邱某诉周某等民间借贷案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广西壮族自治区贵港市港北区人民法院(2021)桂0802民再20号民事判 决书
2. 案由：民间借贷纠纷
3.当事人 原告：邱某
被告：周某、陈某、南宁某房地产公司
【基本案情】
2013年6月28日，邱某与周某、南宁某房地产公司签订《个人借款/担保 合同》一份，约定：周某向邱某申请借款650万元，借款用途为横县某综合市 场开发，借款期限为六个月，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布 的同期同档次贷款利率基准利率6%上浮400%确定，在贷款期限内利率不调 整，合同还约定南宁某房地产公司以其名下的位于南宁市的案涉房屋提供抵押 担保；抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违
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约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。合同签订 后，邱某分别于当日转账650万元给周某，据此，双方确定借款的年利率为 24%,上述贷款的到期日为2013年12月27日，南宁某房地产公司也依约定办 理抵押登记手续。周某借款后，未按约定足额还款，邱某遂向法院提起诉讼。
周某与陈某系夫妻关系，双方于2009年3月13日登记结婚。周某向邱某 借款本金650万元及利息计算，借款发生在周某与陈某夫妻关系存续期间。
另查明，《抵押(借款)合同》约定：1.南宁某房地产公司自愿将其法人 所拥有的房屋(案涉房屋)作为借款抵押担保，建筑面积为2102平方米，权 利价值：10000000元；2.抵押期限从登记之日起至注销之日止；3.土地权利 价值700万元整，抵押450万元整，房屋权利价值300万元整，房屋抵押200 万元整。原、被告实际办理抵押登记时只是到房屋抵押登记部门进行了房屋 (实建面积2666.11平方米、核准面积2102.00平方米，用途是排球馆)抵押登 记，房屋他项权利人为邱某，抵押债权数额为200万元，登记时间为2013年7 月2日。邱某称因土地部门的规定，建设用地使用权不允许抵押给个人，所以 当时该建设用地使用权未能办理抵押登记。房屋所在宗地的宗地面积为957.01 平方米，抵押时房屋在该宗地中占用范围内建设用地使用权面积为378.33平方 米，该宗地建设用地使用权没有设立其他抵押权。
【案件焦点】
1.邱某与周某之间的借贷合同是否成立并生效；2.涉案抵押房屋范围如何 确定；3.房屋办理了抵押登记且数额为200万元，如地随房走一并抵押，并随 之视为抵押权设立，因未登记有债权数额，土地部分优先受偿是否受限。
【法院裁判要旨】
原告邱某与被告周某、陈某、南宁某房地产公司民间借贷纠纷一案，向贵 港市港北区人民法院提起诉讼。
贵港市港北区人民法院经审理后认为，原告与被告周某的借贷关系，有双 方签订的《个人借款/担保合同》及银行个人业务凭证等证据为证，双方的借
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三、抵 押 153
贷关系事实清楚，债权、债务关系明确。被告周某以个人名义向原告所负债务， 发生于其与被告陈某夫妻关系存续期间，被告陈某未能证明原告与被告周某约 定该笔借款为个人债务，也不能证明其夫妻关系期间就财产有特别约定，故该 债务应按夫妻共同债务处理，由该两被告共同偿还，因此，对被告陈某辩称其 不承担还款责任的意见，本院不予采信。原、被告签订《个人借款/担保合同》 后，原告已于2013年6月28日转账650万元给被告周某，已履行付款的义务， 因此，对被告辩称其收到的借款本金系585万元的意见，本院不予采信；因双 方约定借款期间的年利率为24%,原告诉请被告自2013年6月28日起按银行 同期同类贷款利率的四倍计付利息至还清之日止，符合法律规定，本院予以支 持，综上，原告诉请被告周某、陈某共同偿还借款本金650万元及支付利息 (以650万元为基数，自2013年6月28日起按中国人民银行同期同类贷款利率 的四倍计至清偿之日止),有事实与法律依据，本院予以支持。被告涉案房屋 为上述借款提供抵押担保，并已办理抵押登记，依法应承担抵押担保责任，原 告诉请对该抵押房产享有优先受偿权，于法有据，本院予以支持。三被告辩称， 其已偿还65万元给原告，原告对此予以否认，本院认为，三被告主张已付款 65万元的收款人系案外人并非原告，且原告也否认收到该款，故对该抗辩意 见，本院不予采信，三被告与案外人就该款形成的法律关系与本案不属同一法 律关系，本案不作处理。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民
