——郑某诉福州金冠房地产开发有限公司、福州市鼓楼区建设局所有权确认案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
福建省福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初1242号民事判决 书

2.案由：所有权确认纠纷 3. 当事人
原告：郑某

被告：福州金冠房地产开发有限公司（以下简称金冠公司）、福州 市鼓楼区建设局（以下简称鼓楼区建设局）



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第三人：吴某、江甲 【基本案情】
湖前旧村改造项目9号楼为鼓楼区干部经济适用房，该住宅楼以金 冠公司为项目业主单位，由鼓楼区建设局具体实施， 自行筹资建设。鼓 楼区建设局将其中11套单元房与金冠公司进行置换，取得案涉房屋在内 的8套商品房。2004年7月28日，郑某与鼓楼区建设局设立的湖前旧改指 挥部订立《商品房买卖协议》，郑某向湖前旧改指挥部购买案涉房屋。 合同约定由湖前旧改指挥部负责组织郑某与金冠公司签署正式的购房合 同。郑某支付全额购房款后于2005年3月18日收到鼓楼区建设局的《湖 前旧村改造项目1号楼商品房交房通知单》，并于当日入住至今，但一 直未取得《房屋所有权证》《土地使用权证》。湖前旧村改造项目结束 后，鼓楼区建设局已撤销湖前旧改指挥部。2009年1月15日，金冠公司 被吊销营业执照。为了办理案涉房屋的过户事宜，经福州市政府办公厅 多次协调，2013年10月9日，鼓楼区建设局与郑某签订《商品房买卖合 同》。2016年4月29日，郑某取得《销售不动产统一发票》。

另，2004年9月30日，金冠公司就案涉房屋与江某签订《商品房买 卖合同》并办理了预售合同备案登记。江某已死亡，于2015年3月16日 被注销户口，吴某系江某妻子、江甲系江某女儿。

【案件焦点】

1.不动产买卖合同签订之后办理的备案登记的性质及效力如何，是 否具有对抗原始未经产权登记而对不动产事实占有者的效力；2.未办理 产权登记但已经实际占有不动产，其定性及效力如何，是否具有对抗效 力。





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【法院裁判要旨】

福建省福州市鼓楼区人民法院经审理认为：2004年7月28日，郑某 与湖前旧改指挥部就案涉房屋签订了《商品房买卖协议》，后于2013年 10月9日，鼓楼区建设局与郑某签订《商品房买卖合同》。2004年9月30 日，江某与金冠公司签订了《商品房买卖合同》，并且办理了备案登
记。以上房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法 规的强制性、禁止性规定，合法有效。

对于登记行为的性质和效力，根据《中华人民共和国城市房地产管 理法》第四十五条第二款规定，商品房预售合同登记备案是一种行政管 理行为，如未办理，则房管部门仅会对房屋销售方的开发商进行行政处 理，并未规定预售登记备案行为对商品房买卖合同双方之外的第三方发 生法律效力。即预售登记备案并不是一种物权意义上的登记备案，其法 律价值，在于通过行政管理手段保护商品房交易的安全，最大限度地保 障商品房买卖合同的实现。通过登记备案公示该合同， 目的在于公示一 个特定的债，并不具有物权效力，登记备案与否不对商品房买卖合同的 效力产生影响，也不会对合同之外第三方产生物权公示效力。

对于未办理不动产登记的合法占有的定性及效力，郑某已经根据
《商品房买卖合同》先行合法占有案涉房屋十余年，该实际占有已经具 备物权的性质，应优于普通债权。郑某与湖前旧改指挥部签订买卖合同 之后，案涉房屋已经于2005年3月18日交付给郑某。虽然没有办理完成 相应的产权登记手续，但是实际上该房屋的所有权已经发生移转。因
此，案涉房屋所有权应当归郑某所有，金冠公司、鼓楼区建设局应当协 助其办理案涉房屋的产权过户手续。依照《中华人民共和国合同法》第 六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、 第一百四十四条规定，判决：



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一、确认案涉房屋归郑某所有；

二、金冠公司、鼓楼区建设局于判决生效之日起十日内协助郑某办 理该房屋的产权过户手续。

【法官后语】

本案是我国商品房交易市场不断发展规范过程中存在的房屋所有权 移转过程中的登记行为、实际占有之间的效力位阶问题方面的具有代表 性的案例，反映出我国现行法律对商品房买卖各项登记制度的定性及与 商品房实际占有之间的效力位阶问题仍需进一步加以明确。

1.商品房预售合同登记定性及效力

2007年《中华人民共和国城市房地产管理法》修正，其中第四十五 条第二款对商品房预售合同备案登记制度进行了规定。但法律并未对该 登记行为的性质和效力进行规定。

针对商品房预售合同备案登记制度的定性，其主要是行政机关为更 好地监督商品房交易而采取的行政管理手段，旨在加强行政机关对商品 房买卖的监管，维护商品房交易市场的秩序，防止一房多卖，属于公法 调整范畴，并非借此登记制度阻却第三人与商品房出卖方的交易和商品 房的权属变动。

对于备案登记的效力问题，2003年施行的《最高人民法院关于审理 商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条对商品房买 卖合同备案登记对合同效力的影响问题进行了规定。商品房的预售备案 登记对于作为原因行为的商品房买卖合同并不产生影响，依据合同自由 以及我国物债两分的原则及法律体例，是较为明确的，但是其是否具备




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物权效力？对此，回答是否定的。前文已经对备案登记的性质予以明
确，该登记所能带来的效力仅限于对商品房出卖方存在一房多卖或者是 其他违背诚实信用原则的行为时，相应行政管理机关能够及时运用行政 管理手段对影响市场秩序的商品房销售商及其行为进行处罚和规制。其 并不能对合同相对人和第三人产生排除干预的效果。本案中，对鼓楼区 建设局与江某《商品房买卖合同》的备案登记并不能产生任何物权上的 效力，也不能对抗房屋实际占有人的合法占有。

2.未办理不动产登记的合法占有的定性及效力

《中华人民共和国物权法》第九条对不动产的物权变动进行了规
定，登记生效主义突出体现在不动产物权变动上。然而，由于许多历史 和现实原因，商品房可能完成或已经完成实际交付但是并未进行权属登 记。由于房屋作为不动产，其占有具有排他性的特点，因此在房屋买卖 合同双方完成最基本的合同义务，即出卖方完成交付、买受人完成房款 支付的情况下，对房屋的实际占有已经具有了物权属性，可以产生对抗 第三人的效力。即使在公示方面存在一定的瑕疵，仍可以采取后期补正 或者启动确认之诉的形式补足公示上的欠缺。就本案来看，郑某对房屋 的占有为有权占有，并且是以所有权人的名义进行占有，可以对抗第三 人的备案登记。

总之，由于市场情况的多样化，很有可能存在各种新的情况，不动 产登记虽然是不动产物权变动的法定生效要件，但是登记毕竟是一项具 有行政性质的旨在维护不动产交易秩序以及我国物权制度的工具和手
段，其最终目的都在于维护不动产交易市场的稳定和秩序，保护当事人 的合法权益，维护社会公平秩序。

编写人：福建省福州市鼓楼区人民法院 李怡凌林巧