——C 大厦业主委员会诉某市规划和自然资源委员会 某区分局房屋所有权登记案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第一中级人民法院(2022)京01行终1191号行政判决书 2.案由：房屋所有权登记
3.当事人
原告(上诉人):C 大厦业主委员会(以下简称C 大厦业委会)
被告(被上诉人):某市规划和自然资源委员会某区分局(以下简称某市 规自委某区分局)
第三人：李某
【基本案情】
2005年8月20日，出卖人投资公司与买受人李某就涉案房屋签订了《北 京市商品房现房买卖合同》,合同附件一为C 大厦一层房屋平面图。2013年9 月17日，李某取得房屋所有权证，后附房地平面图显示涉案房屋坐落方向与指
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北方向垂直。2019年10月29日，李某持房屋所有权证向某市规自委某区分局 提出书面换证申请，并提交了申请书、房地平面图等材料，其中房地平面图显 示涉案房屋坐落方向与指北方向平行。2019年10月31日，某市规自委某区分 局向李某核发了不动产权证，其中，房屋所有权人、共有情况、性质、面积等 记载事项均无变动；附记载明：“换发原不动产权证号：第×x号，原登记日期： 2013-09-17”;所附房地平面图显示涉案房屋坐落方向与指北方向平行。C 大 厦业委会不服，提起行政诉讼，请求法院依法判令被告撤销关于涉案房屋《商 品房买卖合同》附图登记及不动产权证后附平面图的行政登记，将上述两份文 件恢复原始登记状态。
另查明，2009年10月21日，某区房屋土地经营管理中心测绘队出具的C 大厦《房屋土地测绘技术报告书》中，涉案房屋所在一层的房屋分层平面示意 图显示，涉案房屋坐落方向系与指北方向平行位置。该平面示意图与《北京市 商品房现房买卖合同》附件一中的房屋平面图一致。
再查明，2017年7月26日，C 大厦业委会以建筑物区分所有权纠纷为由， 向本院提起民事诉讼。2019年10月25日，本院作出民事判决，认定涉案房屋 系C 大厦共有部分。投资公司不服，向北京市第一中级人民法院提出上诉。 2020年5月18日，北京市第一中级人民法院作出民事裁定，认为当事人在二 审中提交新证据，一审判决认定的基本事实不清，裁定撤销一审民事判决，发 回本院重审。2021年10月20日，本院作出民事判决，认为“诉争的商铺是出 售于个人的专有部分，此事实有《商品房买卖合同》以及《不动产权证书》为 依据……C 大厦业委会主张该区域属于业主共有，与业已存在的个人产权登记 的事实不符……”判决驳回C 大厦业委会的全部诉讼请求。C 大厦业委会不 服，向北京市第一中级人民法院提起上诉。2022年4月14日，北京市第一中 级人民法院作出民事判决，认为“一审法院向北京市海淀区不动产登记中心调 取的资料显示103室为个人专有部分，与该楼首层平面图中涉案区域地点、朝 向一致”,判决：驳回上诉，维持原判。
四、行政登记 123
【案件焦点】
1.权属证书所附房地平面图是否属于登记内容；2.本案是否应适用换发证 书的行政程序。
【法院裁判要旨】
北京市海淀区人民法院经审理认为：首先，根据业已查明的事实，C 大厦 业委会此前与投资公司等就涉案房屋存在建筑物区分所有权争议，不动产权证 作为上述民事诉讼中的关键证据，显然对C 大厦业委会的权利义务产生了实际 影响，故C 大厦业委会与某市规自委某区分局作出换发证书登记并向李某颁发 不动产权证的行政行为具有利害关系，具有原告主体资格。
其次，某市规自委某区分局作为本辖区负责不动产登记工作的行政机关， 具有办理本辖区相关房屋登记的法定职责。本案中，某市规自委某区分局在收 到李某提交的换证申请及相关材料后，经受理、查验、审核，并与2009年10 月21日某区房屋土地经营管理中心测绘队出具的C 大厦《房屋土地测绘技术 报告书》中的房屋分层平面示意图进行核实比对，认为相关材料权属清楚、产 权来源资料齐全，作出换发证书登记并向李某颁发不动产权证书，认定事实清 楚、程序合法、适用法律正确，并无不当。
