制性规 定,其目的在于否定改变土地用途的行为在民商法上的效力,以引导民商 事主体遵循我国土地用途管制的基本原则,按照既定土地用途合理使用 土地,否则土地用途管制将形同虚设。3.效力待定说。对改变工业用地 土地用途买卖合同效力持效力待定说的观点,如北京市大兴区人民法
院(2014)大民初字第9773号民事判决书认为,原告与被告签订房屋转让 合同,被告将案涉房屋出售给原告,房屋的出售必然引起土地使用权的转
让,因涉案房屋是被告以协议出让方式取得,规划用途为工业用地,而工 业国有建设用地使用权未经批准不得转让,故被告出售工业项目房屋需 经政府行政主管部门批准同意,尚未批准前,该房屋转让合同效力待定。
具体到本案,一审法院和二审法院对于房屋买卖合同效力的认定,均 采用否定说。原因如下:从严认定合同无效,鼓励交易原则是合同法的基 本原则之一,意味着在法律规定上对合同效力尽量少干预,在司法审判中 从严认定合同效力,从而在更好地保护合同当事人合法利益的前提下,促 进交易的进行和社会经济的发展。本案中,原告杨某哲与被告吴某录就 诉争房屋签订《房产买卖居间协议书》,其中载明用途为住宅。但根据 吴某录与案外人厦门市大中亚实业有限公司签订的《房屋使用权合
同》,诉争房屋所属项目的规划用途为员工(居住)办公综合楼,项目性质 为企业自用。同时, (2011)厦鹭证松字第1302号公证书亦载明该项目所 在地块的土地用途为工业(自用办公)。根据一般生活经验和社会常识, 企业自用的员工(居住)办公综合楼与居民住宅的性质显然不同。工业用 地与居住用地二者的用地审批手续等显然也不相同,其性质不能混同。
故吴某录与杨某哲就诉争房屋所签订的《房产买卖居间协议书》事实上 变更了土地及房屋的规划目的和用途。吴某录上诉称没有改变土地及房 屋用途,缺乏事实基础,法院不予采信。虽然被告吴某录表示双方签订
《房产买卖居间协议书》时,杨某哲对土地用途及房屋情况等是清楚明 了的,但即便杨某哲事先知情,当事人的意思自治也不能逾越法律的规
定,双方擅自变更土地及房屋用途而签订的《房产买卖居间协议书》因 违反法律、行政法规的强制性规定,当属无效。合同被确认无效后,吴某 录理应向杨某哲退还定金20000元。
编写人:福建省厦门市集美区人民法院 刘晓霜 林福赞
