——江苏泓安物业管理有限公司诉包某等排除妨害案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
江苏省无锡市中级人民法院（2017）苏02民终5367号民事判决书 2.案由：排除妨害纠纷
3. 当事人
原告（上诉人）：江苏泓安物业管理有限公司（以下简称泓安公 司）
被告（被上诉人）：包某、黄某、小黄 【基本案情】
江阴市某小区1502室房屋（以下简称1502室房屋）为复式楼（15- 16层），进出该房屋的大门位于15层，包某是该房屋所有权人，黄某、 小黄为共有人。黄某与包某原系夫妻，婚后生育女儿小黄。2016年10月 18日，包某与黄某登记离婚，离婚协议约定：1502室房屋15层一层（包 括花园大厅）归黄某所有，16层一层归包某与小黄所有，15层至16层加 层暂时归黄某使用，16层进出重新开门。2016年10月20日，包某在16层 非承重墙部位另开门户并于次日在楼内将15层、16层隔断。
泓安公司与江阴市某小区业主委员会签订了《物业管理服务合
同》，合同第二章委托管理服务事项第十五条约定：对业主和物业使用 人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取报告规劝、 制止等措施。第三章委托管理期限第十七条约定：委托管理期限自2016 年1月1日起至2018年12月31日止。第四章双方权利义务第十九条泓安公 司权利义务约定：对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有 关部门处理或依照相关法律法规规定的程序处理；按本合同第十五条的 约定或相关法律、法规的规定，对业主和物业使用人违反业主公约的行
为及时进行处理；对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时 劝阻，并报告有关主管部门。
《江阴市某小区业主管理规约》第十三条规定：本物业范围内禁止 下列行为：擅自改变房屋设计用途、功能和布局； 占用或损坏房屋共用 部位、共用设施、公共设施或移装共用设备。
泓安公司认为包某、黄某、小黄擅自在16楼电梯旁的公共部位墙面 上私开乱凿，违规搭建大门。泓安公司发现后即通知进行整改，但至今 未恢复原样。包某、黄某、小黄的行为妨碍了泓安公司的正常管理秩
序，故请求法院判令包某、黄某、小黄立即拆除在江阴市某小区16层公 共部位墙面上违规搭建的大门，恢复原状。
【案件焦点】
泓安公司对包某的行为是否负有容忍义务。 【法院裁判要旨】
江苏省江阴市人民法院经审理认为：业主应当遵守法律、法规以及 管理规约。业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨 害物业服务与管理的行为，物业服务企业可以请求业主承担恢复原状、 停止侵害、排除妨害等相应民事责任。泓安公司作为某小区物业管理服 务提供者，对小区负有管理之责，对小区业主违反规定的行为有权予以 制止，但泓安公司行使物业管理职责负有合理限度内的容忍义务，容忍 义务的实质是对权利的限制。不动产所有人的行为，即使给他方造成了 侵害或妨碍，只要在正常合理的范围内，他方即负有容忍义务。如何判 断是否超出相关主体的忍受限度范围，通常根据所受的妨碍是否逾越了 社会一般人的“容忍限度” 。从妨碍行为的性质和程度分析，1502室房屋
为复式楼（15-16层），而与此对应的15层、16层为两户，亦即复式楼 的15层、16层在技术上完全可以分割，16层亦具备开户的条件，不会因 为开户而影响房屋的整体安全，而且包某在16层非承重墙部位开户，也 是因离婚后生活所需，具有必要性，是其维持正常生活秩序的必然要
求。因此，虽然包某的行为对泓安公司正常物业管理秩序构成了妨害， 但该妨害并未逾越社会一般人的“容忍限度” ，也是在合理的可以容忍的 范围之内，泓安公司应当予以容忍。综上，对泓安公司的诉讼请求不予 支持。
江苏省江阴市人民法院依照《中华人民共和国物权法》第八十三条 第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干 问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条 规定，作出如下判决：
驳回泓安公司的诉讼请求。
泓安公司不服判决，提起上诉。江苏省无锡市中级人民法院经审理 认为：包某在江阴市某小区16层公共过道墙面上拆墙改门，不符合物业 管理服务合同的约定，但1502室房屋为复式楼（15-16层），包某在16 层非承重墙部位开户，并不影响房屋的整体安全，也未超出使用房屋的 合理限度，且包某的行为也是因离婚后生活所需，是其维持正常生活秩 序的必然要求。因此，泓安公司对包某的行为应当予以容忍。根据离婚 协议书，包某、黄某名下另有滨江中路房产，但该房产非住宅房屋，包 某并不存在可合理安置的住房，泓安公司主张包某在公共部位墙体上开 门不具有必然性，事实依据不足，不予采信。泓安公司提出即便属生活 所需，也应履行相应报批手续的意见，由于相关管理部门就此问题的网 上咨询已作出答复，故对泓安公司提出向主管部门调查的申请，不予准 许。综上所述，泓安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认
定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
江苏省无锡市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十条第一款第一项规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。 【法官后语】
本案是因业主在公共过道墙面上拆墙改门而引发的物业公司诉业主 排除妨害纠纷案，其中映射出的法律问题具有一定的典型性，对处理此 类排除妨害纠纷案件具有一定的借鉴作用。
一方面，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施 妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业可以请求业主承担恢复原
状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任。物业服务企业作为小区物业 管理服务提供者，对小区负有管理之责，对小区业主违反规定的行为有 权予以制止。另一方面，物权制度的目的，在于通过对物权的支配来实 现对物的利用。为了充分发挥不动产的效能，有效利用和实现不动产的 价值，所有人或使用人在行使不动产权利时，有权根据相邻关系的法律 规定，要求他方提供必要的便利。即使是给他方造成了侵害或妨碍，只 要这种侵害或妨碍仍然在正常合理的范围内，他方即负有容忍义务。判 断是否超出相关主体的忍受限度范围，通常根据所受的妨碍是否逾越了 社会一般人的“容忍限度” ，妨碍如果逾越社会一般人的忍受限度，即属 违法，构成侵害；反之，如果没有逾越社会一般人的忍受限度，受害人 则负有容忍义务，即阻却违法，不构成侵害。
如何裁量相关主体容忍义务的限度，是审理此类案件的难点。民法 上针对相邻关系的处理规定了基本原则，即有利于生产、方便生活、团
结互助、公平合理，但该原则化的规定在具体案件适用上存在困难，审 判实践中于一方有利、方便、合理的，于另一方往往是相反的，面对不 同当事人的利益诉求如何寻得平衡，需要法官依据相邻关系的立法本
意、民法精神以及社会妥当性等基本原则，就案件事实认定及法律适用 事项进行权衡、裁量。本案中，包某在公共过道墙面上拆墙改门的根本 目的，是满足其离婚后能够与黄某分别独立使用1502室的上、下层，该 目的具有正当性、合理性，在房屋拆改行为不影响公共安全的前提下， 业主基于所有权而产生的对房屋正当、合理、现实的使用需求与物业管 理秩序相衡量，应优先保护业主对房屋的有效利用之需求。因此，泓安 公司对包某的行为应当予以容忍。
编写人：江苏省江阴市人民法院 沈金锋 顾成竹
