金某平诉吴某牛执行异议之诉案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
湖北省咸宁市中级人民法院(2022)鄂12民终2856号民事判决书
2.案由：执行异议之诉
3. 当事人
原告(上诉人):金某平
被告(被上诉人):吴某牛
第三人(被上诉人):金某明

【基本案情】
2017年3月13日，金某平在通某县某居民委员会监证单位和金某明签订 了《房屋买卖协议》,陈某华作为第三方于同日在协议签名，该协议约定金某 明将位于通某县某四层的房产卖给金某平，总房款58万元，需一次性付完房款 的方式。金某明向金某平出具收到金某平58万元的购房款收条后，金某平将 58万元的购房款分别于2017年3月17日付给陈某华42万元(其中38万元通 过转账给陈某华、现金4万元给陈某华),又通过转账付给刘某耀16万元。金 某平于2017年3月17日前付清了全部的58万元购房款后，金某明也依约将房 屋立即移交给了金某平，并将该房屋所有权证和国有土地使用证一并交给了金 某平。因金某明与吴某牛民间借贷纠纷一案，一审法院于2021年11月29日作

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出(2021)鄂1222民初1537号民事判决，判决金某明在判决生效后三十日内 偿还吴某牛借款本金20万元及利息(2014年6月1日至2020年8月19日期间 利息以本金20万元按月利率2%计算，2020年8月19日之后的利息按年利率 15.4%计算至付清之日止)。判决生效后，因金某明未能履行判决书确定的义 务，2022年2月21日，吴某牛向一审法院申请强制执行， 一审法院于同日执 行立案；在执行过程中， 一审法院于2022年6月13日作出(2022)鄂1222执 279号之一执行裁定，查封了金某明名下的案涉四层楼房。金某平在上述房屋 被查封后，向法院执行部门提出异议，其主要理由是金某明将案涉的四层楼房 卖给金某平，总房款58万元，采用一次性付款的方式，原告于2017年3月17 日前付清了全部的58万元购房款，金某明也依约将房屋移交给了金某平，并将 该房所有权证书也交给了金某平。仅未办理过户手续。故要求法院解除对系争 房屋的查封。通城县人民法院对此依法组成合议庭进行了审查，并于2022年9 月20日作出(2022)鄂1222执异57号执行裁定书，裁定驳回金某平提出的异 议。金某平遂提起本案诉讼，要求判如所请。以上事实有原、被告向一审法院 提交证据及原、被告，第三人陈述在卷佐证。

【案件焦点】
案外人金某平对于诉争的房屋产权是否享有足以排除强制执行的民事权益。
【法院裁判要旨】
湖北省通城县人民法院经审理认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华 人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定：“民法典施 行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用 民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案系争房屋是第三 人金某明个人所有，根据民法典相关规定，系争房屋应属第三人金某明个人单 独所有财产。依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条明确规定，“不动 产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发 生效力，但是法律另有规定的除外”。双方在买卖协议中约定上述房屋产权均

