——韩某芬诉北京京大昆仑房地产开发有限公司商品房预售合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第二中级人民法院(2017)京02民终8564号民事判决书 2.案由:商品房预售合同纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):韩某芬
被告(上诉人):北京京大昆仑房地产开发有限公司(以下简称京大昆 仑公司)
【基本案情】
2012年8月1日,韩某芬(买受人)与京大昆仑公司(出卖人)签订《商 品房预售合同》约定:房屋坐落为丰台区岳各庄5号住宅楼2层× ×号,该
房号为暂定编号,该商品房的用途为商业、配套公建;预测建筑面积
248.13平方米,房屋总价款7443900元;买受人可以首期支付购房总价款 的50%,3723900元于2012年8月1日前付清,其余价款3720000元可以向建 设银行借款支付;第十二条:交付条件:出卖人应当在2013年6月30日前向 买受人交付该商品房;该商品房交付时应当符合下列条件:该商品房已取 得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表,有资质的房产测绘机 构出具的该商品房面积实测技术报告,满足出卖人承诺的市政基础设施 和其他设施达到的条件,出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属 证明;该商品房达到第十二条约定的交付条件后,出卖人应当在交付日七 日前,书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件, 双方进行验收交接时,出卖人应当出示第十二条约定的证明文件,并满足 第十二条约定的其他条件,出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件 不齐全,或未满足第十二条约定的其他条件的,买受人有权拒绝接收,由 此产生的逾期交房责任由出卖人承担;出卖人未按约定期限和条件将该 商品房交付买受人的,逾期超过120日后,买受人有权退房,买受人要求继 续履行合同的,合同继续履行,自约定的交付期限届满之次日起至实际交 付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金, 并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金;出卖人支付 的违约金累计不超过商品房总价款的2%。上述合同签订后,韩某芬支付 了50%购房款3723900元,缴纳了税款,但双方至今未办理涉案房屋交接手 续。韩某芬认为京大昆仑公司长达三年未向其交付房屋,其购买的是商 铺,逾期交房给其造成重大损失,合同约定京大昆仑公司支付的违约金累 计不超过房屋总价款的2%,违约金约定标准过低,不足以弥补其方损失, 现起诉要求按照同时期房屋市场租金标准计算逾期交房违约金。韩某芬 提供北京建亚恒泰房地产评估有限公司于2017年2月28日出具评估报告, 报告载明涉案房屋在韩某芬主张的违约期间市场租金为:2013年19.6万 元,2014年41.16万元,2015年43.45万元,2016年45.74万元,2017年6.52 万元,以上合计156.47万元。
【案件焦点】
1.按合同约定标准计算的违约金是否足以弥补韩某芬的损失;2.若 予以调整,违约金数额如何确定。
【法院裁判要旨】
北京市丰台区人民法院经审理认为:本案中的《商品房预售合同》
系双方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应为 合法有效,双方当事人均应当依照合同的约定履行各自义务。合同签订 后,京大昆仑公司未按合同约定于2013年6月30日前交付房屋,显属违约, 应当承担违约责任。韩某芬主张违约金的期间为2013年6月30日起至
2017年1月9日起诉时止,京大昆仑公司认可此期间房屋未能交付的事
实。韩某芬主张合同约定的违约金过分低于其所受损失,要求法院予以 调整,应按涉案房屋市场租金标准计算。因涉案房屋系商铺,房屋逾期交 付,致使韩某芬无法经营使用或出租房屋获益,造成损失,韩某芬提交其 自行委托评估机构出具的涉案房屋市场租金评估报告证明其损失。因京 大昆仑公司违约时间较长,但依据双方合同约定,被告承担的违约责任上 限为总房款的2%,即148878元,明显过低,故法院依据违约时间,参考市场 租金价格,公平原则等对违约金数额予以酌定。
北京市丰台区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、 第一百一十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适 用法律若干问题的解释》第十六条之规定,作出如下判决:
一、北京京大昆仑房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内 向韩某芬支付位于北京市丰台区岳各庄5号住宅楼2层× ×号房屋逾期交 房违约金75万元;
