——胡某与黄某琴等申请执行复议案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
重庆市第三中级人民法院(2019)渝03执复16号执行裁定书 2.案由：申请执行复议纠纷
3.当事人
复议申请人：胡某 申请执行人：黄某琴
被执行人：董某志、胡某莉 被申请人：董某、余某文
【基本案情】
黄某琴与胡某莉、董某志民间借贷纠纷一案，重庆市垫江县人民 法院在执行过程中，委托淘宝网络司法拍卖指卖董某志所有的七套房 产，并在淘宝网上发布《竞买公告》和《拍卖公告》。2018年4月7
日，董某、余某文联合竞买以218.36万元的最高价竞得。重庆市垫江 县人民法院于2018年5月2日作出拍卖成交裁定，将拍卖房产所有权过 户给了董某、余某文，国土局也已为董某、余某文办理了新的不动产 权证。但该院在交付过程中出现了该房屋实际情况和房产证记载内容 有出入，无法和房产证一一对应，需要国土局协助指认具体位置以及 买受人拒绝接受法院移交的除违章建筑外的有证房屋等问题。2018年8 月9日，重庆市垫江县人民法院向国土局送达了公函，委托该局对董某 志涉案房屋现状进行调查核实并予以函告。2018年8月14日，该局出具 复函称经测绘，拍卖房产实际建筑面积比产权证记载面积共计相差 261.29平方米。2018年8月27日，董某、余某文向该院申请撤销本次网 络司法拍卖。该院执行局遂作出裁定，撤销该院作出的拍卖成交裁定 书。2018年11月19日，案外人胡某向该院提出书面执行异议。本案在 执行异议审查过程中，国土局再次对涉案房屋进行了测量，并出具补 充复函称原证面积与实测建筑面积相差119.52平方米。
【案件焦点】
执行法院作出的撤销网络司法拍卖的裁定是否合法。
【法院裁判要旨】
重庆市垫江县人民法院经审理认为：胡某可作为利害关系人就撤 销拍卖行为提起执行行为异议。根据《最高人民法院关于人民法院网 络司法拍卖若干问题的规定》(以下简称《网络司法拍卖规定》)第 三十一条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件 适用法律若干问题的解释》第十四条第二款的规定，涉案房屋由于经 国土局现场测量，最终确定原证面积与实测建筑面积相差119.52平方
米，面积误差比绝对值超出3%,已致使买受人产生重大误解，买受人 请求撤销拍卖于法有据。
重庆市垫江县人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二 百二十五条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的 规定》第三十一条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同 纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款和《最高人民法 院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条 第一项规定，作出如下裁定：驳回异议人胡某的异议请求。胡某不服 异议裁定，向重庆市第三中级人民法院申请复议。重庆市第三中级人 民法院经审理认为：根据国土局前后两次测量及说明，拍卖的涉案房 屋有证面积与无证面积并存，而有证面积与实测面积有较大偏差及情 况变化，无法一一对应，交付范围无法确定。即法院向涉案房屋的买 受人董某、余某文客观上交付不能。据此，董某、余某文提出撤销涉 案房屋的拍卖，符合《网络司法拍卖规定》第三十一条第一款的规 定。
重庆市第三中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第 二百二十五条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问 题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，作出如下裁定：
驳回胡某的复议申请，维持重庆市垫江县人民法院(2018)渝 0231执异47号执行裁定。
【法官后语】
本案的争议焦点是执行法院作出的撤销网络司法拍卖的裁定是否 合法。虽然我国在2017年1月1日起正式施行的《网络司法拍卖规定》
中已针对网络司法拍卖的撤销权作出一些规定，但在司法实践中仍有 一些适用上的难题，如竞买人如何行使撤销权等。
具体到本案，主要涉及两个问题：一是竞买人行使撤销权的前提 条件。法院在拍卖前应当先期公告并公示相关信息，并对拍卖财产已 知瑕疵和权利负担等事项予以特别提示。《网络司法拍卖规定》第十 二条至第十五条规定，网络司法拍卖应先期公告，公告应包括拍卖财 产、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵等信息。法院应在公告发布当日 通过网络司法拍卖平台公示拍卖公告、竞价规则、拍卖财产权属、占 有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等信息，并对竞 买人应当具备的资格或条件、拍卖财产已知瑕疵和权利负担等事项予 以特别提示，否则可能承担瑕疵担保责任。在网络司法拍卖中，竞买 人一般只能通过网络平台查看拍卖财产的相关信息，对于在建工程、 土地使用权、房屋等牵涉法律关系较为复杂或财产权属不明晰或有瑕 疵的拍卖财产，竞买人难以真正了解拍卖财产的属性和特点，因此启 动网络司法拍卖程序前的对拍卖财产相关信息的公示公告和披露程度 要求应高于传统司法拍卖。为有效维护竞买人合法权益和司法公信 力，法院在拍卖前应对拍卖财产的瑕疵等情况进行全面细致调查，且 在履行交付拍卖财产的主合同义务外，还应履行作为拍卖人的说明拍 卖财产权属、瑕疵及权利负担等附随义务。本案中，法院之所以无法 将拍卖房产顺利交付给买受人，就是因未在拍卖前对拍卖房产的实际 情况和房产证记载内容进行全面调查和核实。二是竞买人行使撤销权 的标准。竞买人应作为行使撤销权的主体。《网络司法拍卖规定》第 三十一条中规定行使撤销权的主体为“当事人、利害关系人”,从该条 规定的具体内容来看，应对“利害关系人”作扩大解释，网络司法拍卖 的竞拍结果将直接影响竞买人的利益，在出现损害其竞买利益的法定 可撤销情形时，应赋予竞买人行使撤销权的主体资格。同时，竞买人
要启动撤销网络司法拍卖的程序，必须符合网络司法拍卖行为严重违 反程序、损害当事人或竞买人利益等六种法定情形之一。本案中，买 受人向法院申请撤销本次网络司法拍卖即符合《网络司法拍卖规定》 第三十一条第一款规定的情形：一是拍卖房产的房产证记载面积与实 际建筑面积相差较大，属于拍卖标的物的重大瑕疵；二是因买受人竞 买前对拍卖房产以上重大瑕疵不知情，并由此产生重大误解，而现买 受人不愿接受拍卖财产，结合其购买意图，可认定为购买目的无法实 现；三是拍卖房产有证面积与无证面积并存，而有证面积与实测面积 有较大的偏差及情况变化，无法一一对应，交付范围无法确定，法院 向买受人客观上交付不能。综上，买受人董某、余某文请求法院撤销 拍卖于法有据，法院据此作出的撤销拍卖的裁定并无不当。
作为法官，不应机械地套用法律条文，而应对法律条文进行准确 理解、深入解读，以实现法律效果和社会效果相统一。
编写人：重庆市第三中级人民法院张晓霞
