某银行诉宁某、北京置业公司金融借款合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市西城区人民法院(2022)京0102民初1606号民事判决书 2.案由：金融借款合同纠纷
3. 当事人
原告：某银行
被告：宁某、北京置业公司
【基本案情】
某银行与北京置业公司于2016年订立《合作协议》,约定某银行为向北京 置业公司购买新建商品房的个人提供购房贷款，北京置业公司在约定期间内为 每笔购房贷款提供连带保证责任；因登记机关政策变更，未能办妥抵押登记的， 北京置业公司仍承担连带保证责任至办妥之日。北京置业公司章程未明确规定 公司对外担保的有权决议机关，但该公司于2016年9月15日召开董事会，决
二、保 证 53
议同意在与某银行合作中提供上述阶段性担保。
2017年1月19日，宁某因购买北京置业公司的A 商品房，与某银行、北 京置业公司签订了《借款合同》,约定了借款、还款方式，同时，三方还约定 担保方式为抵押加阶段性保证：A 房屋抵押登记应于取得不动产权证书之日起 90日内办妥，办妥抵押登记前，北京置业公司就上述借款承担连带保证责任。 合同签订后，某银行按约放款。
2020年3月，宁某还款逾期，某银行遂向宁某发函，宣布贷款提前到期， 要求宁某归还全部欠款，但无果。同年10月，由于政策变动，某银行无法使用 宁某先前提供的材料办理抵押登记。为此，某银行曾向宁某发函，要求宁某补 充提供符合新政策规定的材料，协助办理抵押登记，但亦无法联系到宁某。上 述原因导致某银行收到A 房屋不动产权证书后，不能如期办理抵押登记。与此 同时，某银行函告北京置业公司，因宁某未履行还款义务，且由于政策变动导 致A 房屋未办妥抵押登记，要求北京置业公司承担履行连带责任保证义务，但 双方就此未能达成一致。某银行遂将宁某、北京置业公司诉至法院。
【案件焦点】
1.案涉阶段性担保的效力应如何评价；2.北京置业公司是否应当承担连带 保证责任。
【法院裁判要旨】
北京市西城区人民法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律 约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。《借款合同》与《合作协议》 均是有效合同。某银行依约发放贷款后，宁某应偿还相应款项。
关于阶段性担保效力。根据《中华人民共和国公司法》第十六条第一款规 定，公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事 会或者股东会、股东大会决议；公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或 者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。鉴于此，公司对外担保有 效的条件为有权机关对外担保决议有效，且担保合同有效。对于有权机关决议，
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中国法院2024年度案例 ·借款担保纠纷
公司章程未规定有权机关的，董事会决议可被视为适格决议。考虑到阶段性担 保之目的在于促进北京置业公司开展自身业务，有利于公司及全体股东的利益， 应认定该决议有效。对于有效担保合同，房地产开发企业为促进交易，为购房 人提供阶段性担保系商业惯例，北京置业公司作为长期从事房地产开发的公司 应予熟知。《合作协议》系按照董事会决议为促进商品房销售而订立，且主要 条款均由双方协商并以单独填写的方式记载于合同文本之中，故该协议应属有 效。《借款合同》系《合作协议》项下具休业务合同，在《合作协议》所定的 受担保项目范围内，故属于有效担保合同。因此，案涉阶段性担保有效。
关于北京置业公司是否应当承担连带保证责任。按照约定，在办妥抵押登 记前，北京置业公司应承担连带保证责任。该约定的性质为附解除条件的民事 法律行为。本案抵押登记未及时办理系因政策变动导致，在某银行履行了通知 义务、宁某未予配合的情形下，不应认定某银行存在恶意阻止抵押权设立、转 嫁风险的行为，北京置业公司所负阶段性担保责任解除条件并未成就，仍应承 担连带保证责任。