二、驳回韩某芬的其他诉讼请求。
京大昆仑公司不服一审判决,提出上诉。北京市第二中级人民法院
经审理认为:京大昆仑公司逾期交房的违约事实明确,该公司应当承担违 约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规
定,约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院予以增
加。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释 (二)》第二十八条规定,当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规 定,请求人民法院增加违约金的,增加后的违约金数额以不超过实际损失 额为限。本案涉诉房屋用途系商业用房,具有较大的商业价值,京大昆仑 公司逾期交房,客观上造成韩某芬无法实际经营或出租获利,韩某芬主张 的京大昆仑公司未能按期交房造成其租金收益损失,北京市第二中级人 民法院认为应属合理损失范围。根据双方合同约定,京大昆仑公司应支 付的违约金累计不超过商品房总价款的2%,即148878元。韩某芬诉讼中 主张该合同约定的违约金低于其实际损失,并提供相关评估报告予以佐 证。北京市第二中级人民法院在衡量违约金数额时主要以韩某芬客观的 损失为基础,同时兼顾合同的履行情况、违约时间、当事人过错程度以 及预期利益并结合公平原则等综合因素予以分析,认为涉案合同约定的 违约金低于韩某芬的客观损失,韩某芬要求调高违约金的请求应予支持, 一审法院酌情确定的75万元的违约金数额合理,本院予以确认并维持。
北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一 百七十条第一款第一项之规定,作出如下判决:
驳回上诉,维持原判。 【法官后语】
在房屋买卖合同纠纷的审理中,违约金的支付问题常常是双方当事 人争议的焦点问题。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠 纷案件若干问题的指导意见》第六条规定:“……应当根据合同法规定 的诚实信用原则、公平原则,坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约 金性质……”因此,中国现在施行的是以补偿性为主、惩罚性为辅的违
约金制度。
赔偿性违约金用于填补违约损害之功能,其数额的认定有可参考的 标准。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解 释(二)》第二十九条第一款规定:“当事人主张约定的违约金过高请求 予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情
况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实 信用原则予以衡量,并作出裁决。”根据《合同法》第一百一十四条第 二款规定,约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院予 以增加。这里的“损失”依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和 国合同法>若干问题的解释(二)》可以得出属于“实际损失” 。而关于 实际损失的确定,有几点需要注意,首先,它应当是受法律保护的权益。
其次,这种损失是违约人的违约行为而直接导致的,意味着违约行为与违 约损失之间有因果关系。如果与违约行为无关的损害,不能够算在损害 赔偿之中。用违约金的数额与实际损失进行比较,如果过分高于或者低 于实际损失,法院依据当事人的申请即可能对违约金数额进行调整。
《德国民法典》第三百四十三条规定:“在判断违约金是否适当时, 应当考虑债权人的一切合法利益,而不仅仅是考虑财产利益。”可见,德 国法这一原则性规定要求法官在确定违约金数额是否需要调整时,应当 从多方面考虑。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干 问题的解释(二)》中也规定了对违约金数额进行确定时,需要综合考虑 其他因素,如当事人的过错、合同履行的情况、预期利益和寻求替代交 易的难易程度等。这将更有利于坚持公平公正原则,实现违约金调整的 根本目的。
本案中,韩某芬与京大昆仑公司所交易房屋系商铺,京大昆仑公司超 过合同约定时间未向韩某芬交房,致使韩某芬无法经营使用或出租房屋 获益,造成损失。且京大昆仑公司违约时间较长,双方当事人合同中所约 定的违约责任上限为房款的2%,即148878元,明显过低,不足以弥补韩某
芬因对方违约行为所遭受的损失。法院正是依据了违约时间、市场租金 价格等,同时遵循公平原则对违约金数额综合予以考虑,酌定为75万元, 是公平合理的。
编写人:北京市第二中级人民法院 蒋春燕