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归金某平所有，这是第三人对自己在系争房屋产权中所拥有份额的处分，该处 分行为未经产权变更登记并不直接发生物权变动的法律效果，也不具有对抗第 三人的法律效力。因系争房屋的产权未发生变更登记，第三人金某明仍为系争 房屋的登记产权人，其在系争房屋中的产权份额尚未变动至金某明名下，故在 第三人对外尚存未履行债务的情况下，被告吴某牛作为第三人的债权人，要求 对第三人名下的财产予以司法查封并申请强制执行符合法律规定。金某平依据 《房屋买卖协议》对系争房屋产权的约定要求确认系争房屋的所有权属其所有， 并要求解除对系争房屋的司法查封、停止对系争房屋执行的诉讼请求，于法无 据， 一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百零 九条、第二百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》(2021年)第二百三十 四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》(2022 年)第三百一十一条之规定，判决驳回金某平的诉讼请求。
金某平提起上诉。湖北省咸宁市中级人民法院经审理认为：本案诉争焦点 是执行案外人金某平对于诉争的房屋产权是否享有足以排除强制执行的民事权 益。结合一、二审法庭调查，法院分述评判如下：
一 、关于金某明与金某平房屋买卖的事实。经查，2017年3月13日在监 证单位通某县某村委会监证下，金某明(甲方)和金某平(乙方)签订了《房 屋买卖协议》,陈某华为金某明(甲方)委托代理人，陈某华为金某明的妹夫 经授权有权帮处理甲方房产买卖事宜。该协议约定金某明将案涉四层的房产卖 给金某平，总房款58万元，需一次性付完房款。金某平将58万元的购房款分 别于2017年3月17日付给陈某华42万元(其中38万元通过转账给陈某华、 现金4万元给陈某华),又通过转账付给刘某耀16万元。金某平于2017年3月 17日前付清了全部的58万元购房款，金某明向金某平出具收到金某平58万元 的购房款收条，金某明依约将房屋(毛坯房)移交给了金某平，并且将该房屋 所有权证和国有土地使用证一并交给了金某平。上述事实，金某明与金某平关 于案涉房屋买卖、付款、交付陈述相吻合，陈某华有相关陈述佐证，并有通某 县某村委会、通某县某社区书面证明证实。

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二 、关于房屋的交付装饰使用情况。2017年3月13日金某明将案涉房屋 卖给了金某平，分两次转款54万元，给付现金4万元，金某明出具了收到金某 平买房款58万元收条，金某明即将该房屋(毛坯房)及土地证、房产证等相 关手续一并交给了金某平。2018年2月金某平将该毛坯房进行装修。一审庭审 时，证人刘某亚、张某亮出庭证明他们帮金某明装修上述所购房屋的事实。通 某县某村委会向法庭出具书面证明：“2017年3月17日金某明将案涉的四层楼 房出售给金某平，并将房产手续过户给金某平，特此证明。”通某县某社区向 法庭出具书面证明：“兹有我社区常住居民金某平，2017年3月16日金某明将 案涉的四层楼房出售给金某平，该房屋出售时为毛坯状态，金某平于2018年上 半年装修，农历2018年底乔迁入住至今的事实。”金某平还向法庭提交了其投 资装修的房屋、家人生活居住于该房屋的照片，金某平用手机缴纳电费的缴费 凭证。上述证据证明金某明2017年3月将该房屋(毛坯房)及土地证、房产 证等相关手续一并交给了金某平，金某平自2018年上半年装修该房屋，农历 2018年底金某平家庭搬迁入住该房屋至今的事实。
三 、关于当事人是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民 法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定： “案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享 有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民 法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执 行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权 利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合 法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产； (三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照 人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案 中，首先是看房屋买卖时间，2017年3月13日金某明与金某平签订了案涉房 屋书面买卖合同，通城县人民法院于2022年6月13日作出(2022)鄂1222执 279号之一执行裁定，查封了金某明名下的案涉四层楼房。即签订房屋买卖合

