——王甲诉王乙、姚某物权保护案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
北京市第三中级人民法院（2018）京03民终1706号民事判决书 2.案由：物权保护纠纷
3. 当事人

原告（上诉人）：王甲

被告（被上诉人）：王乙、姚某 【基本案情】
王甲与王乙系父子关系，王乙与姚某原系夫妻关系。

1995年11月28日，王甲作为乙方与宣武区房地产经营开发公司作为 甲方签订《购买房屋合同书（一次性预付房价款）》，甲方新建小区将 于1997年9月28日前竣工交付乙方使用。房价按建筑面积计算，每平方 米的成本价为1165元，乙方同意按甲方售房价购买新建小区×号楼15门 302号一居室、×号楼15门101号一居室、×号楼9门202号一居室共计三套 楼房，建筑面积分别为41.53平方米、38.31平方米、39.41平方米，预付 房价款138926.25元，在合同签订之日将购房款一次付清。乙方负责在 1995年11月20日以前腾出现住的房屋，并在施工期间自行解决临时周转 房的问题。

2013年1月22日，王甲作为委托人与王乙作为被委托人签订委托





书，载明“今有王甲出资168万元委托王乙购买朝阳区五里桥二街×号院× 号楼1325室房屋一套，房屋产权必须写到王甲名下。特此证明，立字为 据”。

2013年1月26日，王乙作为买受人与贾某作为出卖人签订《存量房 屋买卖合同（经纪成交版）》，约定由买受人购买1325室房屋，成交价 格为60万元。2013年4月9日，1325室过户至王乙名下。2013年12月31
日，1325室过户至姚某名下。

2013年2月22日，王甲作为出卖人与高某作为买受人签订《存量房 屋买卖合同（经纪成交版）》，约定由买受人购买302室。房屋成交价 格为143万元。2013年3月1日，302室过户至高某名下。

2014年1月2日，王乙、姚某于北京市西城区民政局协议离婚，离婚 协议约定1325室归姚某所有。

2017年2月10日，姚某作为甲方（出卖方）与范某作为乙方（买受 方）、北京链家房地产经纪有限公司作为丙方（居间方）签订《补充协 议》，约定由买受人购买1325室。房屋成交价格为320万元。现1325室 已过户至范某名下，范某将320万元购房款全部支付给姚某。

王甲主张王乙、姚某伪造产权登记证书欺骗王甲，将1325室登记在 王乙名下，侵犯王甲的权益，故要求确认1325室归其所有。王乙对此予 以认可，表示王乙、姚某出于私心将1325室登记在王乙名下，但购房款 确实全部由王甲支付，故同意王甲的诉讼请求。姚某表示302室虽登记 在王甲名下，但实属王乙、姚某夫妻共同财产，1325室购房款系出售
302室所得，因此1325室亦为王乙、姚某之夫妻共同财产，王乙在婚姻 关系存续期间将1325室过户至姚某名下未侵犯王甲的权益。





【案件焦点】

1325室房屋是否应认定为王甲所有。

【法院裁判要旨】

北京市朝阳区人民法院经审理认为：不动产登记簿是物权归属和内 容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产 权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有 证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。当事人有证 据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的 真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案中，2013年1月 26日《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系王乙作为买受人与贾某作 为出卖人签订，该合同不违反法律规定，应属合法有效，贾某在收取合 理对价后按照合同约定将1325室过户至王乙名下并无不当。现王甲仅以 王乙违反双方签订的委托购房约定为由，要求确认1325室归王甲所有， 缺乏物权请求权基础，王甲提交的证据不足以推翻不动产权属证书之效 力，故对王甲的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼 证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国物权法》第十七条、《最 高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释
（一）》第二条规定，判决如下： 驳回王甲的全部诉讼请求。
北京市第三中级人民法院同意一审法院裁判意见。 【法官后语】
物权变动的公示（尤其是不动产物权登记）是物权制度中最为重要





的核心内容。

《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变
更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；第十六条规定，不动产登记 簿是判断物权归属和内容的依据。但现实中确实存在不动产登记簿记载 的物权权属和内容与其真实情况不一致的情形。不动产登记簿对不动产 物权权属具有推定效力，但此种推定系法律上的权利推定，而非事实推 定。因此，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问 题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载 与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享 有物权的，应予支持。在理解该条款的含义时，应该注意到，该条款强 调不动产登记簿记载有误，当事人又有证据加以证明，可以请求法院确 认物权。最常见的案例即为夫妻婚后取得的房产登记为一方名下，而根 据婚姻法的相关规定，该房产实际权利人应为夫妻双方，因此未登记方 请求法院确认该房屋为夫妻共同共有，法院应予支持。从以上案例可以 看出，该司法解释保护的是真实权利人的权益，弥补产权登记这一行政 行为的审查瑕疵，而并非为非权利人提供一条便捷通道。

本案中，王甲要求确认1325室归其所有的理由是，王甲与王乙签有 购买房屋的委托合同，其中对1325室的房产登记人有明确的约定，但是 在签订合同的过程中王乙擅自将1325室房屋登记在自己的名下，之后又 过户给姚某，以致形成本案。王甲以其为房款实际出资人为由，主张不 动产登记簿登记错误，要求确认1325室归其所有。必须注意到，2013年 1月26日《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系王乙作为买受人与贾 某作为出卖人签订，该合同不违反法律规定，应属合法有效，贾某在收 取合理对价后按照合同约定将1325室过户至王乙名下并无不当。产权登 记部门依据买卖合同的约定进行过户登记的行政行为并不存在权利瑕





疵，该行政行为并不构成“不动产登记簿的记载与真实权利状态不符”， 王乙购买1325室的行为亦不当然认定为无效，且1325室已变更登记两
次，王甲要求直接确认1325室归其所有，缺乏事实和法律依据，因此两 审法院均驳回了王甲的诉讼请求。关于王甲的救济途径，如王乙确实未 按照王甲的委托完成委托事项，以致损害了王甲的合法权益，王甲可依 相关法律向王乙主张损害赔偿。

编写人：北京市朝阳区人民法院 张君斓