北京市西城区人民法院依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条， 《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百 零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国公司法》第十六条， 《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十五条、第二十六条、第二十七条、 第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十五条，《最高人民法院关于 适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第九条 之规定，判决如下：
一、被告宁某于本判决生效之日起十日内偿还原告某银行截至2021年9月 3日借款本金489243.57元、利息39884.87元、罚息415.4元、复利130.37 元，以及自2021年9月4日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利(按《某 银行个人购房借款合同(抵押加阶段性保证)》的约定计算);
二、被告宁某于本判决生效之日起十日内向原告某银行支付律师费1万元；
三、被告北京置业公司对本判决主文第一项、第二项所确定的给付义务及
二、保 证 55
案件受理费、财产保全申请费、公告费承担连带保证责任；被告北京置业公司 承担连带保证责任后，有权向被告宁某追偿；
四 、驳回原告某银行的其他诉讼请求。
判决后，双方当事人均未上诉，本判决现已生效。
【法官后语】
阶段性担保是商品房买卖中最常见的担保方式，正确处理相关案件是规范 商品房交易市场行为、保护商品房交易的安全和稳定、确保人民群众“住有所 居”的关键。
一 、阶段性担保属商业惯例
实践中，阶段性担保已成为商业惯例。对于房贷，买受人(借款人)以所 购房屋提供抵押担保，房地产开发企业则在银行取得抵押权之前提供保证担保。 这一安排平衡了买受人、房地产开发企业与银行之间利益。故不应轻易否定阶 段性担保的效力，否则将动摇大量期房交易的基础。
二 、不宜以决议瑕疵否定阶段性担保效力
《中华人民共和国公司法》第十六条规定，公司对外提供担保时，应依照 公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议。该条系对法定代表人 代表权限的限制性规定。其法理在于，以公司财产对外提供担保应由公司意思 决定，以防止法定代表人越权对外提供担保，损害公司或中小股东利益。因股 东权力是公司的最高权力，法律与公司章程未作规定的剩余权力应属股东所有， 通过股东会或股东大会行使。但实践中存在大量未经有权决议而对外担保的行 为，公司、股东利益与债权人利益需要平衡。为此，《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》确立了法定代表人越权对外 担保的效力判断规则，即不存在该解释第八条规定的三种可不经决议对外担保 的情形下，应考虑相对人是否善意来认定越权行为效力。其法理在于，公司法 定治理结构是权力分工制衡、权责明确的；法定代表人的行为受到章程限制； 除相对人应知或明知法定代表人越权对外从事民事行为情形外，应保护交易安 全与相对人的信赖利益。
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对于善意的考察，在商品房交易中还应考量商业惯例。以本案为例，北京 置业公司提供阶段性担保系商业习惯行为。商业惯例属于习惯，是大量实践中 的利益平衡方案；在法无规定的情形下，具有法律渊源的地位。在阶段性担保 已成为商业惯例的情形下，银行有理由相信北京置业公司愿意提供阶段性保证； 在审查了北京置业公司的章程与董事会决议后，更应认定某银行善意地与北京 置业公司合作。故案涉阶段性担保有效。
三、对于阶段性担保解除条件成就应从严认定
房地产开发企业提供担保的阶段为自购房贷款放款之日起至抵押物抵押登 记办妥时止。所购房屋是否能够办妥抵押登记，取决于房屋交付、房地产开发 是否合规、房屋登记政策等多种条件，是否能够办妥并不确定，故阶段性担保 实为附解除条件的民事法律行为。
如贷款银行恶意阻挠抵押登记的办理，则应视为办妥抵押登记这一条件成 就，从而解除房地产开发企业的担保责任。对于恶意阻挠，应从严认定，仅在 因银行故意或重大过失导致抵押登记无法正常办理的情形下，房地产开发企业 方可不再承担担保责任。如抵押登记因政策变动、买受人无法联系等非银行原 因而未能办妥，且银行积极履行了通知义务、采用合理方式主张其权利，如另 行起诉购房人办理抵押登记等，其中纵有瑕疵，但考虑到金融安全需要与金融 监管之严格，亦不宜断然认定阶段性担保解除条件成就。
编写人：北京市西城区人民法院苏相中
