— — 王宝江诉李宝才房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市丰台区人民法院(2013)丰民初字第12696号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(反诉被告):王宝江 被告(反诉原告):李宝才
【基本案情】
2005年3月5日，原告王宝江与被告李宝才签订《房屋买卖契约》,双方约 定：王宝江(甲方)向李宝才(乙方)购买位于丰台区莲怡园某房屋。房屋价款 30万元，并约定了付款时间和方式。双方合同签订后，被告将房屋交付原告。关 于付款，原告提供有李宝才签名的收条一张，载明：今收到王宝江购房款10万元。 原告提供录音证据一份，用以证明被告李宝才收取了购房款30万元。被告辩、诉 称，房款总共是30万元，但是王宝江未交清房款，只给付了10万元。
2011年1月24日，被告取得了该房屋的产权证书，产权证书上记载的房屋性 质为：按经济适用住房管理。根据原告申请，受审法院到工商银行进行查询，结论 为：2005年3月5日原告在网点号为2810、柜员号为7998处提取了存单的10万 元，交易顺序号为194;被告在同日同一网点号、柜员号处开户存入10万元，交易 顺序号为195;2006年7月1日原告在网点号为2966、柜员号为15214处提取了存 单的10万元，交易顺序号为85;被告在同日同一网点号、柜员号处开户存入8万 元，交易顺序号为86。


四 、经济适用房买卖 179

【案件焦点】
房款是否已经实际交付。
【法院裁判要旨】
北京市丰台区人民法院经审理认为：原告与被告签订的《房屋买卖契约》系双 方当事人真实意思表示，不违反强制性法律规定，应为有效合同，双方应当按合同 约定履行，任何一方均不得擅自单方解除合同。根据受审法院银行查询结果，原告 与被告存在在相同日期、相同网点、相同柜员号，且交易顺序相连的情况下，分别 进行存款提取及存入的行为，且无证据证明原告与被告除房屋买卖关系之外尚有其 他金钱往来关系。原告关于上述行为系向被告交付购房款的主张在发生概率上具有 明显优势，其他巧合发生的概率极低。故受审法院认定原告已向被告支付购房款28 万元，原告应当再向被告支付购房款2万元。现被告已经取得该房屋的房屋产权证 书，且房屋性质为按经济适用住房管理，符合可以上市交易的条件，原告履行了房 款交付义务，被告应当履行产权登记过户义务。故对原告的诉讼请求本院应予支 持。对被告的反诉请求，因根据不足，本院不予支持。
北京市丰台区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民 共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，判决如下：
一 、被告李宝才于本判决书生效之日起十五日内协助原告王宝江将位于北京市 丰台区莲怡园某房屋的房屋产权登记变更至原告王宝江名下；
二 、原告王宝江于本判决书生效之日起十五日内向被告李宝才支付购房款二 万元；
三 、驳回被告李宝才的反诉请求。

【法官后语】
本案的争议焦点是：原告王宝江是否向被告李宝才支付了剩余购房款20万元。 本判决认为，虽然王宝江不能提供被告收取剩余房款的收款凭证，但根据本案的其 他证据及情节，原告王宝江向被告李宝才交付了剩余购房款18万元的事实，在概 率上具有明显的优势，应当认定王宝江向李宝才支付了购房款18万元。主要基于 如下认识。
1.基于人们获取证据发现事实真相的能力限制，在诉讼中，证据所能证明的



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中国法院2015年度案例 ·房屋买卖合同纠纷


案件事实只能是一种符合法律规定或认可的法律真实，法律真实只能在度量上高度 盖然性地再现客观真实，而非完全符合客观实际的客观真实。所以理论界和司法实 践中都更加认可法律事实说。这就为我们在司法中运用概率思维进行事实认定提供 了依据。概率是指在同一条件下可能发生也可能不发生事件的发生可能性大小的比 率。如果这个比率达到法官内心确认的程度，法官不能机械地以没有直接证据为由 而拒绝裁判。
2.运用概率思维认定案件事实，应当注意综合考量整体的证据体系所反映的 盖然性程度。本案中，认定被告李宝才收取原告王宝江购房款事实是由一系列的证 据而推出的：①王宝江与李宝才之间存在房屋买卖合同；②原告王宝江取款的事 实；③被告李宝才存款的事实；④时间关系：在王宝江取款之后紧接着李宝才就办 理存款，业务顺序号相连，如果不是支付房款，这种巧合的概率很低；⑤地点关 系：取款与存款的地点相同，在同一银行同一柜台，如果不是支付房款，这种巧合 的概率也很低；⑥数量关系：取款数额与存款数额一致或接近的事实，这种巧合的 概率也很低；⑦房屋已经交付王宝江，在没有支付房款的情况下就交付房屋不符合 一般交易习惯；⑧原告与被告之间没有除买卖合同之外的其他经济关系。上述八条 证据构成一个体系，如果单独以一个或部分证据考量，都不能达到很高的盖然性。 本案中，实际还存在这样一个证据：李宝才收取王宝江房款10万元的收条。这个 证据存有疑问：王宝江在支付第一笔房款时让李宝才出具收条，为什么在以后的支 付房款中就不要求李宝才出具收条呢?这种前后的不一致的行为其实也是一种否定 性的证据，但其否定的概率程度与上述证据体系肯定性的高度盖然性相衡量，尚未 达到很大程度的抵消。另外，在第4条数量关系证据中， 一笔款存取的数量一致 (取10万存10万元),另一笔款存取的数量并不一致(取10万存8万),实际上， 存款8万的证据与存款10万的证据相比，在证明的概率上是偏弱的，但也因尚未 弱化到不能确认的程度，未能影响最终的确认。
综上，概率思维是审判事实认定过程中可以很好运用的思维方式，但一定不能 忽视对证据的整体性、全面性、联系性考察，避免误用低盖然性事实作出判定。
编写人：北京市丰台区人民法院 李岩