田某诉某典当公司案外人执行异议之诉案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
山东省威海市中级人民法院(2022)鲁10民终1477号民事判决书

一、对不动产的执行 35

2. 案由：案外人执行异议之诉 3.当事人
原告(被上诉人、申请执行人):某典当公司 被告(上诉人、案外人):田某
第三人：孙某

【基本案情】
2018年7月8日，孙某与田某签订《房产买卖合同》,约定：田某购买孙 某所有的坐落于R 市的房产，房产交易价格为43万元；田某向孙某支付6万 元作为购房定金，7月8日前支付25万元给孙某先还银行贷款，余款在7月 底前付清，孙某把该房产在银行的所有抵押材料全部转给田某作为抵押；田 某同意孙某暂不能办理房产权证，待开发商何时能办证，孙某积极配合办证， 孙某办完产权证后交由田某抵押，待田某需要办理过户手续时，孙某积极配 合。合同签订后，田某分多笔向孙某支付了房款，并对案涉房屋进行了装修及 占有使用。
2019年3月14日，孙某向田某出具了收到房款43万元的收条一份，同月 18日案涉房屋登记到孙某名下，房产证原件由田某持有。
后孙某以证书遗失为由重新补办了不动产权证书，并于2021年3月9日以 案涉房屋为当物向某典当公司典当借款，次日办理了不动产抵押登记。因孙某 未按时支付款项，某典当公司于2021年6月1日起诉，生效判决判令：孙某向 某典当公司支付当金本金、综合费、违约金、律师代理费等，某典当公司在上 述债权范围内，对案涉房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；驳回 某典当公司其他诉讼请求。因孙某未履行生效判决确定的付款义务，某典当公 司于2021年9月2日向一审法院申请执行。
2021年9月30日， 一审法院作出(2021)鲁1002执3451号之三执行裁 定，查封了案涉房屋。后田某向一审法院提出执行异议。 一审法院作出 (2021)鲁1002执异174号执行裁定，裁定中止对案涉房屋的执行。某典当公 司不服，于法定期限内诉至一审法院，要求继续执行案涉房屋。诉讼中，某典

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当公司在认可其设定抵押时对抵押房产进行过调查，但并未入屋查看。 另查明，田某及其妻子在R 市无房产购置记录。
【案件焦点】
案外人田某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
【法院裁判要旨】
山东省威海市环翠区人民法院经审理认为：不动产物权的设立、变更、转 让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定 的除外。案涉房屋现仍登记在孙某名下，虽然田某提供其与孙某于2018年7月 8日签订的房屋买卖合同、缴纳房款的转账凭证、收款收据、水电费缴纳凭证 等，可以证实其作为执行标的买受人的主体身份，但因案涉房屋尚未办理产权 变更登记手续，故田某依据房屋买卖合同仅享有请求孙某办理房屋产权变更登 记的债权请求权。而某典当公司于2021年3月10日就上述案涉房屋办理了抵 押权登记，即依法对案涉房屋享有抵押物权，从权利顺位来说具有优先性。田 某作为买受人排除登记在被执行人孙某名下的不动产需要具备法定条件，即便 田某所提供的相关证据显示系在抵押、查封前签订书面买卖合同、交付房款及 占有房屋，但房屋产权变更登记系由买卖双方共同配合办理，田某称孙某一直 推托导致双方未能办理产权变更登记，但未提供充分的证据予以证实，结合田 某关于其签订合同时考虑产权变更登记的税费问题及其当时无力承担产权变更 登记的税费的陈述，案涉房屋自2019年3月18日办理不动产权证书至某典当 公司设立抵押权时已近两年的时间，田某对于案涉房屋物权未能变动明显负有 过错，其对案涉房屋不享有足以排除执行的权利。
山东省威海市环翠区人民法院依照《中华人民共和国物权法》(2007年10 月1日起施行，现已失效)第六条、第九条，《最高人民法院关于人民法院办 理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《最高人 民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二 款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定判决：

