——叶某诉孙某、梁某抵押权案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初12493号民事判 决书
2.案由：抵押权纠纷 3. 当事人
原告：叶某
被告：孙某、梁某 【基本案情】
2011年11月28日，孙某与叶某共同出资280000元向广州市盈毅房地 产有限公司（以下简称盈毅公司）支付了1101房的首期款，盈毅公司向 孙某开具首期售房款发票。2012年2月4日，孙某向盈毅公司支付1101房 的购房款475504元，盈毅公司向孙某开具了购房款发票。2012年3月6
日，孙某向中国银行股份有限公司广州珠江支行贷款500000元用来支付
1101房的按揭贷款。2012年4月16日，孙某与盈毅公司签订《职工福利 购房认购书》，认购1101房。
2013年1月4日，孙某与叶某登记结婚。2013年4月3日及29日，梁某 分别以转账形式向孙某出借款项100000元、550000元。2014年2月10
日，梁某以现金形式向孙某出借款项125400元，孙某向梁某出具借条， 约定2014年5月1日前还款。2014年5月12日，孙某与梁某签订《借款合 同》，载明梁某给孙某上述三次借款合计838100元，孙某以1101房为上 述借款抵押，保证该抵押之房产无第三人主张权利。抵押期间，未经过 抵押权人书面同意，抵押人不得变卖、赠与或以其他方式处分抵押物
等。2014年7月9日，叶某与孙某协议离婚，离婚协议书约定涉案1101房 归叶某与婚生子所有。2015年7月24日，孙某取得涉案1101房的房地产 权证，载明房屋共有情况为单独所有。2015年12月21日，孙某将涉案
1101房抵押给梁某，并办理了抵押登记。
孙某在庭审中表示为向梁某隐瞒其婚姻状况和涉案1101房的处置情 况，其将房产证原件交给梁某；为向叶某隐瞒其向梁某借款及涉案1101 房办理抵押登记的事实，其伪造了假房产证交给叶某。
叶某因得知涉案1101房上存在梁某的抵押权，因此向法院起诉要求 确认该抵押权无效并解除梁某的抵押登记手续。
【案件焦点】
1.孙某对涉案1101房的抵押行为是否构成无权处分；2.梁某能否善 意取得涉案1101房的抵押权。
【法院裁判要旨】
广东省广州市越秀区人民法院经审理认为：涉案1101房由叶某与孙 某在结婚前共同出资购买，系夫妻共同财产，双方经民政部门备案的离 婚协议合法有效，协议约定涉案1101房归叶某及婚生子所有，应确认叶 某系涉案1101房的真实权利人，孙某对于该房无实质处分权。争议焦点 在于梁某是否构成善意第三人，能否依法善意取得涉案1101房的抵押
权。
为证明涉案债权已实际发生，梁某向法院提交了相应转账凭证、借 条及借款协议，结合庭审中梁某的陈述，对孙某与梁某之间借款的真实 性应予以确认。本案应从债权人梁某是否构成善意取得的角度去审查。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解 释（一）》第十五条规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让 人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主 张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。涉案1101房由孙某认 购且房产证显示为孙某单独所有，梁某有理由相信孙某系涉案1101房的 所有权人。关于梁某是否存在重大过失，首先，不动产物权适用物权公 示原则，但叶某未在房产证上记名，梁某无法通过法律规定形式得知事 实；其次，梁某与孙某系朋友，借款初衷并非谋利，鉴于双方信赖基础 仅作形式审查合情合理，孙某恶意隐瞒婚姻状态及房屋权属，梁某对此 无过错；最后，梁某并非专业放贷或法律人士，已尽到债权人的一般审 查义务。综上，梁某构成善意第三人，依法善意取得涉案1101房的抵押 权，叶某的主张依据不充分，不予支持。
综上所述，广东省广州市越秀区人民法院依照《中华人民共和国物 权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻 法〉若干问题的解释（二）》第八条第一款、《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条规定，判
决如下：
驳回叶某的全部诉讼请求。 【法官后语】
本案处理的重点在于受让人能否善意取得涉案不动产抵押权的认
定。在现代社会，物、权发生分离状态时有发生，物权的存在以占有或 登记为其表征，对信赖该表征而进行交易的第三人之权利进行保护，具 有维护交易秩序与安全，发挥审判职能营造公平透明、稳定、可预期的 市场环境的重要意义。
因为抵押权的设立不以相对人是否支付对价为要件，所以对善意取 得不动产抵押权的要求少了“合理价格”的内容。不动产抵押权善意取得 的要件是：（1）债权人是善意的；（2）已经进行不动产抵押权登记。 孙某在婚姻存续期间未征得妻子叶某同意，因个人借贷将涉案房产抵押 给梁某的行为属无权处分，抵押行为无效。而无权处分行为是适用善意 取得的前提条件。因此，梁某就涉案房屋主张抵押权应适用善意取得的 法律规定。
而“善意”是一个抽象概念，最早来源于罗马法上的占有时效。《优 士丁尼法》中，时效取得的要件之一就是占有人在实现占有时抱着正直 人的态度。司法实践中通常需要结合过错这一概念来认定。关于善意取 得中受让人“善意”的认定，笔者认为，产权证记载的内容是否真实、准 确，系由国家行政机关依法定程序审查后作出确认，该行政行为一旦作 出，即具有物权公示公信效力及权利推定效力，非依法定程序不得撤
销。无论其记载的内容是否与实际相符，相对人均有理由相信该产权证 的真实性。本案中，涉案房产购于叶某与孙某婚前，认购书、购房发票
均显示该房以孙某名义购买且两人离婚后孙某取得涉案房屋的产权证， 梁某有理由相信该房屋为孙某所有，即便抵押合同无效，仍应当认定梁 某为善意第三人，已依法办理抵押登记手续的受让人梁某善意取得涉案 房产的抵押权。叶某未能举证证明梁某不构成善意，因此应承担举证不 能的法律后果。虽然其作为房屋共有人享有所有权，但因其权利未公示 致使第三人无从了解标的物的真实权属情况，故叶某的房屋所有权不得 对抗善意第三人梁某的抵押权。
本案对受让人因重大过失而不知转让人无处分权的判断亦考虑了受 让人所掌握的信息、所处的地位以及交易背景等因素。在处理此类案件 时，承办法官可以从受让人与真实权利人、转让人之间的关系，转让人 的基本情况，受让人的文化程度、职业、知识背景、交易经验等信息着 手，结合个案实际情况作出裁量。但务必遵循的原则是，如若真实权利 人能举证证明受让人在尽到一般人通常情况下起码的注意义务即可得知 登记错误，但其却因消极注意而未能知晓，即可认定受让人存在重大过 失。本案中孙某伪造假房产证，对叶某与梁某双边隐瞒真实信息，明知 无权处分而行之，具有严重的恶意，梁某对合同、发票及房产证作出审 查后已尽到相应注意义务。综上，叶某要求确认抵押权无效、涂销抵押 权的诉讼请求不能得到支持，对叶某因此遭受的损失，其有权向孙某另 行主张赔偿。
编写人：广东省广州市越秀区人民法院 郭雪