同时，涉案房屋的《商品房买卖合同》系投资公司与李某签订，属于平等 民事主体之间的合同关系，不属于不动产登记范畴，故C 大厦业委会要求撤销 涉案房屋《商品房买卖合同》附图登记的诉讼请求，不属于行政诉讼的受案范 围，依法应予以驳回。
北京市海淀区人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之 规定，判决如下：
驳回原告C 大厦业主委员会的全部诉讼请求。
C 大厦业主委员会不服一审判决，提起上诉。北京市第一中级人民法院同 意一审法院裁判意见。
北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条 第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持一审判决。
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【法官后语】
本案系不动产权属证书附图记载错误时，登记机关适用换发程序引发行政 纠纷的典型案例。争议焦点有二：一是权属证书所附房地平面图是否属于登记 内容；二是本案是否应适用换发证书的行政程序。具体详述如下：
一、权属证书及登记簿登记记载事项的范围界定
判断涉案房地平面图是否属于权属证书的登记内容，首先要准确界定权属 证书记载事项的范围。根据《中华人民共和国民法典》第二百一十六条及第二 百一十七条规定，不动产登记簿(以下简称登记簿)系不动产权属证书(以下 简称权属证书)的母本，权属证书是登记簿登记内容的证明书。权属证书记载 的事项应当与登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明登记簿确有错误外， 以登记簿为准。对于登记簿应当记载事项的范围，《不动产登记暂行条例》(以 下简称《暂行条例》)第八条第三款作出了具体规定，明确登记簿应当记载以 下事项：(1)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；(2)不 动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；(3)涉及 不动产权利限制、提示的事项；(4)其他相关事项。
从文义解释上看，上述规定中坐落一般指不动产所在的具体位置，虽未明 确坐落方向是否属于应当记载的事项，但按照一般社会大众对房屋登记内容的 理解，坐落方向系为说明房屋朝向，与空间界限、面积、界址等均属于对不动 产自然状况的描述，系房屋状态评价和市场价值判断的重要因素。涉案权属证 书中体现房屋坐落方向的唯一载体即所附房地平面图，故房地平面图在本案中 应属于登记记载事项的范畴；从立法目的解释上看，上述法条采取的是列举+ 兜底式规定，可将坐落方向视为《暂行条例》第八条第三款第一项规定的有关 不动产“自然状况”的记载事项，抑或第四项规定的“其他相关事项”,未超 出登记记载事项的外延。本案中，被告认为房地平面图并非登记记载事项，属 于对该条款的限缩解释，不符合社会大众对登记记载事项的一般认知，亦不符 合文义解释和立法目的解释的应有之义。
四、行政登记 125
二、换发权属证书的适用条件
《不动产登记暂行条例实施细则》(以下简称《实施细则》)第二十二条规 定，权属证书或者不动产登记证明污损、破损的，当事人可以向不动产登记机构 申请换发。随着不动产登记的更新换代，当事人可以申请将原有的房屋所有权证 换发为不动产权证书，或采用换发证书方式添加指纹、土地信息等。但无论因何 种理由换发证书，该证书上原有的记载内容均不应发生实质变化。《最高人民法 院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》亦持同种观点。根据该规定第二条第 二款规定，房屋登记机构作出未改变登记内容的换发、补发权属证书、登记证明 或者更新登记簿的行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法 院不予受理。基于对该规定的理解，换发权属证书和补发权属证书、登记证明或 者更新登记簿的行为在本质上相同，均未改变登记内容，属于重复处置行为，因 对行政相对人的权利义务未产生实际影响，法院对上述行为可裁定驳回。
