——王某军诉王某明所有权确认案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省苏州市中级人民法院(2017)苏05民终5928号民事判决书 2.案由:所有权确认纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):王某军 被告(上诉人):王某明
【基本案情】
王某生与陈某妹共生育有大儿子王某良、二儿子王某峰、三儿子王 某明、女儿王某英、小儿子王某军。王某生夫妇曾在原常熟市大义乡东 益村浜东组东浜×号、 × ×号[现为常熟市虞山镇东联村(6)东浜×号、 × ×号]分别建有平房。后王某良、王某峰分别与父母王某生、陈某妹 等家人分开生活。1984年10月,王某生申请建平房4间,建筑面积为190平 方米,占地面积为200平方米。政府部门于当年10月同意王某生翻建房
屋。村镇建房申请表上的家庭成员还有陈某妹、王某明、王某忠(即王 某军)、王某英。后在实际建房过程中,王某生在东浜××号未按申请建 造平房,而是翻建成了二层楼房。王某军大学毕业后,其户籍未迁回农





村。该房屋的所有权人于1999年12月登记为王某生,集体土地使用权人 也于1999年7月登记为王某生,坐落地址为常熟市大义镇东益村浜东组东 浜××号。
1998年11月,王某明申请建楼房两层,建筑面积为236平方米,占地面 积为170平方米。政府部门于当年11月底、12月初同意王某明老宅翻
建。村镇建房申请表上的家庭成员还有蒋某金、王某燕、王某生、陈某 妹。后王某明将王某生夫妇早年所建东浜×号上的平房拆除,新建起楼 房,即现在位于常熟市虞山镇东联村(6)东浜×号的房屋,该房屋所有权 人于1999年12月登记为王某明。
2006年9月18日,王某生、陈某妹与王某军签订《赠与合同》,约定: 王某生、陈某妹将夫妻共有财产位于常熟市大义镇东益村浜东组东浜
× ×号房屋全部赠与王某军所有;所附条件为王某军要保证赠与人夫妇 在该房屋中居住至终年止;王某军表示接受赠与房屋,并保证履行所附的 赠与条件。同日,王某生、陈某妹、王某军向常熟市公证处申请对《赠 与合同》进行公证。公证处经审查后于同年10月8日出具《赠与合同公 证书》,对上述《赠与合同》签署行为的合法性、真实性进行了公证。
同年9月26日,王某生因病去世。陈某妹现居于常熟市社会福利院。常熟 市虞山镇东联村浜东组东浜××号的房屋现为王某明占用。
现原告王某军认为其父母已经将房屋赠与自己,故其要求法院确认 常熟市虞山镇东联村浜东组东浜××号的房屋归其所有,并向法庭提交 了《赠与合同公证书》《赠与合同》等证据。被告王某明则认为被告系 涉案房屋共有人之一,其他共有人将涉案房屋赠与他人,赠与是无效的。 另外原告王某军是城镇居民,不能取得集体土地上的房屋所有权和宅基 地使用权。王某生将农村房屋赠与城镇居民是违法的。
【案件焦点】
1.王某明对涉案东浜××号房屋是否享有所有权;2.王某生、陈某





妹与王某军签订的赠与合同是否合法有效。 【法院裁判要旨】
江苏省常熟市人民法院经审理认为:关于第一个争议焦点:不动产权 属证书是权利人享有该不动产物权的证明。但如果主张权利的当事人一 方有充分证据证明不动产权属证书上记载的权利人不是真正的权利人, 自己才是真正的权利人,那么就应当否定不动产权属证书记载的权利人 之权利,而支持提供证据一方当事人的请求。被告王某明认为在建造涉 案东浜××号房屋过程中其出过资,但是没有能够提供证据加以证明。
被告王某明未能提供证据来推翻涉案房屋权属登记,故本院对王某明以 其在建造涉案东浜××号房屋过程中出过资为由认为其是房屋共有人的 主张不予支持。本院认定被告王某明对涉案的东浜××号房屋不享有所 有权,该房屋系王某生、陈某妹所有。
关于第二个争议焦点:王某生、陈某妹在与王某军签订赠与合同时, 明确将涉案东浜××号房屋赠与原告王某军,非提及将土地使用权赠与 原告王某军。故王某生、陈某妹处分其房屋本身并未违反法律规定。原 告王某军也同意接受赠与。故王某生、陈某妹的赠与行为合法有效。
江苏省常熟市人民法院依据《中华人民共和国合同法》第一百八十 五条,《中华人民共和国物权法》第十五条、第十七条、第三十三条,
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,作出如下判决:
位于常熟市虞山镇东联村浜东组东浜××号的房屋所有权(村镇房 屋所有权证号为大义字第0045××号)归原告王某军所有。
被告王某明持原审抗辩意见提起上诉。江苏省苏州市中级人民法院 经审理认为:涉案东浜××号房屋所有权及集体土地使用权均登记在王 某生名下。王某明认为其在涉案××号房屋建造时出资出力故其是该房 屋共有权人,并向法院提供了证人证言,但证人证言并不足以证明王某明





就建造涉案××号房屋出资出力的具体情况,也不足以推翻房屋所有权 证上的权属登记信息,王某明认为其是涉案××号房屋共有权人依据不 足。涉案××号房登记在王某生名下,是王某生、陈某妹夫妻共同财产, 王某生、陈某妹将上述夫妻共同财产赠与王某军并就赠与合同办理公
证,是其真实意思表示,并未违反法律法规规定,应为合法有效。王某军 请求依据上述赠与合同确认涉案××号房屋所有权归其所有,应予支
持。上诉人王某明的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清 楚,适用法律正确,应予维持。
江苏省苏州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十条第一款第一项之规定,作出如下判决:
驳回上诉,维持原判。 【法官后语】
本案处理重点在于不动产权属登记的公信力以及农村居民能否将其 宅基地上房屋的所有权赠与城镇居民。不动产权属证书是权利人享有该 不动产物权的证明。但不动产权属证书并非确定物权归属的唯一依据, 权属证书是权利的外在表现形式,只具有推定的证据效力,与实际权利状 况并不一定完全吻合。如果主张权利的当事人一方有充分证据证明不动 产权属证书上记载的权利人不是真正的权利人,自己才是真正的权利人, 那么就应当否定不动产权属证书记载的权利人之权利,而支持提供证据 一方当事人的请求。但是,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。
另外,农村村集体成员将其享有的宅基地上所建合法房屋的所有权 赠与城镇居民的,未处分集体土地使用权而只处分房屋本身的,在受赠人 同意接受赠与时,赠与合同应当认定为合法有效。
具体到本案中,一审、二审法院的思路应该是一致的。涉案东浜
× ×号房屋的所有权人、土地使用权人均登记在王某生名下,而被告王





某明提供的证据不足以证明其系诉争房屋的共有人之一,故法院应当尊 重并维护不动产登记的公信力。另外,虽然王某军系城镇居民,但王某生 夫妇只是处理了宅基地上房屋的所有权,并非处理宅基地使用权,故其夫 妇二人与王某军签订的赠与合同应当是合法有效的。所以二审法院最终 认为一审法院认定事实清楚,适用法律正确,所作判决应予维持。
值得注意的是,在审理此类纠纷时,应当尽可能通过原、被告举证、 法院调查等方式还原历史事实,考虑到乡土民俗,再依照法律规定来作出 处理。
编写人:江苏省常熟市人民法院 唐海山