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准予继续执行位于R 市的案涉房屋。
田某不服一审判决，提起上诉。山东省威海市中级人民法院审理认为：首 先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 (以下简称《执行异议和复议规定》)第二十七条规定：“申请执行人对执行标 的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排 除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本规定适用条件 虽然为申请执行人对案涉标的享有担保物权，但该担保物权的成立需要担保权 人、被担保人对此善意且无过失，如果其在案外人据以排除强制执行的法律关 系之后成立，一般不宜认定为符合该第二十七条的要件。本案中，田某在2018 年7月8日即与抵押人孙某签订了《房屋买卖合同》。虽然案涉房屋尚未办理 过户，但孙某在明知案涉房屋已经出卖给田某、不动产权证书原件由田某持有 的情况下，未取得田某的同意，恶意挂失原不动产权证书将案涉房屋抵押给某 典当公司，该行为显然不符合诚实信用原则，难言善意。某典当公司作为非银 行金融机构，在对该类标的设立抵押权时，未对抵押物的状况进行详尽调查， 不能认定其已经尽到高度、合理的注意义务，亦难以认定其为善意抵押权人。 故，某典当公司虽对案涉房屋享有抵押权亦不能当然排除田某的异议请求。
其次，本案情形符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定。一是田某 与孙某签订《房屋买卖合同》的时间为2018年7月8日，系于人民法院查封前 签订了合法有效的书面买卖合同。二是田某提交装修合同、水电费缴费等证据 证明其对案涉房屋进行了事实上占有，且时间早于人民法院对案涉房屋查封时 间。三是田某提供了银行账户交易明细、收条等，证明其于2019年3月14日 已支付了全部购房款。四是案涉房屋未能办理过户登记手续的原因难以认定为 田某的自身原因，田某与孙某签订《房屋买卖合同》时，孙某尚未取得不动产 权证，案涉房屋满足办证条件时只能办至孙某名下，再变更登记至田某名下， 田某已经预见到该行为的风险，采取持有不动产权证原件的行为规避房屋登记 与事实不符的风险，但孙某采取挂失原不动产权证的方式另行办理不动产权证， 其行为已超出一般善良买受人的注意义务范围，再加上某典当公司未能严格审

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查抵押物的状态，导致案涉房屋被孙某典当借款并设定抵押；田某即使能够催 促孙某协助其办理不动产权证变更登记手续，也因孙某存在挂失原不动产权证、 将案涉房屋典当等行为，事实上亦不可能配合田某办理产权过户登记手续，故 难以认定案涉房屋未能办理过户登记手续系因田某自身原因所致。五是除案涉 房屋外，田某与其妻子在R 市再无不动产登记记录，其对案涉房屋享有居住利 益，而某典当公司对案涉房屋享有的受偿权系为满足其典当借款之债，田某的 权益更应优先加以保护。综上，田某对于案涉房屋享有足以排除执行的权益， 一审判令继续执行案涉房屋不当，法院予以纠正。
山东省威海市中级人民依法参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异 议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，依照《中华人民共和国民事诉讼 法》第一百七十七条第一款第二项、第二百三十四条，《最高人民法院关于适 用〈中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十一条第二项之规定，作 出如下判决：
一 、撤销山东省威海市环翠区人民法院(2022)鲁1002民初297号民事判决； 二 、驳回某典当公司的诉讼请求。
【法官后语】
执行异议之诉制度的设立是为了在民事强制执行领域进一步完善执行权制 约和监督机制，防范错误执行。民事执行中存在多面法律关系，执行异议之诉 中执行债权和排除执行权益形成了竞争关系，孰优孰劣，哪方利益更具有优先 性的判断，就成为执行异议之诉的制度价值所在。
案外人对执行标的享有的民事权益是否足以排除强制执行，应根据该民事 权益的实体法性质和效力进行判断，需要综合斟酌申请执行人信赖利益的保护、 案外人生存权的保障、权利性质等因素，一般遵循生存权优先、抵押权等优先 权优先的原则进行审查处理。本案中，案涉房产上存在某典当公司的抵押权和 案外人田某的物权期待权，抵押权为法定优先权，而田某作为购房者的居住权 亦需要保护，两者冲突时，如何确定权利保护顺位为本案审理的焦点问题。笔 者认为，应从以下几个方面予以审查：