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同时间在法院查封之前。其次，在通城县人民法院查封之前金某平已装修入住 房屋，合法占有了该不动产，且属于金某平家庭生活基本保障住房，当地基层 社区、基层组织已向法庭出具了证明，能够与上述事实相吻合。通城县不动产 登记中心信息记载：金某平无其他房屋登记记录，通城县不动产登记中心信息 载明案涉房屋无抵押、无预告、无预抵登记，即案涉房屋无房屋抵押他项权登 记。金某平于2017年3月17日前付清了全部的58万元购房款，金某明已出具 了收到金某平购房款收条。通某县塘某村民委员会出具了书面证明，金某平 2017年以来多次要求金某明回通城办理房屋过户，由于金某明一直在外地造成 金某平无法过户，该事实与金某明与金某平在法庭陈述内容相一致。基于以上 事实，金某平在法院查封案涉房产之前已经签订了真实有效的购房合同，并已 合法占有使用案涉房屋，未办理过户登记是由于金某明一直在外地未回的原因， 不可归责于房屋买受人。本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议 和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，金某平对案涉房屋享有 足以排除强制执行的民事权益。故一审适用法律错误，法院依法予以纠正。
湖北省咸宁市中级人民法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异 议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华 人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、《中华人民共和国民事诉讼 法》第一百七十七条第一款第二项之规定，判决如下：
一 、撤销湖北省通城县人民法院(2022)鄂1222民初2580号民事判决； 二 、不得执行金某明名下案涉房产。
【法官后语】
家庭是公民回归自我的港湾，而房屋就是家庭的物质基础，由此引出房屋 居住权是公民生存保障权的重要内容。实践中，并非所有的房屋合法拥有者都 能够顺利地办理不动产权证，由于不可归责于善意房屋买受人的情况下，此时 房屋买受人的物权期待权应当予以维护，从而有效保障善意房屋买受人的生存 权。基于此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题 的规定》第二十八条、第二十九条对房屋买受人的权益保障作出了权威规定。

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1. 基于生存权保障应当给予房屋买受人优先权
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条、第二十九条立足以人为本对房屋买受人生存权的保障作出了明确 规定。在不可归责于房屋买受人的情形下，赋予买受人普通债权(不动产物权 期待权)的优先权，避免因房屋出让人恶意钻法律空子，损害善意买受人的合 法权益，实现案件三个效果的有机统一。本案中，关于金某明(卖方)与金某 平(买方)签订房屋买卖合同转让房屋的基本事实清楚，金某明将案涉房屋卖 给金某平，金某平分二次转款54万元给金某明，给付现金4万元，金某明出具 了收到金某平购房款58万元收条，金某平投资将该毛坯房进行装修并居住至 今。金某明常年在外打工经商，一直没有回乡造成房屋未过户，未办理过户其 归责原因在于卖方的责任。
2.基于房屋买卖合同应当查明的基础事实
查明执行异议之诉所涉及的房屋买卖基础事实包括：房屋买卖合同、购房 款是否支付、房屋是否装修和居住与否，基层组织对于上述基础事实能否印证， 总之要在个案中体现房住不炒原则，房屋是用来住的，不是用来炒的，贯彻社 会主义核心价值观，维护社会公平正义。
3.基于执行异议之诉对于关联证据的审查
案外人执行异议之诉案件中，通常原告为房屋买受人，被告为申请执行人， 第三人为房屋出让人。房屋买受人提交的证据包括房屋买卖合同、购房款支付 凭证、房屋装修和居住的相关证据，基层组织出具房屋买受人买房等相关佐证 证明。被告方通常会提出房屋买卖合同存在瑕疵的相关证据，以及被告的债权 享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权等证据。本案中，吴某牛对金某明民 间借贷债权仅为普通债权，且通城县不动产登记中心证明案涉房屋无抵押、无 预告、无预抵登记，即案涉房屋无房屋抵押他项权登记，房屋出让方第三人金 某明的证言与原告金某平的陈述相互一致，通城县不动产登记中心出具证明证 实金某平在该县无其他房屋登记记录，该证据证明原告所购的房屋确属用于生 存居住目的，上述证据链相互关联，能够环环相扣，是案外人执行异议之诉案



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件的证据审查关键点，证明金某平对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事 权益。
4.基于裁判的社会效果看应当维护房屋买受人的合法权益
案涉房屋自2017年金某明出让给金某平以来，该房屋出售时属毛坯房， 2018年金某平投资对该毛坯房进行了装修，添置购买了家电和家具等生活日用 品，自2018年至今已在案涉房屋居住生活了5年。案涉房屋自毛坯房装修成为 可供生活居住的房屋，该物权已成为一个全新的、复合的、不可拆分的财产权 益，其市场价值远远超过了原毛坯房的价值，以以人为本、物尽其用为出发点， 亦应当支持金某平的诉讼请求。
编写人：湖北省咸宁市中级人民法院王力