厦门联发电子商城开发有限公司诉黄某林房屋租赁合同案｜合同纠纷案例解析

合同纠纷是司法实践中最常见的民事案件类型，涉及买卖合同、借款合同、承揽合同、租赁合同等多个领域。本文解析中国法院2020年度案例「厦门联发电子商城开发有限公司诉黄某林房屋租赁合同案」，从案情梳理、裁判理由、实务要点三个维度深度剖析，为当事人处理合同纠纷提供法律参考。

📝 案情简介

2015年8月24日，联发公司作为出租方、厦门联发电子广场管理有 限公司作业管理方、黄某林作为承租方签订一份《厦门赛格电子市场房 屋租赁合同》，约定联发公司将坐落于厦门市湖里区园山南路800号厦 门赛格电子市场三层C区3××5室的房屋出租给黄某林；房屋月租金为 3096元，按季度结算；合同签订时，黄某林应向联发公司缴纳租赁期间 押金3600元；合同签订后三日内，若黄某林未支付押金，则联发公司有 权将房屋另行出租；黄某林应按合同规定期限缴纳租金，违约除补交租 金外，每逾期一日按月租金的千分之五向联发公司交付违约金；本合同 经联发公司、厦门联发电子广场管理有限公司、黄某林三方签章后并在 黄某林缴纳押金之日起生效。 联发公司向一审法院起诉请求：黄某林向联发公司支付拖欠的2015 年9月1日至2016年5月31日的租金15840元及逾期违约金（计至2016年5 月31日为121元；此后违约金按月租金的日千分之五，自2016年6月1日 起计至还清所有款项之日止）。 黄某林辩称：1.签订合同的时候其仅在空白的合同上签字，联发公 司并未在合同上签字盖章，黄某林也未拿到合同，故案涉合同不成立； 2.虽然联发公司之后在黄某林提前签订好的合同上补盖章，但其未将合 同送交给黄某林，即便合同成立，根据合同第十四条的约定，黄某林未 向联发公司支付押金，合同不生效，联发公司要求黄某林支付租金没有 依据；3.赛格电子城三楼油画城从未开业，联发公司未将讼争房屋交付 黄某林使用，联发公司与黄某林签订合同的时候，即联发公司在赛格电 子商城招商时，向黄某林承诺招满50家后开业运营，实际招商情况不理 想，三楼油画城未开业，黄某林未实际使用讼争房屋；4.联发公司的部 分诉讼请求已经过了诉讼时效，联发公司起诉状载明的时间为2016年12 月23日，故2015年8月24日至2015年12月22日的租金已超过一年的诉讼 时效。综上，讼争租赁合同不成立也未生效，联发公司未将讼争房屋交 付给黄某林使用，联发公司要求黄某林支付租金无依据，且联发公司的 部分请求已超过一年的诉讼时效。 庭审中，联发公司确认黄某林未缴纳押金。联发公司提交《租金缴 交通知单》《催促函》《欠款明细》《律师函》等证据要用于证明黄某 林拖欠讼争房屋自2015年9月1日至2016年5月31日的租金15840元及计至 2016年5月31日的违约金121元。双方确认讼争房屋内存放有黄某林的皮 雕画，联发公司主张皮雕画系黄某林搬进讼争房屋的，但黄某林主张皮 雕画系其应联发公司的招商需要，交给联发公司的工作人员搬进讼争房

⚖️ 法院认为（裁判理由与论证）

福建省厦门市湖里区人民法院经审理认为：租赁合同是出租人将租 赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照 约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 本案中，黄某林否认接收了租赁物，联发公司亦无证据表明将租赁物交 付黄某林，双方对于租赁物是否交付的事实存在争议，联发公司应当承 担举证责任。《中华人民共和国合同法》规定，当事人对合同的效力可 以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。本案中，联发 公司与黄某林签订的租赁合同约定合同在黄某林缴纳押金之日起生效， 因黄某林未缴纳押金，双方约定的租赁合同的生效条件尚未成就。联发 公司提交的《租金缴交通知单》《催促函》《欠款明细》和《律师函》 等证据，均系其单方制作且联发公司无证据表明其已将上述《租金缴交 通知单》《催促函》《律师函》等送达给黄某林。虽讼争房屋内存放有 黄某林的皮雕画，但综合考虑讼争租赁合同的生效条件尚未成就及联发 公司无证据证明其已将讼争房屋交付给黄某林，故采信黄某林关于存放 皮雕画的说法。现联发公司不能证明其已将讼争房屋交付黄某林使用及 黄某林拖欠租金的事实，故联发公司请求判令黄某林支付拖欠的租金及 逾期违约金，没有合同、事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民 共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国 民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回联发公司的诉 联发公司不服原审判决，向厦门市中级人民法院提起上诉。 福建省厦门市中级人民法院经审理认为：上诉人联发公司与被上诉 人黄某林于2015年8月24日签订的《厦门赛格电子市场房屋租赁合 同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效 力性强制性规定，应认定为有效合同。虽然合同约定在黄某林缴纳押金 之日起生效，黄某林未缴纳押金，但黄某林的部分皮雕画已经搬入讼争 房屋，足以认定黄某林已实际占有、使用租赁物，双方已以实际行动变 更了《厦门赛格电子市场房屋租赁合同》中“合同自黄某林缴纳押金之 日起生效”的约定，本案租赁合同已生效。一审认定合同未生效错误， 予以纠正。上诉人联发公司的上诉有理，予以采纳。依照《中华人民共 和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民 事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判 一、撤销福建省厦门市湖里区人民法院（2017）闽0206民初1213号 二、黄某林应于本判决生效之日起十日内支付联发公司2015年12月 23日至2016年5月31日的房屋租金5444元；如果未按本判决指定的期间 履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五 十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 三、驳回联发公司的其他诉讼请求。

💡 实务要点与维权指引

结合本案裁判规则及《民法典》合同编相关规定，合同纠纷案件中当事人应当重点关注以下实务要点：

一、合同效力的认定。合同是否成立并生效，应当根据《民法典》第四百九十条关于合同成立的规定、第五百零二条关于合同生效的规定综合判断。主张合同无效的一方应当对合同存在无效情形（如违反强制性法律规定、违背公序良俗等）承担举证责任。

二、合同履行的举证责任。主张已履行合同义务的一方应当提供合同原件、付款凭证、交货记录、往来函件、验收单据等证据。建议当事人在合同履行过程中注意保留书面证据，避免仅以口头约定方式履行合同导致举证困难。

三、违约责任的承担。根据《民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。违约方的赔偿范围包括直接损失和可得利益损失，但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

四、诉讼时效的把握。普通诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。建议权利人在时效期间内及时主张权利，通过发送律师函、提起诉讼等方式中断时效，避免因超过诉讼时效而丧失胜诉权。

📚 法律依据

依据《中华人民共和国民法典》第四百九十条，当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。

依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

👨‍⚖️ 律师简介

刘永升律师，专注合同纠纷、民间借贷、买卖合同、租赁合同等法律领域，熟悉商丘及周边地区法院裁判规则，已成功代理多起合同纠纷案件，为当事人挽回经济损失。

执业机构：河南振商律师事务所 | 执业年限：十年 | 累计代理案件：3000余起

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本文为法律知识科普，基于中国法院年度案例整理，仅供参考，不构成个案法律意见。具体案件请结合实际情况咨询专业律师。