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一 、审查权利冲突应遵循的基本原则
当同一标的物上存在不同性质的权利且相互冲突时，除法律及司法解释另 有规定外，应当遵循法定优先权优先于物权，物权优先于债权，法律规定的特 殊债权优先于普通债权，普通债权平等保护的基本原则进行审理。《执行异议 和复议规定》第二十七条确立了享有担保物权的申请执行人的优先受偿地位， 同时基于对一些特定权益优先保护的必要，通过“但书”予以排除。担保物权 在权利实现上的序位甚至高于所有权，故在执行异议之诉案件中，案外人若要 阻止对执行标的的执行，应举证证明其就执行标的享有法律或司法解释明确规 定的优先于担保物权等优先受偿权的权利。
二 、区分担保物权与其他特殊权利的保护顺位
1. 抵押权与一般买受人的物权期待权相冲突。我国物权法和民法典均规定 了不动产物权的变动一般以登记公示的方法，故经依法登记的不动产物权不仅 具有绝对效力，而且通常能够对抗善意第三人。《执行异议和复议规定》第二 十八条规定了一般不动产善意买受人可排除执行的情形，而对于一般不动产买 受人，其享有的仅为物权期待权，而非既得物权，该权利本质上还是债权请求 权，根据二者在民事权利体系中的位阶，该权利应劣后于担保物权。案例中的 田某如仅为一般不动产买受人，其仅能对抗对孙某享有普通债权的债权人，在 某典当公司善意且其所取得的抵押权不存在效力瑕疵的情况下，田某无权以其 物权期待权对抗某典当公司的抵押权。
2.抵押权与商品房消费者的生存权相冲突。为保护消费者生存、居住的基 本权利，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定了交 付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，《执 行异议和复议规定》第二十九条也作出了类似的规定，此情形突破了抵押权优 先性的基本原则，属于例外情形，不能无限扩大至一般房屋买卖合同的买受人。 而在司法实践中，存在部分购买二手房屋作为生活居住使用的购房人，且符合 《执行异议和复议规定》第二十八条的四种情形，但其并非商品房消费者的身 份，该部分购房人的权利能否排除抵押权，相关法律规定均未明确，应结合个

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案案情予以分析。案例中的田某系从孙某处购买案涉房屋，其此前已与孙某签 订合法有效的书面合同、支付全部房款，亦在房屋中居住多年，虽未办理过户 登记，但出卖人孙某尚未取得不动产权证，案涉房屋满足办证条件时只能办至 孙某名下，再变更登记至田某名下，田某已经预见到该行为的风险，采取持有 不动产权证原件的行为规避房屋登记与事实不符的风险，故未办理过户登记不 能归责于田某，本案情形符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定。田某 虽非商品房消费者，但其夫妻名下在R 市均无其他用于居住的房屋，田某所面 临的处境与消费者购房人并无二致，均享有生存权、居住权获得法律优先保护 的法益，故本案可参照司法解释精神，认定田某享有排除强制执行的民事权益。
3. 抵押权与依法登记设立的居住权相冲突。《中华人民共和国民法典》第 三百六十八条规定居住权的设立以登记为要件。因抵押权亦以登记为设立要件， 如其设立在先，则后设立的居住权人难言善意，居住权难以排除在先的抵押权。 而如果居住权设立在先，参考“抵押不破租赁”原则，居住权作为法定的用益 物权，其效力优于房屋租赁权，故亦应优于设立在后的抵押权。
三、审查担保物权人是否构成善意取得
《执行异议和复议规定》第二十七条规定的适用条件虽然为申请执行人对 案涉标的享有担保物权，但该担保物权的成立需要担保权人、被担保人对此善 意且无过失。尤其是作为抵押权人的银行、典当公司等机构，其在设定抵押时 对标的物进行全面、细致、彻底的背景调查，如果未尽到专业机构的注意义务， 在与案外人的生存权相比较时，应当否认其抵押权的优先效力。本案中，田某 已对案涉房屋进行了装修及占有使用，某典当公司在设定抵押时未对抵押物进 行完全的调查，未通过现场查看、调查物业、查看水电费等方式了解抵押物现 状，无法认定其善意无过错。而被担保人孙某在明知案涉房屋已经出卖给田某、 不动产权证书原件由田某持有的情况下，未取得田某的同意，恶意挂失原不动 产权证书将案涉房屋抵押给某典当公司，该行为显然不符合诚实信用原则，更 非善意。在此情形下，某典当公司的抵押权不足以排除购房人田某生存、居住 的权利。



一、对不动产的执行


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综上，审理执行异议之诉案件中，在同一不动产存在担保物权、建设工程 优先权、一般不动产买受人的物权期待权、消费者购房人的生存权及居住权人 的居住权相冲突时，应根据法定的权利位阶进行处理，同时需要审查不同权利 的设立时间、权利人是否构成善意、案外人有无过错、有无优先保护的法益等 因素综合判断，既保护申请执行人的信赖利益，又有效保障案外人生存、居住 权利，衡平各方当事人利益。
编写人：山东省威海市中级人民法院 张燕妮陈曦