李某等诉周某2、孙某抵押合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第三中级人民法院(2021)京03民终17072号民事判决书
① 徐涤宇、张家勇主编：《〈中华人民共和国民法典》评注》,中国人民大学出版社2022 年版，第757页。
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中国法院2024年度案例 ·借款担保纠纷
2. 案由：抵押合同纠纷 3.当事人
原告(被上诉人):李某、周某1、周某
被告(上诉人):孙某 被告：周某2
【基本案情】
周某甲为案涉房屋的原所有权人，周某甲去世后，其继承人为李某、周某 2、周某1、周某，四名继承人在办理了继承权公证并约定由四名继承人共同继 承涉案房屋，此后并未办理变更登记。2015年10月29日，周某2持伪造的公 证书单独前往北京市朝阳区不动产登记事务中心申请办理了涉案房屋的所有权 转移登记，并办理了相关不动产权证书。后周某2向孙某借款250万元，并与 孙某签订了《主债权及房屋抵押合同》,就案涉房产办理了抵押登记。2019年 12月26日，北京市朝阳区人民法院作出行政判决书，判决撤销了为周某2颁 发的不动产登记证书。三原告认为周某2、孙某之间恶意串通损害三原告的合 法权益，且孙某为职业放贷人，涉嫌套路贷，因此抵押合同应当无效，抵押权 当然无效；孙某在办理抵押登记前未到抵押房屋了解实际情况，并未对借款人 就抵押房屋的处置权利进行审慎审查，抵押权利存在瑕疵，应属无效。孙某认 为其合法取得案涉房屋的抵押权并办理了抵押登记，抵押权合法有效；其并不 是司法机关认定的职业放贷人，故抵押合同应为有效。另查明，孙某在2015年 至2016年出借资金12次。
【案件焦点】
《主债权及房屋抵押合同》是否存在无效情形。
【法院裁判要旨】
就三原告认为孙某并未就抵押房屋的处置权利进行审慎的审查、抵押权利 存在瑕疵及案涉抵押材料为虚假、孙某与周某2恶意串通、欺诈一节，法院认 为，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让
三、抵押 129
和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力；不动 产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。周某2与孙某签订案涉借款合 同时，1501室房屋登记的权利人为周某2,即签订合同时周某2系1501室房屋 具有公示公信效力的不动产物权所有人，则此时周某2有权对其享有所有权的 不动产进行处分，包括在其上设立抵押。虽周某2将1501室房屋变更至其名下 的行为此后经本院作出的(2019)京0105行初790号行政判决书予以撤销，但 并不影响孙某此前基于公示公信效力取得1501室房屋的抵押权；从现有的三原 告提交的证据及公安机关立案调查的情况来看，均不足以证明孙某知晓房屋登 记的权利人存在与实际情况不符的情形，亦不能证明孙某与周某2存在恶意串 通或欺诈情形。就三原告称孙某系职业放贷人因此合同应为无效一节，法院认 为，通过北京市中信公证处、北京市方正公证处调取的执行证书的情况来看， 孙某于2015年至2016年，曾先后向不同主体分别出借了多笔款项：从出借次 数上看，孙某两年期间内出借资金次数达到12次；从出借金额上看，出借金额 累计达到2610万元；从出借对象上看，借款人主体各不相同，具有不特定性的 特点；从利息标准上看，该12笔借款中，除2笔按同期银行贷款利率四倍标准 计算外，其余借款均约定月利率2%,利率设置及借款目的具有营利性；从 《借款合同》的签订形式上看，均采用向公证处申请办理借款公证、赋予其强 制执行效力，并于借款到期后向公证处申请《执行证书》,而从其中四份公证 处作出不予出具执行证书的决定原因看，4笔借款中均涉及李某陈述借款人与 北京投资基金管理有限公司联系借款事宜，有时安排孙某作为出借人，后公证 处以确认债权债务关系缺乏相应的事实和法律依据为由对该四笔借款均作出了 不予出具执行证书的决定。前述《主债权及房屋抵押合同》的签订形式及履行 过程中出现的事由有违一般自然人之间民间借贷的常态。综合以上几个方面， 孙某的出借行为具有反复性、经常性，借款目的具有营业性，符合职业放贷的 法律特征，应当认定为职业放贷人。根据《中华人民共和国合同法》第五十二 条及《中华人民共和国银行业监督管理法》第十九条规定，孙某未经批准，擅 自从事经常性的贷款业务，属于从事非法金融业务活动，故其与周某2签订的