本案中，被告向第三人核发的新产权证，虽其他记载事项均无变动，但所 附房地平面图显示涉案房屋坐落方向发生了变更。在权属证书登记内容发生变 动的情况下仍适用换发程序，既不符合上述换发权属证书的法定情形，亦与换 发行为的本质内涵相悖。
三、登记程序的选择
当事人因权属证书附图的房屋坐落方向记载错误向被告申请重新颁发权属 证书，被告应当适用何种程序是执法实践中存在争议的问题。第一种观点认为， 应适用变更登记程序。既然房屋坐落方向发生了变更，那么当事人应当向不动 产登记机构申请变更登记，本案原告亦持此种观点。第二种观点认为，应适用 换发证书程序。目前不动产登记机构保存的登记簿对房地平面图并无记载，对 房屋坐落方向也无记载，受登记簿记载事项范围的限制，不动产登记机构的业 务系统中没有关于房地平面图的选项，更换房地平面图这一变化无法在登记簿 中体现，故应适用换发程序。第三种观点认为，应适用更正登记程序。在现有 证据能够证明原权属证书附图存在错误的前提下，应适用《实施细则》第七十
九条至第八十一条规定的更正登记，在被告审核后如认为确有错误、需要更正
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时，再书面通知第三人换发权属证书。
本案合议庭倾向于第三种观点。更正登记适用于权利人、利害关系人认为 不动产登记簿记载事项存在错误的情形，应当提交证实登记确有错误的材料。 本案中，第三人提交了其与开发商签订的《北京市商品房现房买卖合同》,附 件一中房屋平面图能够显示该房屋的坐落方向，与原权属证书房地平面图中记 载的方向不一致。被告在审查过程中调取了某区房屋土地经营管理中心测绘队 出具的C 大厦《房屋土地测绘技术报告书》,其中涉案房屋所在一层的房屋分 层平面示意图记载的坐落方向与原告提交的合同附图方向一致。因此本案确属 权属证书记载事项有错误的情形，应当适用更正登记。而变更登记适用于不动 产记载事项发生了变更或不动产权利人发生了转移，涉案房屋的坐落方向未发 生变更，权利人也未发生转移，故，不属于变更登记的情形；如前所述，换发 权属证书仅适用于登记内容未发生实质变化的情形，虽然本案房屋坐落方向更 正后应向权利人颁发新的权属证书，但是整个审查程序并不能用换发程序涵盖， 而应适用更正登记予以更正。
四 、司法裁判的考量
基于上述分析，被告适用换发程序为第三人颁发了新产权证，程序上存在 瑕疵，但该瑕疵是否影响不动产登记行为的法律效力，法院考量了以下因素： 首先，登记机构在行政程序中是否进行了实质审核。本案被告已实际履行了受 理、询问、查验、审核等行政程序，对申请事项进行了实质审查，现有证据能 够证明房屋坐落方向记载有误，被告认定事实并无不当。其次，从实质解决争 议的角度来看，本案行政争议由建筑物区分所有权纠纷引发，关联民事诉讼已 经一审、发回重审、二审，诉讼时间长达五年之久，且涉案房屋的所有权已经 确认属于第三人，与行政机关颁发的权属证书确认的事实一致。如本案因程序 问题判决被告败诉，将导致民事争议再起纠纷，不利于民事法律关系的稳定， 亦不利于争议的实质化解。另，案涉不动产登记系统及登记簿记载事项存在局 限性，客观上限制了业务操作。基于以上考虑，法院判决驳回原告的诉讼请求。
本案一审法院延伸审判职能，特向不动产登记中心就严格依法、规范适用
四、行政登记
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登记程序提出司法建议，不动产登记中心亦予以书面回复，并向市级部门反映 不动产登记系统及登记簿记载事项存在限制性操作的情况，从基层业务角度督 促全市登记业务系统的调整和修正。该案件的审理取得了良好的法律效果和社 会效果，对类案的审理具有一定的参考意义。
编写人：北京市海淀区人民法院 陈晓赵雨惠
