——曾某珠诉陈某明等房屋买卖合同案【案件基本信息】 1.裁判书字号
福建省厦门市中级人民法院（2019）闽02民终4458号民事裁定书

2.案由：房屋买卖合同纠纷 3.当事人
原告（上诉人）：曾某珠

被告（被上诉人）：陈某明、陈某月、陈某财 第三人：曾某雄、陈某婵、陈某礼
【基本案情】

福建省厦门市思明区新华路×3 、×5号前座及其后座的原门牌号为 新华路×3号。厦门市国土资源与房产管理局房地产权籍管理处于2004 年9月和2008年1月分二次通知陈某琳的继承人从2008年2月1日起新华 路×3号房屋全幢（共三层）归业主自行管理。2008年3月11日，厦门市





公证处作出《继承权公证书》， 载明，被继承人陈某琳的上述房屋遗 产由孙某瓒享有3/4份额；陈某元享有1/4份额。2008年3月21日，厦门 市公证处作出《受赠公证书》， 载明，受赠人陈某元系赠与人孙某瓒 的儿子；孙某瓒在菲律宾表示将上述房屋中属于其份额全部无偿赠与 陈某元，陈某元表示愿意接受上述赠与。

2007年4月17日，陈某元出具《特别授权委托书》，将讼争房屋的 继承、赠与、收回、出售、出租等权利委托给曾某珠。此后， 曾某珠 多次以陈某元名义进行收房诉讼。

2011年6月7日， 曾某珠又以陈某元代理人身份与厦门市国土资源 与房产管理局签订《新华路×3号侨房用地扩建房屋赎买协议书》， 约 定由陈某元赎买新华路33号前座房屋产权。此后，讼争房屋产权于 2013年8月22日登记至陈某元名下。

2016年10月10日，厦门市公证处作出《公证复查决定书》， 该决 定书载明，撤销前述《继承权公证书》和《受赠公证书》， 该二份公 证书自始无效。

2009年1月27日，陈某元（甲方）与ZENG ZHI XIONG（乙方） 在菲律宾签订一份《房屋买卖合同》， 约定甲方将讼争房屋出售给乙 方； 甲方同意办一份全权委托书让乙方过户。该合同中外文名ZENG ZHI XIONG的中文名载明为“曾某龙”。在审理中， 曾某珠提交曾某雄 的《声明书》， 载明“曾某雄又名曾某龙，代曾某珠向陈某元支付讼争 房屋的购房款”。

曾某珠以曾某雄系其代理人，因此，《房屋买卖合同》基于该委 托关系应直接拘束其与陈某元， 陈某元于2014年5月4日在菲律宾去





世，各被告系陈某元继承人。故起诉至法院，请求法院判令确认曾某 雄与陈某元2009年1月27日签订的《房屋买卖合同》有效。
【案件焦点】

曾某珠主张的隐名代理行为是否成立，其是否为讼争《房屋买卖 合同》的合同主体。
【法院裁判要旨】

福建省厦门市思明区人民法院经审理认为： 曾某珠援引《中华人 民共和国合同法》第四百零二条之规定，主张合同直接约束其与陈某 元，就应举证证明陈某元在订立合同时知道受托人与委托人之间存在 代理关系，该待证事项包括存在真实的委托代理关系以及陈某元在签 约时即知道该委托代理关系的存在。现曾某珠仅能提供其与曾某雄的 事后陈述，并无其他证据佐证订立合同时确实存在其主张的委托代理 关系以及陈某元知道该代理关系。此外，在前述《房屋买卖合同》签 订前，陈某元就曾将讼争房屋相关权利委托给曾某珠， 曾某珠也曾以 陈某元名义进行收房诉讼。因此，该合同签订后，陈某元于2011年5月 1日再次出具《特别授权委托书》以及曾某珠以陈某元名义进行赎买等 事实都并不足以推断陈某元在签约时知道曾某珠所主张的委托代理关 系。

厦门市思明区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一 百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适 用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规 定，裁定如下：

驳回曾某珠的起诉。





曾某珠不服一审判决，提出上诉。

福建省厦门市中级人民法院经审理认为： 曾某珠并不能举证证明 曾某珠与曾某雄存在委托代理关系， 即使曾某珠与曾某雄系兄妹关 系，亦不能当然推断双方之间存在委托代理关系，因为双方之间并无 委托代理合同或委托书，且其亦不能举证证明陈某元在订立合同时知 道受托人与委托人之间存在代理关系，仅能提供其与曾某雄的事后陈 述，并无其他证据佐证陈某元知道该代理关系。虽然在前述《房屋买 卖合同》签订前， 曾某珠以陈某元名义进行收房诉讼；合同签订后， 其未及时办理产权过户手续，而仍以陈某元名义进行赎买，因此，更 无法推断陈某元在签约时知道曾某珠所主张的委托代理关系。

福建省厦门市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条之规定，裁定如下：

驳回上诉，维持原裁定。 【法官后语】
在民法理论上，代理行为按照代理人是否以被代理人名义与相对 人进行业务往来，可以分为显名代理和隐名代理。《中华人民共和国 民法典》总则编确认了显名代理，而未对隐名代理作出规定；《中华 人民共和国合同法》第四百零二条和第四百零三条则对受托人以自己 的名义对外订立合同的法律效果进行了明确，《中华人民共和国民法 典》第九百二十五条和第九百二十六条基本沿袭了上述规定。

由此可见，对于代理人以自己的名义与相对人签订的合同，相对 人在订立合同时知道代理人与被代理人之间的代理关系的，该合同直





接约束被代理人和相对人，但有确切证据证明该合同只约束代理人和 相对人的除外。
从前述规定可以直观地体现：合同直接拘束被代理人和相对人的 前提是相对人在订立合同时，知道或应当知道代理人与被代理人之间 存在代理关系。而在诉讼当中，相对人知道或应该知道的举证责任在 于代理人和被代理人这一方。也就是说，被代理人援引前述规定提起 民事诉讼的，则其应有证据证明其符合《中华人民共和国民事诉讼 法》第一百一十九条第一款规定的起诉主体要件，即原告是与本案有 直接利害关系的公民、法人和其他组织。前述主体要件具体到证明责 任至少应有证据证明：相对人知道或应当知道代理人与被代理人之间 的关系。否则，被代理人即不应被认定为符合起诉条件，即应认定为 原告主体不适格而驳回起诉。

本案中， 曾某珠已证明了其曾以相对人陈某元名义进行收房诉 讼，但该等诉讼行为实施的原因存在着多种可能；在本案庭审当中， 曾某珠以其与曾某雄系兄妹关系，并补充提供曾某雄的书面证言；意 图通过组织证据链以达到补强证明相对人陈某元知道或应当知道曾某 雄与曾某珠之间为代理关系。但因相对人陈某元已于本案起诉前过 世，加之本案涉及遗产继承主体认定问题较为复杂，故而为避免侵害 到其他继承人的合法权益，故而对于陈某元知道或是应当知道曾某雄 与曾某珠之间的代理关系的证明，应课以曾某珠较高的证明标准；故 而在没有其他证据得以佐证的前提下， 曾某珠在本案当中提供的证据 无法达到高度盖然性的标准，故而依法不能认定亦不能当然推断曾某 雄与曾某珠双方之间存在委托代理关系。据此， 曾某珠无法证明其为 本案的适格原告，不符合起诉条件，故依法驳回其起诉。

编写人：福建省厦门市思明区人民法院 王瑛