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《主债权及房屋抵押合同》因违反效力性强制性规定，应为无效。三原告据此 主张周某2、孙某注销1501室房屋上的抵押权登记，有事实及法律依据。最 后，一审法院判决：
一 、确认被告周某2与被告孙某于2016年5月24日签订的《主债权及房 屋抵押合同》无效；
二 、被告周某2、孙某于本判决生效之日起十日内办理坐落于北京市朝阳 区1501室房屋上的抵押权注销登记手续。
一审判决作出后，原审被告孙某提出上诉，北京市第三中级人民法院作出 二审判决：驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案是通过事实查明认定职业放贷人并据此认定抵押合同无效的典型案件， 从本案能够体现出，职业放贷人的认定需要结合多维度综合判断，通过严格的 证据审查进而判断是否构成职业放贷人，既能充分保护借款人、财产权利人等 相关权利主体的利益，也能更好地维护金融管理秩序、保障社会资金安全。
《中华人民共和国银行业监督管理法》第十九条规定：未经国务院银行业 监督管理机构批准，任何单位或者个人不得设立银行业金融机构或者从事银行 业金融机构的业务活动。该条规定直接关系到国家金融管理秩序和社会资金安 全，事关社会公共利益，属于效力性强制性规定。《中华人民共和国合同法》 第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的 手段订立合同，损害国家利益(民法典第一百四十四条);(二)恶意串通，损 害国家、集体或者第三人利益(民法典第一百四十六条第一款);(三)以合法 形式掩盖非法目的(民法典第一百五十三条第一款);(四)损害社会公共利益 (民法典第一百五十三条第二款);(五)违反法律、行政法规的强制性规定 (民法典第一百五十四条)。根据前述法律规定，如经审理查明后认定出借人为 职业放贷人，其擅自从事经常性的贷款业务，属于从事非法金融业务活动，相 应的借款合同及抵押合同因违反效力性强制性规定，应为无效。
职业放贷人的法律特征一般为出借行为的反复性、经常性，出借对象的不
三、抵押
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特定性、借款目的营业性，其出借行为有违一般民间借贷的常态。就本案而言： 其一，出借人在两年期间内的出借次数达到十余次，个人借款人的出借金额累 计达到2000余万元，具有反复性、经常性的特征；其二，出借对象各不相同， 且能够查明的部分借款人均称其与出借人并不认识，而是通过中间人介绍，具 有出借对象不特定、借款背景缺少基本事实依据的特征；其三，利率设置上多 笔均按照月利率2%的标准设定，高于一般民间借贷设置的利率标准；其四， 每笔借款均办理了赋强公证，在出借人申请执行证书时，公证处就多笔借款作 出了不予出具执行证书的决定，多笔不予出具的理由之间有重合(出现了相同 的介绍借款的人员及公司),通过该细节的审查能够进一步加强审理过程中的 内心确信。
从前述几个角度的分析可以看出，对职业放贷人的认定重在对证据的审查 和认定，如仅有出借次数或出借金额或利率设置等单一因素，难以直接认定具 有职业放贷的法律特征，只有通过多维度的证据审查，从出借背景、出借行为、 借款的履行情况及追偿情况等多维度综合判断，才能进行职业放贷人的认定。 本案的意义便也在于对实践中如何认定职业放贷人形成一定的参考价值。
编写人：北京市朝阳区人民法院吴桐