法通则》第九十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第 二百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的 解释(二)》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第 二条、第八条的规定，判决如下：
一 、被告周某、陈某偿还借款本金650万元及支付利息(利息计算：以 650万元为本金，从2013年6月28日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四 倍计至还清之日止);
二 、原告对被告涉案房屋折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
原审原告邱某与原审被告周某、陈某、南宁某房地产公司民间借贷纠纷一
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案，本院(2014)港北民初字第3053号民事判决已经发生法律效力。本院在 审理邱某与李某执行分配方案异议之诉案中，经本院审判委员会讨论决定，作 出(2021)桂0802民监2号民事裁定，再审本案。本院于2021年12月10日 立案再审，依法另行组成合议庭，于2022年2月24日公开开庭审理了本案。
关于邱某与周某之间的借贷合同是否成立并生效的问题。根据到案证据足 以证实，本案原审认定邱某与周某之间的借贷本金数额、利息计算、尚欠数额， 以及债务发生在周某与陈某婚姻关系存续期间内，应予以确认并维持。
关于涉案抵押房屋范围如何确定的问题，本案原审中原、被告约定用房屋 和土地价值来为本案借款650万元作抵押担保，并到房屋抵押登记部门进行了 房屋抵押登记，邱某称因土地部门的规定建设用地使用权不允许抵押给个人而 未能办理抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定 “以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押……”以 及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第六十一条规定，仅以建筑物设定抵 押的，抵押权的效力及于占用范围内的土地。本案中，以房屋抵押，该房屋占 用范围内的建设用地使用权一并抵押，且该建设用地使用权没有设立其他抵押， 故邱某对该抵押房屋及该房屋占用范围内的建设用地使用权价款享有优先受偿 权。至于本案中房屋占用范围内的建设用地使用权如何确定的问题，到案证据 均未提及、记载建设用地使用权证及建设用地使用权面积，亦未进行建设用地 使用权抵押登记，经查明，抵押房屋所在的宗地建设用地使用权证记载宗地面
积为957.01平方米，该宗地上原建有包括排球馆在内的房屋，在抵押前，南宁 某房地产公司已拆除了排球馆，并改建加高房屋，改建加高后的房屋在该宗地 中投影占地面积378.33平方米，拆除排球馆所余下空地规划作为南宁某房地产 公司的新项目部分用地，故该抵押房屋占用范围内的建设用地使用权应确认为 房屋在该宗地中占用的面积378.33平方米。原审判决未查清房屋占用范围内的 建设用地使用权面积并加以确定欠妥，应予以变更。
关于房屋抵押未登记有债权数额，土地部分优先受偿是否受限的问题。虽 然只办理了房屋抵押登记且数额为200万元，但原审原、被告签订的合同约定
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三、抵 押 155
是以包括房屋和土地价值来为本案借款650万元做抵押担保的，邱某称是因为 相关部门的规定，只办理了房屋抵押登记，登记债权数额为200万元，而建设 用地使用权未能办理抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十三 条规定：“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、 保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。”以及 《全国法院民商事审判工作会议纪要》第五十八条规定，以登记作为公示方式 的不动产担保物权的担保范围， 一般应当以登记的范围为准。