——曾某诉陈某霜、李某城房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
福建省厦门市中级人民法院(2017)厦02民终511号民事判决书 2.案由:房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):曾某 被告(上诉人):陈某霜
被告:李某城 【基本案情】
2016年5月29日,陈某霜与曾某在东篱公司居间下订立《房产买卖协 议书》,约定陈某霜将位于厦门市集美区东安北里3号××室的房产出卖 给曾某;签订合同当日买方应支付购房定金20万元;违约方应赔偿守约方 含律师费在内的多项损失。同日,曾某支付陈某霜定金20万元。2016年6 月29日,曾某、陈某霜、李某城订立《协议书》,就履行前述《房产买卖 协议书》过程中出现问题进行协商处理,约定两被告于2016年7月1日24 时前向原告支付454800元(包含双倍定金400000元、中介费39800元、承





诺书违约金10000元、律师费5000元);如两被告未如期支付,每逾期一日 支付协议总金额的5‰作为违约金;原告暂不追究两被告的刑事责任和违 约责任。李某城庭审中确认如果违约,同意支付律师费。
【案件焦点】
当事人在违约发生后约定的赔偿款项能否适用违约金调整规则主张 调低。
【法院裁判要旨】
福建省厦门市集美区人民法院经审理认为:陈某霜和李某城以《协 议书》的方式确认违约,且同意于2016年7月1日前支付454800元,属于双 方在违约事实发生之后对违约损失的清算和确认,并非约定如发生违约 时违约责任如何确定,故不适用违约金调整原则。原告主张两被告依约 支付454800元,于法有据,本院予以支持。双方约定,如两被告未如期支 付上述款项,应按日5‰支付违约金,两被告抗辩违约金过高。本院认为, 上述违约金计算标准已达到年182.5%,在双方已就违约损失进行清算确 认的情况下,被告拒不付款给原告造成的系资金占用损失,上述标准明显 过高,本院依法予以调整,酌定为按年24%计算,从逾期之日(2016年7月2 日)起算至实际支付之日止。陈某霜与曾某订立的房屋买卖合同中约定 违约方应承担律师费,李某城亦确认如违约同意承担律师费,故原告主张 两被告赔偿本案律师费损失20000元,于法有据,本院予以支持。第三人 东篱公司经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,不影响本案的 审理。
福建省厦门市集美区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一 百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四 条第一款,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解 释》第二百四十条之规定,判决:





一、被告陈某霜、李某城应于本判决生效之日起十日内偿付原告曾 某454800元及相应违约损失(从2016年7月2日起,计算至实际偿付之日
止,按年利率24%计算);
二、被告陈某霜、李某城应于本判决生效之日起十日内赔偿原告曾 某律师费损失20000元;
三、驳回原告曾某的其他诉讼请求。
陈某霜持原审意见提起上诉。
福建省厦门市中级人民法院经审理认为:陈某霜与李某城以《协议 书》的形式确认了因无法履行房屋买卖合同对曾某应承担的违约责任。 《协议书》系各方当事人的真实意思表示,陈某霜主张其对《协议书》
内容并不知悉,其无须承担相应的赔偿责任,以及系曾某先违约的主张, 均缺乏相应的事实和法律依据。陈某霜并无证据证明《协议书》约定违 约金数额过高,故各方当事人应依约履行。至于陈某霜与李某城之间的 约定,并不能对曾某产生约束力。陈某霜主张的缺乏社会经验亦不能作 为免除责任的合法事由。《协议书》约定的逾期支付的违约金标准,原 审法院已依法作了调低。故陈某霜的上诉请求,缺乏事实和法律依据。
一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。福建省厦门市中级人 民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项 规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。 【法官后语】
一、违约事实发生后当事人确定的赔偿款项不属于违约金
《合同法》第一百一十四条第一款规定:“当事人可以约定一方违 约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违





约产生的损失赔偿额的计算方法。”该条规定的违约金属于双方在订立 合同时对将来发生损失金额的预定,即约定之时违约事实尚未发生,可实 现防止违约发生时守约方负担过重的损失数额举证责任效果。违约金, 是由当事人约定的或者法律直接规定的,在一方当事人不履行或者不完 全履行合同时向另一方当事人支付一定数额的金钱或者其他给付。赔偿 性违约金是当事人双方预先估计的损害赔偿总额,又叫作损害赔偿额的 预定。
本案中,陈某霜与曾某于2016年5月29日订立《房产买卖协议书》, 约定陈某霜将位于厦门市集美区东安北里3号××室的房产出卖给曾
某。曾某、陈某霜、李某城于2016年6月29日订立《协议书》,就履行前 述《房产买卖协议书》过程中出现的问题进行协商处理,约定两被告于 2016年7月1日24时前向原告支付454800元(包含双倍定金400000元、中 介费39800元、承诺书违约金10000元、律师费5000元)。显然上述《协 议书》是因陈某霜违反《房产买卖协议书》实际发生后双方对购房合同 权利义务进行清算而订立,该协议中约定的陈某霜支付454800元赔偿款 项,不属于损害赔偿的预定,而属于双方对实际损害赔偿的确定,性质上 与违约金有根本的区别。
二、违约事实发生后当事人确定的赔偿款项不适用违约金调整规则
《合同法》第一百一十四条第二款规定:“约定的违约金低于造成 的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约 金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以 适当减少。”违约金在性质上属于损害赔偿的预定,但预定的金额与实 际损失的金额可能不一致,甚至相差悬殊,故该款规定了违约实际发生后 预定的违约金和实际损失有偏差时的调整规则,即低于实际损失的当事 人可以请求增加,过分高于损失的可以请求减少。故该调整规则的根本 原理在于,订立合同和实际违约时各方当事人据以评判的环境、条件和 情况已发生巨大变化,预估的损失和实际损失不可能总是相符,故应允许





以实际损失为标准进行相应调整。而违约损失发生后当事人确定赔偿款 项,是违约已经实际发生时所为,当事人据以确定的环境、条件和情况已 经固定,其由此确定的赔偿款项,不能适用《合同法》第一百一十四条第 二款规定违约金的调整规则。本案中曾某、陈某霜、李某城在《协议
书》中约定曾某、陈某霜于2016年7月1日24时前向原告支付454800元。 两被告据以判断的环境、条件和情况已经确定无疑,其完全可以根据
《房产买卖协议书》中房屋的价值、违约责任等内容约定,对方交付款 项的金额等情况与对方协商确定损害赔偿金额。在此基础上确定支付 454800元款项,其抗辩属于违约金且过高,没有法律依据。
三、违约事实发生后当事人确定的赔偿款项无阻却事由的应予支持
如果违约事实发生后当事人确定的赔偿款项确有明显不公,是否有 阻却条款适用的事由?笔者认为,违约事实发生后当事人确定的赔偿款
项,不适用违约金的调整规则,但双方在协议中约定该赔偿款的行为,性 质上仍属于合同。故该约定仍适用合同法规定的阻却事由,如合同是否 无效,合同有无欺诈胁迫、乘人之危、显失公平等可变更、可撤销的情 形。经审查没有上述阻却事由的,当事人应当遵守契约依约履行。本案 中被告陈某霜、李某城并未举证证明确定赔偿款项的约定有无效或可变 更、可撤销的情形,故原告主张依照《协议书》约定的金额支付赔偿款 项应当予以支持。
编写人:福建省厦门市集美区人民法院 余巍