裁判要旨
商品房预约合 同不具备《商品房销售管理 办法》第16条规定的商品 房买卖合同主要内容或出卖 人未实际收受购房款的，在 商品房未取得预售许可证情况下，预约合同不因此而无效。
案例概述
2021年，开发商与甲某签订房屋认购协议，约定甲某认购商品房，甲某据此交付认购金5万元。2023年，开发商因未取得 商品房预售许可证而被国土房管部门处罚。开发商据 此诉请确认案涉认购协议无效。
观点论述
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①《商品房销售管理办法》第16条规定， 商品房买卖合同应当具备以下内容：(1)当事人名称或者姓名和住所；(2)商品房基本状况；(3)商品房的销售方式； (4)商品房价款确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(5)交 付使用条件及日期……(12)违约责任；(13)双方约定的其他事项。 依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问 题的解释》第5条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商 品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并 且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。商品房预约合同不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同主要内容或出卖人未实际收受购房款的，在商品房未取得预售许可证情况下，预约合同不因此而无效。②本案中，双方所签认购协议约定内容既不完全具备商品房买卖合同主要内容，亦未约定房款支付方式和金额，更未实际支付购房价款，故案涉认购协议本质上仍属商品房预约合同，不属商品房预售合同，不能适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定，应认定案涉认购协议有效。判决驳回开发公司诉请。
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