但是，我国目前 不动产担保物权登记，不同地区的系统设置及登记规则并不一致，人民法院在 审理案件时应当充分注意制度设计上的差别，作出符合实际的判断：一是多数 省区市的登记系统未设置“担保范围”栏目，仅有“被担保主债权数额(最高 债权数额)”的表述，且只能填写固定数字。而当事人在合同中又往往约定担 保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金等附属债权，致使合同约定的 担保范围与登记不一致。显然，这种不一致是由于该地区登记系统设置及登记规 则造成的该地区的普遍现象。人民法院以合同约定认定担保物权的担保范围，是 符合实际的妥当选择。二是一些省区市不动产登记系统设置与登记规则比较规范， 担保物权登记范围与合同约定一致在该地区是常态或者普遍现象，人民法院在审 理案件时，应当以登记的担保范围为准。本案中，房屋他项权证没有设置“担保 范围”栏目，属前述规定第一种，应以合同约定为准，即650万元本金。
综上，法院判决：
一 、周某、陈某偿还借款本金650万元及支付利息；
二 、邱某对南宁某房地产公司所有的南宁市案涉房屋折价或者拍卖、变卖 所得价款享有优先受偿权。
【法官后语】
建设用地使用权和房屋所有权是两个不同权利，但由于“房”与“地”之 间是天然的联系，房屋建筑物与土地不可分割，土地权利与房屋权利又是相互 依附的关系，我国立法中所采纳的是“房地一体”的基本原则，因此在房地产 抵押中房与地的关系适用“房地一体主义”,也即“房随地走”“地随房走”
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“房地一体”原则。在《中华人民共和国房地产管理法》与《中华人民共和国 物权法》中，对于房屋建筑物的抵押均认为是房屋建筑物所有权与土地使用权 一并抵押，《中华人民共和国民法典》中也沿袭了这一原则，在抵押领域确立 房地一体化原则，以建筑物作抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权 一并抵押。在司法实践中，对于该原则所涉及的规定仍然存在一些争议。
本案中，存在两个较为复杂的焦点问题，一是涉案抵押房屋是否包含房屋 占用建设用地部分，以及占用部分如何确定；二是房屋抵押登记范围房屋办理 了抵押登记且数额仅为抵押合同中房屋抵押的数额，根据房地一体原则，因建 设用地使用权未办理抵押登记手续且未登记有债权数额，土地部分优先受偿是 否受限，是否应受限并以合同约定为限。
首先，由于我国立法所采纳的是“房地一体”的立法基本原则，在相关法 律及沿袭至今的法律中均认为当事人以建筑物作抵押，抵押效力及于该建筑物 的占用范围。在本案中，双方当事人约定同时以建筑物及其占用范围内的建设 用地使用权抵押，即属一并抵押的情形，但是，原告称因相关部门不允许将建 设用地使用权抵押给个人，故双方仅对房屋办理了抵押登记，经法院调查取证， 结合到案的证据，案涉房屋未设立建设用地使用权权利负担，因此，本案中抵 押的效力应当及于案涉房屋所占用的建设用地部分。对于占有部分的确定，裁 判实践中尚存争议。第一种观点认为，建筑物抵押权所及之范围仅限于建筑物 物理范围(建筑物垂直投影面积)内的建设用地使用权，对于此范围之外的建 设用地使用权则不享有抵押权。第二种观点认为，建筑物抵押权所及之范围包 括整宗土地之建设用地使用权，而非限于地上建筑物的物理范围所占建设用地 使用权。由于双方并未在合同及相关权利证书中载明房屋面积等内容，为确定 双方当事人签订抵押合同时的真实意图，应当向相关部门调取相关证据查明案 涉房屋在订立抵押合同时的状态，以此确认房屋所占用范围的面积，本案所采 用确定占用范围的观点是第一种观点，即以该房屋在该宗地中投影占地面积为 房屋占用范围，如本案采取第二种观点，与本案实际不符，将背离双方签订抵 押合同的真实意图，也不利于保护被告方的合法权益。
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三、抵 押
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其次，由于我国不同地区的系统设置及不动产担保物权登记规则并非一致 的，在审判实践中不能机械适用“以登记为准”的原则进行判断，否则将不利 于当事人合法权益的实现。在本案中，由于双方仅对抵押房屋办理抵押登记， 且由于当时登记规则设计的问题，本案仅对抵押房屋的抵押数额进行了确定， 为200万元，但并未就建设用地使用权办理抵押登记，亦未能登记确定抵押数 额。为实现双方订立合同的真实目的，保护当事人的合法权益，应当以合同约 定的包括房屋和土地价值来为本案借款650万元作抵押担保为限。
编写人：广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 梁艺丹
